Il mercato degli investimenti nel living ha movimentato nella prima metà del 2024 13 miliardi di capitali in Europa, il 18% in meno rispetto all’anno scorso. In Italia il settore è cresciuto del 3% dal 2018-2019 e del 21% nel 2023, con un interesse che è proseguito nella prima metà del 2024, concretizzandosi in 245 milioni di euro di sviluppi. (Gabetti)
Si tratta comunque di un -50% anno su anno e le cause guardano alla mancanza di edifici pronti all’uso, sia nello student housing che nel comparto residenziale, agli alti costi di costruzione e all’incertezza sul ritorno atteso (Savills). Nel 2023, infatti, il living aveva registrato 1,4 miliardi di investimenti, unica asset class a mostrare volumi in crescita rispetto al 2022.
Le protagoniste del living 2024 sono Milano e Roma, ma lo student housing si apre a anche città universitarie più piccole, dove la mancanza di alloggi per studenti è cronica. Il residenziale vede Milano confermarsi come la destinazione chiave, concentrando il 65% dei volumi dal 2019.
E lo student housing traina anche per il 2024 il comparto, con i 290 milioni di investimenti, nel 2023 che si sono ‘rilassati’ nel primo semestre di quest’anno per le ragioni descritte, ma che resta comunque un asset ultra attenzionato sia per i prossimi mesi che per il prossimo anno.
Student housing
L’Italia continua ad attrarre un numero sempre più alto di studenti, oltre 1,9 milioni nell’ultimo anno accademico, +5% rispetto all’anno precedente. Il trend trova impulso anche dall’arrivo degli studenti stranieri, 122.000, con Roma che raggiunge Milano come numero di iscritti.
In questo scenario il numero totale di posti letto per studenti è di 74.000, con un’offerta privata cresciuta negli ultimi anni e oggi rappresenta il 24% dello stock, contro il 19% nel 2001. Le città principali dove si concentra metà dello stock sono Milano, Torino, Roma, Bologna e Firenze (Milano in particolare ne ospita il 18%).
In totale il gap nella domanda di posti letto è di 520 mila: 50mila a Roma, 64mila a Milano, 40mila a Torino, 31mila a Bologna e 13mila a Firenze. Per quanto riguarda la media del costo di locazione a Roma per una sistemazione pubblica, quindi fornita attraverso il diritto allo studio, la media è di 380 euro contro i 700 dei Pbsa. A Milano la differenza è di 600 euro vs 1400, a Torino di 440 euro contro 850, a Bologna di 410 euro versus 1000 dei posti letto privati e a Firenze di 475 contro 1300 euro (Fonte Savills).< La limitata disponibilità di posti letto per studenti spinge quindi il settore e lo mette nel radar degli investitori come dimostra la pipeline attuale: 75 progetti sono in via di completamento entro il 2027, con una previsione di +26.000 posti letto sul mercato.
Milano guida gli sviluppi con il 36% della pipeline, Torino la segue con 11 studentati che stanno per aprire prima del 2027, inclusi sei progetti da oltre 300 letti. Bologna ha 2600 letti in pipeline e Roma ha in previsione l’apertura di sette nuovi progetti di student housing nei prossimi tre anni e mezzo
Per quanto riguarda Milano, inoltre, negli ultimi cinque anni, sono stati investiti circa 400 milioni di euro in Pbsa, compresi asset di altre destinazioni d’uso da riconvertire. Le iniziative in pipeline prevedono l’aggiunta di oltre 10.000 posti letto entro il 2027, portando il provision rate dal 6% al 10%, anche se ancora insufficiente a soddisfare pienamente la domanda (JLL).
Senior housing
Anche il senior housing, sebbene sulla carta sia tra gli investimenti più profittevoli, ha frenato in Italia, così come in Europa, -35% nel 2023 rispetto al 2022 secondo Savills. I grandi progetti in pipeline e realizzati come Spazio Blu a Roma e Villaggio Novoli a Firenze fanno crescere i numeri del settore, che resta però frammentato nella realtà locali.
Si affaccia anche il senior cohousing, soluzione che piace a tutti ma dove gli investimenti sono ancora attendisti, che prevede appartamenti in palazzine, spesso rigenerate, con attenzione agli spazi comuni e a servizi quali le cure mediche e le attività ricreative, come il recente progetto di Torino guidato da Reale Mutua e gruppo Specht.
Social housing
Gli affitti a prezzi calmierati per famiglie che ne hanno la necessità possono essere comprese nello scenario del living seppure in piccola misura, perché si tratta di un bilancio di circa 20.00 alloggi su scala nazionale (Confedilizia). Finora i progetti più consistenti sono stati guidati da soggetti sociali come Cdp o le fondazioni bancarie, che hanno iniettato capitali pazienti, dove l’aspettativa di ritorno era inferiore a quella di mercato.
Healthcare
In Italia gli investimenti in helathcare nel 2022 hanno registrato quasi 400 milioni di euro mentre nel 2023 si è assistito a un calo dovuto principalmente al rallentamento generale dei volumi complessivi, con circa 150 milioni investiti investiti. Nel 2023 il sottosettore dominante è stato rappresentato da cliniche e studi medici (JLL).
Per JLL, l’healthcare viene vista come un’asset class difensiva con interesse, dove le prospettive di mercato sono fortemente influenzate dall’incertezza economica, l’inflazione si è raffreddata, così come i costi di costruzione, riducendo la pressione sui margini operativi del settore sul fronte dello sviluppo.
Previsione del living per i prossimi mes
Per i prossimi 24 mesi i settori in cui si concentrerà il living in Italia vedranno al primo posto gli studentati, assieme al built to rent e al built to sell.
Dalla survey di Savills, che ha coinvolto 17 manager delle principali società di investimento attive nel mercato del living e operativo in Italia che sono già entrate o stanno per entrare nel mercato, emerge un’intenzione di investimento che supera i 4 miliardi nei prossimi due anni. Il 59 % ha un approccio value add mentre il 6% core plus.
Dalla survey emerge che per molte società l’obiettivo è aggiungere all’attuale portafoglio nuove asset class: l’82%, in particolare intende investire in alloggi per studenti nei prossimi 24 mesi e chi lo sta già facendo continuerà a farlo, Chi sta entrando nel segmento Bbsa concentrerà il capitale a Roma, Milano, Bologna, Firenze,con una previsione di investimento che raggiunge i 300 milioni di euro.
Gli opportunistic player che non guardano allo student housing, restano invece concentrati sull’healthcare. Per i prossimi mesi Savills si aspetta quindi una stabilizzazione delle compravendite, grazie a condizioni finanziarie più favorevoli, mentre i prezzi, sostenuti dalla domanda, continueranno a crescere anche se più lentamente.
Anche i canoni aumenteranno, sostenuti da una disponibilità limitata di prodotto prime, da una forte competizione per asset di buona qualità e da condizioni economiche che favoriranno il mercato delle locazioni.
