Nomisma: sale l’incertezza sul residenziale con compravendite e mutui in diminuzione

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Il secondo osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma rivela che negli ultimi 18 mesi si è registrata in Italia una flessione della domanda di acquisto, che ha portato a un calo dell’8% del numero di compravendite di immobili. Questo trend è principalmente dovuto alla costante diminuzione del potere d’acquisto dei cittadini italiani e alla crescente difficoltà di accesso al credito.

Nonostante l’intenzione di acquistare casa da parte delle famiglie sia rimasta invariata, di conseguenza, i fattori macroeconomici hanno escluso dal mercato circa 300mila famiglie.

Un dato significativo riguarda la percentuale di acquisti effettuati tramite mutuo, che è scesa del 13,3% rispetto al primo trimestre del 2022, passando dal 51,9% al 38,6%. Questo calo è attribuibile al costo elevato del denaro, con tagli da parte della Bce che sono stati più lenti e meno incisivi del previsto. Al contrario, gli acquisti senza mutuo sono aumentati del 4,8%, mentre una porzione significativa della domanda, pari al 26%, è uscita dal mercato a causa dei tassi d’interesse troppo alti.

L’inaccessibilità alle case ha spostato l’attenzione di molti verso gli affitti, con un conseguente aumento della domanda e dei prezzi. Su base semestrale, i canoni di locazione sono aumentati del 2,5%, con Torino e Firenze che hanno registrato l’incremento più marcato (3%).

Per quanto riguarda le compravendite, i tempi necessari per concludere un contratto si attestano intorno ai 5 mesi, con Milano che detiene il record di velocità, con una media di 4,2 mesi. Nel settore degli affitti, invece, il tempo medio per chiudere un affare è di circa 2 mesi, ma a Bologna si può arrivare addirittura a un mese.

Nomisma prevede che, dopo i diciotto mesi appena trascorsi, il mercato immobiliare riprenderà gradualmente, con un miglioramento della situazione creditizia.

Il caso di Milano

A Milano, il calo dei finanziamenti dovuto all’inflazione e alla conseguente politica monetaria restrittiva ha portato a una riduzione del 13,2% delle compravendite tra il 2022 e il 2023. Il primo trimestre del 2024 ha visto un calo simile, del 13%, una cifra ben superiore alla media nazionale del 7,2%.

Nella prima metà del 2024, la domanda di acquisto è diminuita, mentre la richiesta di locazione è aumentata, portando a un incremento del 5,2% dei canoni. Nonostante la minore richiesta di acquisto, i prezzi degli immobili sono aumentati, rispettivamente del 2% per i nuovi e del 3,2% per quelli usati.

Interessante è il dato sulla distribuzione della domanda, con il 54% delle operazioni tendente all’acquisto, di cui il 65% con mutuo, in calo rispetto al 73% del semestre precedente.

Nel settore non-residenziale, il mercato degli uffici ha visto un forte calo delle compravendite nel 2023 (-24% annuo), seguito da una ripresa nel 2024. La prima metà del 2024 conferma una crescita dei prezzi (+1,8%) e dei canoni medi (+1,6%) su base semestrale, con il rendimento medio annuo di locazione stabile al 5,1%.

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