M&G: da residenziale, office e logistica urbana si attendono le prospettive migliori

Nel 2024 fine del ciclo e ripresa o crescita in alcuni mercati immobiliari: nel residenziale, negli uffici best-in-class e nella logistica urbana – ovvero i settori più colpiti da scarsità di offerta e sviluppo limitato di nuovi progetti nella maggior parte dei mercati – si attendono prospettive migliori e crescita degli affitti.

È quanto emerge dal Global real estate outlook semestrale di M&G Real Estate secondo cui l’aumento dei canoni insieme ai ritorni oggi significativamente più alti rispetto a uno o due anni fa, aiuteranno a guidare i rendimenti totali per gli investitori nel futuro.

Se quest’anno il prezzo degli immobili ha raggiunto il punto più basso in molti mercati, in attesa dell’inizio di un nuovo ciclo, M&G confida che la seconda metà del 2024 segnerà l’inizio della ripresa e darà impulso alla crescita in alcuni mercati immobiliari, segnando di fatto una svolta dopo la pandemia e il prolungato periodo di rallentamento economico.

La mancanza di nuovi alloggi accresce la pressione sugli affitti residenziali

Il settore degli affitti privati (Private Rented Sector o PRS) in Germania è uno dei più interessanti e resilienti d’Europa, ma ha di fronte una grande sfida, ovvero l’assenza di finanziamenti per alloggi in affitto di alta qualità in grado di soddisfare le esigenze di una popolazione in crescita. A causa del notevole divario tra domanda e offerta, i canoni di locazione nel settore PRS tedesco hanno raggiunto livelli record e non sembrano intenzionati a scendere. Con tassi di sfitto ora inferiori all’1% nelle principali città del paese e un’offerta in prospettiva molto limitata, prevediamo una crescita dei canoni di locazione di oltre il 3% su base annua:

Questa tendenza al rialzo, accentuata dal deficit di alloggi e dalla scarsa accessibilità dal punto di vista economico, si è manifestata anche in altre città nel mondo:

Una storia simile riguarda il settore degli studentati in Europa. In Spagna, Portogallo e Italia l’offerta di alloggi per studenti è la più bassa a livello europeo – pari rispettivamente all’8%, al 5% al 3% – e si scontra con il numero crescente di iscrizioni alle università nazionali da parte di studenti domestici e stranieri. Nonostante questi mercati siano caratterizzati da rendimenti più elevati rispetto al resto d’Europa e al Regno Unito, le limitazioni legate alla creazione di nuovi alloggi condizionano le opportunità di ingresso nel segmento.

Debito immobiliare: i rischi del segmento

Un tempo dominato dalle banche, il mercato dei prestiti immobiliari – del valore di 1.500 miliardi di euro – vede oggi una accresciuta partecipazione di finanziatori alternativi, che rappresentano circa il 39% del debito in essere nel Regno Unito e il 10-15% nell’Europa continentale.

Con la progressiva riduzione dell’esposizione al settore immobiliare commerciale da parte delle banche, si stima che il settore andrà incontro a un deficit di finanziamento del debito di 250 miliardi di dollari entro il 2026. Certamente un motivo di preoccupazione per gli investitori che si trovano ad affrontare situazioni di finanziamento complesse ma anche un’opportunità per i finanziatori alternativi, ad esempio i fondi di debito immobiliare, di intervenire e colmare il divario ottenendo interessanti rendimenti aggiustati per il rischio per i propri clienti.

A livello settoriale, a soffrire maggiormente saranno gli uffici posizionati in punti poco strategici e in specifici mercati come la Germania o gli Stati Uniti, più vecchi e con specifiche tecniche di bassa qualità, privi di servizi e con scarse credenziali ESG.

Più in generale, gli ostacoli a una ripresa del segmento più ampia derivano principalmente dalla prudenza che caratterizza il mercato dei prestiti tradizionali. Nonostante le perdite sui crediti erogati non possano essere escluse, un rischio sistemico appare improbabile. 

Richard Gwilliam, head of property research di M&G Real Estate ha commentato: “Se il 2024 segnerà probabilmente la fine del ciclo e della eccezionale caduta dei prezzi degli asset immobiliari, gli investitori dovranno ancora affrontare rischi di ribasso, soprattutto per gli asset che presentano problemi strutturali e un’elevata leva finanziaria. Il contesto di tassi di interesse più elevati più a lungo suggerisce di concentrarsi sui canoni per raggiungere i propri obiettivi di rendimento. Nei prossimi trimestri, gli investimenti nei segmenti del mercato meglio posizionati dovrebbero beneficiare di elevati tassi di ingresso e della forte crescita degli affitti in molti mercati.”

Gabriele Inglese, director del team italiano di M&G real estate ha aggiunto: “L’avvio di politiche monetarie più espansive da parte della BCE, confermato dal taglio dei tassi di inizio giugno, potrebbe dare slancio alla ripresa del mercato immobiliare italiano e consentire costi di leva finanziaria più favorevoli. Ciò vale soprattutto per i player con un profilo Core+ o Value Add che ricercano il giusto mix tra capitale proprio e debito.

Per quanto riguarda il comparto residenziale crediamo che, da un lato, una domanda che si conferma a livelli sostenuti e, dall’altro, il decrescere dell’offerta di alloggi disponibili, favoriranno ulteriormente l’aumento dei canoni di affitto nel prossimo futuro, dinamica che interessa in particolare il mercato residenziale milanese.

Altrove, la polarizzazione del mercato continua ad accentuarsi, specialmente nei segmenti degli uffici e del retail, in cui a eccellere saranno prodotti di alta qualità, con credenziali di sostenibilità elevate, posizionati in location core e, più in generale, caratterizzati da fondamentali solidi. Al contrario, gli immobili senza una o più caratteristiche di questo tipo saranno più penalizzati in fase di affitto o di compra-vendita.”