Il settore immobiliare della logistica si conferma non solo come un protagonista degli investimenti in real estate a livello europeo e italiano, ma emerge sempre più come un potente motore di rigenerazione urbana e industriale. Lontano dall’essere semplicemente un comparto legato allo stoccaggio di merci, la logistica moderna sta guidando la trasformazione di territori, in particolare di quelle aree industriali ed ex industriali dismesse, offrendo una prospettiva di futuro valore sociale, ambientale ed economico.
Se n’è discusso durante il convegno organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con l’operatore di settore Sfre che si è tenuto mercoledì 28 maggio a Milano, dal titolo “Logistica e rigenerazione indutriale – Nuovi spazi per il futuro dell’asset class ,durante il quale è stato presentato il Rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica, curato dall’istituto di ricerca indipendente.
L’evoluzione di aree dismesse e la rigenerazione urbana e industriale rappresentano “una delle sfide più stimolanti per il real estate”. Gli attori del settore logistico hanno “il dovere – e l’opportunità – di contribuire attivamente alla riqualificazione di territori dismessi, trasformandoli in nuovi hub produttivi sostenibili, integrati con il tessuto urbano e capaci di generare valore condiviso”. La logistica può e deve agire come motore di rigenerazione, facendo leva su “progettualità evolute, innovazione tecnologica e visione sistemica”. Recuperare suolo già compromesso non è solo una scelta responsabile, ma veicola il concetto che “il progresso possa coesistere armoniosamente con il rispetto dell’ambiente e della società”, si legge nell’introduzione al report.
Questo slancio verso la sostenibilità ambientale e sociale del settore è anche spinto dalle recenti normative comunitarie. Il settore logistico si trova oggi di fronte a elementi contrastanti: da un lato elevati livelli di volatilità, dall’altro il consolidamento di segnali di stabilizzazione. L’accelerazione data dalla trasformazione digitale, con l’intelligenza artificiale, l’automazione e la visibilità in tempo reale, è ormai essenziale per mantenere la competitività.
Investimenti in forte crescita sul mercato europeo
A dimostrazione della sua centralità, il mercato immobiliare logistico europeo ha continuato il suo percorso di crescita. Nel 2024, i volumi complessivi di investimento nel continente hanno superato i 41 miliardi di euro, segnando un incremento del 25% rispetto al 2023. Questa crescita è stata trainata principalmente dal Regno Unito, con 13,5 miliardi di euro (un aumento del 30% sul 2023), e dalla Germania, con quasi 7 miliardi di euro (stabile rispetto all’anno precedente).
Questi due Paesi hanno catalizzato quasi la metà degli investimenti europei. Ma la logistica è in espansione in tutta Europa: in Francia, gli investimenti hanno superato i 4,5 miliardi di euro (+80% circa), in Olanda i 3,5 miliardi (oltre il 50% in più), e in Polonia 1,3 miliardi, confermando la logistica tra le asset class preferite dagli investitori.
Anche la Spagna ha quasi raggiunto i 2 miliardi di investimenti, nonostante la carenza strutturale di offerta immobiliare adeguata.
Parallelamente, i canoni di locazione per gli immobili logistici prime, all’avanguardia e in posizioni strategiche, sono aumentati in media del 2% a livello continentale. La Germania ha visto un incremento medio del 5%, mentre il Regno Unito, pur con un rallentamento, ha registrato un aumento di circa il 6%, un tasso superiore alla media annuale composta del periodo 2015-2020. I rendimenti netti prime si posizionano in un range che va mediamente dal 4,2% della Germania al 7,4% della Romania, con Olanda e Francia che hanno visto una lieve espansione dei tassi nel corso del 2024.
Logistica protagonista del mercato e motore di rigenerazione in Italia
Anche in Italia, la logistica si afferma come una star del mercato. Nel corso del 2024, il volume di investimenti immobiliari nel settore ha raggiunto 1,75 miliardi di euro, pari al 17,5% dei 10,1 miliardi complessivi investiti nel real estate, con un aumento del 2,9% rispetto al 2023. Questa attrattività si è confermata nei primi mesi del 2025, con circa 650 milioni di euro di investimenti, un volume doppio rispetto allo stesso periodo del 2024 e in crescita del 25% rispetto all’ultimo trimestre dell’anno scorso.
La crescita italiana è stata inizialmente trainata dal comparto light industrial e successivamente dalla logistica pura. Il settore continua a essere attrattivo per investitori specializzati nello scambio di portafogli (anche paneuropei), operazioni di sale & leaseback e strutture singole.
Gli operatori, peraltro, sono in cerca di asset industriali anche a scopo di diversificazione degli investimenti, puntando su sviluppi always-built-to-suite (Bts) o built-to-own (Bto), progettati per specifiche esigenze (e-commerce avanzati, logistica del freddo, ecc.).
Il comparto logistico-industriale italiano ha fatturato 5,55 miliardi di euro nel 2024, in crescita di quasi il 2,8% su base annua, con una previsione di ulteriore espansione di circa il 3% nel 2025. Il patrimonio immobiliare ha raggiunto i 50 milioni di metri quadrati, grazie al completamento di oltre 50 progetti di sviluppo per una superficie lorda complessiva superiore a 1,3 milioni di metri quadrati.
Nel 2024, i rendimenti prime in Italia si sono stabilizzati a quota 5,5%, un risultato dovuto al processo di repricing del biennio precedente, seguito nella parte finale dell’anno dai primi segnali di compressione.
Sul fronte dei canoni di locazione per gli immobili logistici prime, si è registrata una crescita a Roma, fino a 74 euro/mq/anno. Stabilità è stata rilevata negli altri principali mercati: Piacenza e Torino entrambi superiori ai 55 euro/mq/anno, Verona poco inferiore ai 60 euro/mq/anno, Ancona e Bari sopra i 40 euro/mq/anno. Milano e Bologna si attestano a livelli superiori, rispettivamente oltre i 75 e 65 euro/mq/anno.
Negli ultimi 15 anni, lo sviluppo logistico in Italia ha consumato quasi 21,5 kmq di suolo, prevalentemente al nord, portando alla realizzazione di quasi 13 milioni di metri quadrati di nuove strutture, spesso localizzate al di fuori del tessuto urbanizzato. Tuttavia, è proprio partendo dall’analisi di queste dinamiche e dalle ricerche sulla rigenerazione che si stima il potenziale apporto del settore logistico e light industrial ai processi di evoluzione del tessuto urbano, sociale ed economico del Paese.
La logistica, con i suoi investimenti e le sue esigenze evolute, sta dimostrando di poter essere un vero e proprio motore di rigenerazione, convertendo spazi dismessi in hub moderni e sostenibili.
