La rigenerazione urbana, oggi al centro del dibattito nell’immobiliare italiano, è una delle leve più importanti per il futuro del real estate nel nostro Paese. Consente infatti di valorizzare e recuperare aree dismesse o sottoutilizzate, riduce il consumo di nuovo suolo pubblico e promuove uno sviluppo inclusivo e sostenibile, con intere porzioni di città che ritornano alla comunità. I progetti di rigenerazione mirano a creare spazi verdi, edifici ad alta efficienza energetica e infrastrutture che limitano l’impatto ambientale. Fondamentale è anche l’attenzione verso l’elemento umano, che si esprime attraverso la realizzazione di luoghi accessibili a tutti, che favoriscano la socialità e rilancino l’economia locale.
In questo contesto, Milano si distingue come la città italiana più orientata verso l’innovazione e il futuro, grazie a numerosi progetti di rigenerazione urbana attualmente in corso. Ecco dieci tra i principali interventi che stanno ridefinendo il capoluogo lombardo.
1. Scalo Farini
Lo Scalo Farini è il progetto di trasformazione più grande tra tutti quelli che verranno rigenerati nei prossimi anni. L’area interessata allo sviluppo è di 468mila mq, di cui 300mila destinati a parco. Al suo interno sono previste anche aree verdi diffuse, immobili residenziali (di cui molto housing sociale) e commerciali, uffici e il campus dell’Accademia di Brera. Quest’ultimo, i cui lavori sono stati avviati nell’estate del 2022, sono in programma di concludersi entro la fine del 2025. Tra il 2030 e il 2035 è prevista inoltre la realizzazione del nuovo campus e HQ di Unicredit che lascia le torri in Gae Aulenti.
2. Scalo Romana: il villaggio olimpico per Milano-Cortina 2026
A sud della città troviamo invece lo Scalo Romana, quello nella fase più avanzata con i lavori tra i sette scali ferroviari in disuso in città, in anticipo per quanto riguarda la costruzione del villaggio olimpico tra via Lorenzini e via Ripamonti. I sei edifici sono già arrivati al tetto e la consegna è prevista nel 2025. Tra il 2026 e il 2027 sarà ultimato lo sviluppo completo con il parco al centro grazie alla riconversione del villaggio olimpico in residenze. Il progetto di Som Skidmore, Owings & Merrill diventerà il più grande studentato convenzionato d’Italia, dopo l’operazione che ha visto coinvolto Coima con un fondo dello sviluppatore milanese dedicato all’abitare sostenibile, e il Fondo nazionale abitare sociale (Fnas) di Cdp Real Asset Sgr. La realizzazione dei 70mila mq tra uffici e retail nel lato verso piazzale Lodi dovrebbe invece avvenire attorno al 2028-2030.
3. Milano Santa Giulia: PalaItalia, la “metro 13” e l’Arena Santa Giulia
Nel quadrante di Santa Giulia-Rogoredo è entrata nel vivo la costruzione del PalaItalia, l’arena olimpica dell’hockey maschile a Milano Cortina 2026, a cui seguirà la realizzazione dell’ultima parte residenziale, Santa Giulia Nord. Prevista anche una nuova metrotranvia, la 13, a collegare M4 Repetti alla stazione di Rogoredo M3 FS servendo tutto il quartiere. Una fermata è prevista nei pressi dell’arena ma sarà realizzata solo dopo l’evento olimpico. Restando nell’area, l’Arena Santa Giulia, altra grande opera olimpica del capoluogo lombardo, secondo le previsioni sarà inaugurata nel dicembre 2025. Il progetto di Cts Eventim, operatore dell’Arena e tra i principali player mondiali di entertainment e ticketing, è firmato da David Chipperfield Architects, Populous e Arup. Completerà il progetto anche l’area della piazza aperta al pubblico: 12mila metri quadrati su una superficie complessiva dell’area di ben 83mila metri quadri.
4. Il Bosco della Musica del Conservatorio Giuseppe Verdi (immagine in evidenza)
Nello stesso quartiere, a pochi passi dal quartier generale di Sky, dopo la costruzione di Spark One e Spark Two, è stato dato via al cantiere per il campus del Conservatorio Giuseppe Verdi. Il progetto prevede la riqualificazione della Palazzina ex-Chimici, uno studentato da 200 posti, un’arena all’aperto, un auditorium tecnologico da 400 posti, un dipartimento dei nuovi linguaggi, due sale prove, un fab lab e un coworking, bar, ristorante e aree verdi. In totale si tratta di superficie di oltre 13mila mq, concessa in diritto di superficie gratuito per 90 anni al Conservatorio, rigenerata grazie a un investimento di circa 47 milioni di euro. Al suo interno potranno essere ospitati circa 600-800 studenti. Fine lavori nel 2026.
5. Mind: l’hub tecnologico con il nuovo campus dell’Università Statale di Milano
Il distretto innovativo Mind a Milano Rho Fiera, nell’area che fu sede di Expo2015, anno dopo anno sta diventando un parco tematico scientifico tecnologico di 650mila metri quadrati. Al suo interno sono previste tre importanti funzioni pubbliche: il nuovo polo ospedaliero Irccs Galeazzi (già aperto nel 2022); il polo di ricerca per le Scienze della vita Human Technopole con al centro il grande edificio accanto a Palazzo Italia e in fase di completamento; il campus dell’Università Statale con l’avvio dei lavori nella prima metà del 2023 e primi studenti previsti nell’anno accademico 2026/2027. Ricordiamo che proprio questa settimana, più esattamente martedì 1 aprile, è avvenuta alla presenza delle autorità la posa della prima pietra del primo dei due studentati della Statale, che ospiteranno un totale di 1.152 posti letto. Sono partiti anche i lavori nell’area di West Gate di 300mila mq che prevedono uffici, residenze e un mobility hub. Previsto anche l’edificio in legno più alto d’Italia e l’Innovation Hub. L’anno di completamento dei cantieri è il 2032.
6. SeiMilano: il parco residenziale di Cucinella
In fase avanzata il progetto di rigenerazione urbana di Sei Milano (Borio Mangiarotti) nelle ex aree inquinate delle cave Calchi Taeggi, firmato dall’archistar Cucinella. Un’area di oltre 300mila mq in prossimità della metro Bisceglie che comprende un nuovo quartiere multifunzionale con uffici, spazi commerciali e residenze, immerse in un parco di oltre 16 ettari con 4.100 arbusti e 2.300 alberi ad alto fusto. Un primo lotto è stato inaugurato a ottobre 2023, il resto entro la fine del 2024. La realizzazione del primo e lotto residenziale è prossimo alla conclusione, così come le torri ad uffici Park West, mentre il secondo lotto, con 11 palazzi per un totale di 650 appartamenti, dovrebbe essere terminato entro il 2025. Tutto il progetto tra il 2026 e il 2027. Inaugurazione completa tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026.
7. Unione Zero a Milano Sesto
Il nuovo quartiere Unione Zero è il primo lotto di Milano Sesto, connesso alla passerella sopraelevata della stazione ferroviaria in fase finale di realizzazione. Nell’area di circa 129mila mq grazie a un investimento di 600 milioni di euro si prevede: uno studentato da 700 posti letto progettato da Park Associati; spazi direzionali e di un hotel dello studio di architettura e interior design Acpv Architects Antonio Citterio Patricia Viel; residenze in edilizia convenzionata di Barreca & La Varra e realizzata da Redo Sgr; residenze libere di Scandurra Studio Architettura; una prima porzione del parco, pari a 13 ettari su 45 ettari complessivi, sviluppato da Land.
8. MilanoSesto al posto delle ex acciaierie Falck
Avviato Unione Zero rimane da far partire il resto del più grande progetto di rigenerazione urbana in Europa, con una superficie trasformata di 1,5 milioni di metri quadrati: MilanoSesto. Un tempo l’area era occupata dagli scheletri delle ex acciaierie Falck dismesse nel 1996, mentre in futuro sono previsti: la “Città della salute e della ricerca”; un centro direzionale immerso nel parco; un quartiere residenziale e campi per lo sport all’aria aperta; uno shopping center al posto del vecchio edificio industriale Concordia T5; una torre piezometrica che diventa una fontana panoramica; la stazione ferroviaria sopraelevata interconnessa con la M1 in fase di conclusione; l’università e campus del San Raffele 2. I cantieri non si concluderanno prima del 2030.
9. Symbiosis
L’area di Symbiosis, di circa 125mila mq, prosegue nel suo sviluppo che dovrebbe concludersi entro il 2026. E’ in fase avanzata di costruzione la nuova sede di Snam, con un edificio tre volumi sovrapposti articolati in 14 piani, un grande parco con specchi d’acqua e un “Teatro Verde”, e il nuovo hq di Moncler nell’area retrostante la scuola internazionale. In partenza quello relativo al progetto “Vitae” caratterizzato da una “Spirale verde”, un sentiero con una pergola di vite che sale in cima all’edificio, filari sui tetti che si alternano a terrazze e orti e serre stagionali.
10. Piazzale Loreto: il ritorno del verde
Sono slittati ancora una volta i lavori per la trasformazione di Piazzale Loreto da attuale vuoto urbano e congestionato snodo di traffico in un nuovo spazio di vita, un polo di aggregazione restituito alla comunità. Quindi è a rischio l’inaugurazione entro le Olimpiadi, ma dovrebbero comunque terminare entro il 2026. L’investimento pari a 80 milioni di euro e il progetto, denominato Loc (Loreto Open Community) è gestito da Nhood. Si prevede che he il piazzale diventi in parte pedonale e soprattutto ecosostenibile, un’agorà verde in connessione NoLo e l’asse corso Buenos Aires/viale Monza/viale Padova.
Il Masterplan Bovisa-Goccia a firma di Renzo Piano prevede la trasformazione della Goccia in un grande parco scientifico-tecnologico. Al centro del progetto il recupero dei due gasometri, uno destinato ad ospitare lo “Smart city innovation hub“, l’altro la “Fabbrica dello sport“. Elemento centrale è poi un polmone di 40.000 mq con 1.000 alberi. A questo si aggiungono: residenze universitarie; 3 edifici per aule; una sala ipogea; un edificio sperimentale a zero emissioni per il dipartimento di Energia ormai terminato. Il completamento di tutto il progetto è programmato per il 2026.
12. MoLeCoLa a Bovisa
Trasformazione in vista, sempre in zona Bovisa, anche per la zona tra la Goccia e il campus la Masa. Uscito vincitore dal concorso internazionale di C40 Reinventing Cities è il progetto MoLeCoLa “Mobility, Learning, Community Lab” a firma di Park Associati. E’ previsto un distretto tecnologico innovativo e sostenibile fondato su tre elementi: abitare, produrre e interagire. Trovano spazio al suo interno residenze, uno studentato, attività commerciali, coworking, aree verdi attrezzate e l’headquarter di Ferrovie Nord. In fase di riqualificazione la vicina stazione ferroviaria.
