Il panorama immobiliare italiano si trova in un momento di costante, ma lenta ripresa; un trend iniziato nel 2024 e confermato nei primi mesi del 2025. Tuttavia, il secondo secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma il quadro resta incerto, fortemente condizionato dalle tensioni geopolitiche globali, dalle guerre e dalle minacce sulle barriere commerciali, che inevitabilmente si riflettono sulle previsioni di crescita economica e, di conseguenza, sul mercato.
Questo scenario complesso impone una riflessione approfondita per chi guarda al mattone non solo come acquisto personale, ma come vera e propria opportunità di investimento.
Domanda residenziale spinta dai mutui, frenata dalla prudenza
Il primo semestre del 2025 ha visto un incremento delle compravendite dell’11,5% su base tendenziale nel primo trimestre, trainate in modo significativo dagli acquisti con mutuo, che hanno registrato un impressionante +32,7% tendenziale. Questa vitalità è direttamente collegata alla riduzione dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, che ha riacceso la domanda di credito da parte delle famiglie. Le previsioni di Nomisma indicano che le decisioni espansive di politica monetaria della Bce sosterranno una crescita a doppia cifra delle erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni per tutto il 2025.
Nonostante questa spinta, il potenziale di crescita è mitigato da un’offerta ancora rigida e dalla cautela delle banche, che non hanno ancora allentato i criteri di erogazione dei prestiti. L’incertezza del contesto economico e geopolitico internazionale, unita alla perdita di potere d’acquisto delle famiglie a causa dell’inflazione, rende gli istituti di credito prudenti.
Interessante notare come la domanda abitativa si distribuisca quasi equamente tra acquisto e locazione, con una leggera prevalenza dell’acquisto (53%).
In città chiave come Milano e Roma si osserva un deciso ritorno alla proprietà, anche per finalità di investimento. La ricerca di abitazioni si concentra prevalentemente nelle periferie e nelle aree suburbane.
Mercato delle locazioni dinamico
Se l’acquisto mostra segnali di ripresa, il mercato delle locazioni residenziali è in una fase espansiva molto vivace, con i canoni in crescita per il terzo anno consecutivo. Dopo un lungo periodo di contrazione (2009-2021), i canoni medi sono risaliti a partire dal 2022, con un picco di crescita nel 2024 (+4,6%) e un rallentamento, ma pur sempre sostenuto, nel 2025 (+3,6%). Questo aumento è alimentato da una forte pressione della domanda che si scontra con un’offerta limitata e spesso non all’altezza degli standard qualitativi o con canoni troppo elevati rispetto alla capacità di spesa.
Un fenomeno in crescita è l’aumento dei contratti transitori e per studenti, spinto dalla maggiore mobilità lavorativa e dalla richiesta di flessibilità locativa. Ciò rappresenta una chiara indicazione di nuove nicchie di mercato per gli investitori.
Prezzi e tempi tra rallentamento e stabilizzazione
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, si registrano variazioni semestrali tra lo 0,8% e l’1,3% e tendenziali tra l’1,1% e l’1,4%. I tassi annuali hanno mostrato una progressiva riduzione negli ultimi tre anni, passando dal +2,0% del 2023 all’1,4% del 2025 per le abitazioni in buono stato.
I tempi di vendita e locazione si sono stabilizzati, attestandosi a una media di 4,6 mesi per la vendita di abitazioni usate e 2 mesi per la locazione. Gli sconti medi praticati sui prezzi richiesti sono in lieve aumento (11,2% per le abitazioni usate in buono stato, 12,5% per uffici e negozi), poiché l’offerta, in una fase incerta, ha alzato le proprie aspettative di realizzo.
Orizzonti d’investimento: corporate e nuove opportunità
Il mercato degli investimenti corporate ha mostrato una ripresa significativa nel primo trimestre del 2025, raggiungendo i 2,7 miliardi di euro. Si osserva una maggiore attenzione verso asset alternativi come hotel e residenziale, oltre agli immobili direzionali di alta qualità.
In prospettiva, l’incertezza globale spingerà verso una maggiore selettività negli investimenti, premiando i settori capaci di garantire redditività stabile. Tra questi, Nomisma evidenzia il rent to buy, gli studentati e le infrastrutture digitali come aree di particolare interesse.
Due sono, da questo punto di vista, gli aspetti cruciali stanno emergendo con forza: la riqualificazione edilizia che ha preso il sopravvento sulla nuova costruzione, sostenuta da incentivi fiscali (seppur ridotti). I costi di costruzione sono una variabile strategica, condizionando le scelte di investimento in interventi di manutenzione straordinaria o riqualificazione.
E in secondo luogo l’efficienza energetica, diventata un fattore sempre più rilevante. Le classi energetiche A e B, in crescita, rappresentano oggi il 7,3% delle abitazioni compravendute, rispetto al 4,7% del 2022. Un investimento in immobili ad alta efficienza energetica non è solo una scelta responsabile, ma anche economicamente vantaggiosa.
Il mercato immobiliare italiano offre un panorama complesso, ma non privo di opportunità. La ripresa è trainata dalla domanda di mutui, con un ruolo crescente per i giovani acquirenti sostenuti dal fondo di garanzia prima casa under 36, e da un mercato delle locazioni dinamico. Per l’investitore, le chiavi saranno la selettività, la capacità di leggere le nuove tendenze (come la domanda di flessibilità e l’attenzione all’efficienza energetica) e la prudenza, tenendo conto delle incertezze globali e della cautela bancaria.
La prossima fase richiederà strategie mirate per capitalizzare sulle opportunità emergenti in un contesto in continua evoluzione.
