Le conversioni da ufficio a residenziale a Manhattan stanno aumentando l’offerta di appartamenti in affitto. Dopo la scadenza dell’agevolazione fiscale 421a nel 2022, l’apertura di nuovi cantieri è rallentata molto, ma progetti di rilievo come quelli del Vanbarton Group e di Bushburg Properties, stanno aggiungendo migliaia di unità al mercato.
Queste trasformazioni saranno essenziali per affrontare la carenza di alloggi, infatti i 7.500 nuovi appartamenti previsti entro il 2028 copriranno oltre il 40% della futura offerta. Nonostante i nuovi incentivi fiscali però permangono ostacoli, come alcune restrizioni e i requisiti salariali richiesti per accedere a tale edilizia, che potrebbero scoraggiare alcuni costruttori.
La riconversione dell’ex sede di Pfizer in 1.500 rental unit è il progetto più grande finora. Le conversioni non potranno da sole risolvere completamente la crisi abitativa di Manhattan, ma rappresentano comunque una strategia promettente per offrire più soluzioni abitative in un mercato che ne ha urgente bisogno.
Il polso del mercato
Passate le incertezze legate al giorno delle elezioni, gli americani sembrano avere ritrovato fiducia nell’economia. L’indice del Consumer Sentiment dell’Università del Michigan ha toccato il livello più alto degli ultimi sette mesi, mentre l’indice delle aspettative, che riflette l’ottimismo per i prossimi sei mesi, è al massimo da luglio 2021. Questo clima positivo si è riflesso anche sul mercato immobiliare di New York City: nella prima settimana di novembre 2024, Manhattan ha registrato un aumento del 28% delle firme di contratti preliminari rispetto alla settimana precedente, segnando uno dei momenti più vivaci dell’anno.
In generale l’attività contrattuale è salita del 25,8% rispetto all’anno scorso, del 9,5% rispetto alla media storica del mese e del 45% rispetto al mese appena passato.
Il prezzo mediano per un appartamento a Manhattan è ora di $1.15M, il 4,3% più alto dell’anno scorso.
Il numero di proprietà sul mercato è inferiore di circa il 6,3% rispetto allo stesso periodo del 2023, mentre il numero di vendite in sospeso, ovvero quelle che hanno un contratto preliminare firmato, è dell’18,4% superiore.
Il Polso del Mercato, ovvero il rapporto tra vendite in sospeso e unità disponibili, esattamente come il mese scorso si attesta a un livello di 0,43 (sopra lo 0,5 è considerato favorevole al venditore, sotto lo 0,3 e favorevole al compratore), confermando comunque ancora l’equilibrio generale del mercato.
Mercato del lusso
Con l’evolversi dei risultati elettorali Manhattan ha visto un’impennata nell’attività del mercato immobiliare di lusso. Infatti, la scorsa settimana sono stati firmati 39 contratti per immobili dal valore di $4M o superiore, 13 in più rispetto alla settimana precedente, segnando il volume più alto dal mese di marzo.
Tra le vendite più rilevanti spicca un attico da 16 milioni di dollari al 247 West 12th Street. Un triplex con quattro camere da letto, tre bagni, una terrazza panoramica con cucina esterna e due posti auto.
Mercato delle Locazioni
L’affitto mediano, ora a quota $ 4.295, è salito del 2,4% anno su anno e del 2,3% rispetto al mese scorso, salendo annualmente per la prima volta da aprile. Le nuove sottoscrizioni di contratti di locazione sono aumentate del 24,2% su base annua, raggiungendo quota 5.857, segnando il settimo aumento annuale consecutivo, mentre, contemporaneamente, l’offerta è salita per il 14° mese consecutivo, con un aumento del 11,8%.
Investimenti ben riusciti
Uno spazio commerciale di Soho che ospita Cartier è stato venduto al 43,75% in più rispetto a quanto pagato dal proprietario nel 2022. Un conglomerato giapponese ha acquistato il 102 Greene Street da RFR Holding di Aby Rosen per $46 milioni, pari a circa $4.020 al piede quadrato (circa $43.000 al metro quadrato), con un tasso di capitalizzazione del 4,2%.
L’edificio di quattro piani, risalente al 1881, trasformato da Cartier in una sede di punta con una galleria, un lounge, degli studi e un giardino sul tetto è stato inaugurato alla fine dell’anno scorso. RFR ne aveva acquisito la proprietà due anni fa per $31,5 milioni, poco dopo l’ingresso di Cartier.
Questo caso esemplifica come acquistare nel momento giusto può portare a profitti sostanziali. Il fondo immobiliare commerciale sembra essere passato, creando un’opportunità per coloro che ora cercano una maggiore stabilità di mercato.
