Musica (techno) per le orecchie di British Land

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Quando nell’aprile del 2023 Adriatique, Peggy Gou e DJ Koze hanno usato per l’ultima volta il sound system dei Printworks, molti amanti della musica elettronica hanno alzato il volume sui social lamentando la perdita definitiva di uno dei grandi locali notturni di Londra.

Il progetto presentato da Hawkins/Brown ha fatto tirare un sospiro di sollievo al popolo della notte.

Vediamo quale cambio di ritmo ha ridisegnato il futuro di un club che molti davano per spacciato.

Identikit di progetto

Nel mercato immobiliare contemporaneo le grandi discoteche degli anni ’90 e 2000 faticano a sopravvivere alla spinta speculativa di usi commerciali e residenziali a maggiore valore aggiunto.

La proposta di British Land e del fondo pensionistico AustralianSuper dimostra invece che usi del suolo molto diversi possono convivere nello stesso edificio, anche in contesti urbani estremamente sensibili ai decibel della house music.

Al contrario di una versione precedente approvata nel 2022 che avrebbe convertito le ex stamperie del Daily Mail e dell’Evening Standard in uffici, il nuovo progetto per i Printworks include il mantenimento di spazi adibiti a concerti, dj-set e altri eventi culturali.

L’edificio verrà diviso a metà. Da una parte la Press Hall che ha visto scorrere tanto sudore e Red Bull continuerà a ospitare musica dal vivo, mostre d’arte e concerti. Nell’area rimanente verranno creati nuovi uffici, spazi commerciali e suite da affittare per eventi aziendali e conferenze.

Il progetto include anche circa 1.000 metri quadri di terrazzi pubblici su vari livelli con viste su Londra e un parco.

Credit: Hawkins/Brown

Il progetto per i Printworks fa parte di un masterplan più ampio preparato da Allies and Morrison approvato nel 2019, dove varie lottizzazioni verranno gradualmente sviluppate con schemi residenziali, direttivi e nuovi spazi pubblici.

British Land ha in programma di riqualificare un totale di 22 ettari nell’area circostante la stazione della metro di Canada Water con circa 3,000 nuove unità residenziali e uffici con una capacità per 20.000 lavoratori. Il valore totale dell’investimento si aggira sui quattro miliardi di sterline.

I cantieri nelle parcelle A1, A2 e K1 per i progetti residenziali di Allies e Morrison e di Morris + Company sono a uno stadio avanzato.

Haworth Tompkins sta lavorando su un progetto residenziale con 237 nuove unità nella parcella L del masterplan, a due passi dai Printworks.

Canada Dock, uno dei bacini fluviali originariamente usato per scaricare merci in arrivo dal paese nordamericano al centro dell’area del masterplan, verrà rigenerato con sette isole artificiali adibite a riserve naturali con una passerella pedonale pubblica rosso fuoco progettata the Townshend Landscape Architect e Asif Khan.

Poco più lontano verranno costruiti tre palazzi a uso misto ufficio – commerciale firmati da BIG e proposti dallo sviluppatore immobiliare tedesco Art-Invest Real Estate con altezze a scalare di 110, 64 e 53 metri fuori terra.

Una volta completato, il masterplan ricucirà un’area già molto sviluppata a est della stazione della metro con la parte ovest di Canada Water, dominata da quartieri residenziali suburbani costruiti negli anni 80’ e 90’ all’ombra dei grattacieli di Canary Wharf, visibili dall’altro lato del Tamigi.

Processo urbanistico

Come accade spesso in situazioni simili (vedi Pop Brixton), durante il periodo di rifinitura della strategia immobiliare i proprietari di Printworks hanno optato per un uso temporaneo del manufatto.

La discoteca, gestita da Broadwick, ha operato per sei anni sotto l’ombrello di una temporary planning permission. Questa ha permesso una crescita esponenziale dei Printworks nel panorama della musica elettronica internazionale, con più di 300 dj-set, due milioni e mezzo di visitatori e duecento riprese di film tra il 2017 e l’estate del 2023.

Dopo la chiusura del club nel 2023, British Land e AustralianSuper hanno ora presentato richiesta per una reserved matters permission, ovvero una richiesta di approvazione per i dettagli di un progetto di fatto già approvato in linea di massima nella outline planning permission del 2019.

La combinazione di outline permission + reserved matters permission è una soluzione molto comune in progetti di ampio respiro con fasi di lottizzazione pluriennali.

Questa permette di assicurarsi inizialmente un permesso di costruire per i parametri di massima, organizzare le finanze e la cantierizzazione sulla base di questo permesso e aggiustare il programma in corso d’opera se il mercato o la domanda cambiano improvvisamente.

Al momento della stesura di questo articolo la richiesta di permesso di costruire non è ancora stata validata dal comune e i documenti presentati dal team di progetto non sono visibili online.

Mentre la discoteca effimera ha avuto il vantaggio di essere circondata da siti dismessi o capannoni, il consolidamento dell’uso musicale nel nuovo progetto di Hawkins/Brown dovrà tener conto delle lottizzazioni emergenti nelle vicinanze, molte delle quali hanno una forte connotazione residenziale.

L’isolamento acustico sarà uno dei temi più delicati da risolvere con i residenti locali e il comune di Southwark.

Appena saranno pubblicati, oltre alle soluzioni acustiche e il traffic control, un altro tema progettuale da studiare con attenzione sarà la gestione dei flussi di persone e merci nelle ore notturne e la relazione con l’offerta culturale emergente nel quartiere di Canada Water.

Nonostante queste restrizioni ambientali e al netto di levate di scudi popolari, gli osservatori prevedono che il processo di ottenimento del permesso di costruire dovrebbe essere fluido.

Plusvalore immobiliare

Londra è un terreno di gioco per gli sviluppatori immobiliari più esperti del mondo. I fondi di investimento internazionali sono perpetuamente alla ricerca di nuovi siti da sviluppare. Non è facile identificare edifici industriali di grandi dimensioni e maturi per la rigenerazione ma inspiegabilmente sfuggiti ai radar dei grandi player.

Questa disparità di forza analitica non scoraggia altre tipologie di investitori che preferiscono gestire un portfolio con tanti siti di dimensioni più ridotte invece di poche grandi lottizzazioni che, a parità di rischio urbanistico, bloccano risorse e finanze per tempi più lunghi.

Nel contesto di una forte spinta politica per un approccio brownfield-first, la pressione per il riutilizzo di aree industriali di bassa qualità/intensità d’uso continuerà ad aumentare inesorabilmente, soprattutto se collocate vicino a stazioni ferroviarie o della metropolitana come nel caso dell’ex stamperia del Daily Mail e dell’Evening Standard.

Se non è facile trovare siti con l’area calpestabile dei Printworks che non siano già stati inglobati (o scartati per buoni motivi) dai developers maggiori, investire su siti meno appariscenti può comunque generare risultati molto positivi.

Molte aree industriali ormai di “serie B” sono collocate in quartieri centrali, residenziali e ben collegati.

Hanno una grana urbana più raffinata e capannoni più piccoli di quelli di Canada Water e stanno gradualmente evolvendo in quartieri ibridi dove le funzioni industriali, di stoccaggio e artigianali vengono affiancate (o sopraelevate) da usi residenziali.

Tra gli esempi più interessanti citiamo la zona ai lati della stazione ferroviaria di London Fields nel borough di Hackney. Storicamente occupata da capannoni di due o tre piani, è ormai dominata da palazzi di sei-sette piani fuori terra con usi industriali nelle parti inferiori e appartamenti vista parco nei piani superiori.

Un’altra strategia molto comune in Inghilterra, dove il processo di esproprio è complicato e l’accordo tra privati è il compromesso preferito, è di investire in zone industriali con prospettive di rigenerazione a lungo termine identificando lotti di taglia minore e apparentemente senza potenziale di sviluppo ma collocati in punti strategici.

Questi “sassolini” possono diventare pietre d’inciampo molto costose – e quindi da vendere a caro prezzo – per chiunque avesse velleità di masterplan onnicomprensivi, poiché potrebbero trovarsi in uno snodo di progetto irrinunciabile.

Altri sviluppatori immobiliari puntano sulle tendenze economiche ed urbane a lungo termine. Investono in aree industriali oggi attive, importanti e protette strenuamente dalle politiche di piano locali ma che verranno presto o tardi erose ai margini dalla sete insaziabile di Londra per nuove unità abitative.

Ci sono anche developers che aspettano che un’azienda (o un’intera industria) non abbia più bisogno di capannoni di grande taglia e che questi diventino invendibili per poi comprarli al ribasso e riutilizzarli per usi alternativi.

Rivoluzioni industriali come il crollo dell’editoria cartacea, vorace di spazi produttivi di grande scala, non si ripetono spesso.

Ma a Londra non mancano occasioni per chi sa identificare le macro-tendenze al di là della musica alla moda.

di Lorenzo PandolfiLogic Planning

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