Il 2 maggio 2024 Sadiq Khan è stato rieletto Mayor of London, ovvero sindaco della Greater London Authority (GLA), la città metropolitana composta dai trentadue comuni della capitale e dalla City of London. Nessuno prima di lui è riuscito a farsi confermare la carica per tre volte. Nonostante la stampa e i commentatori avessero cercato di mettere in luce gli sforzi degli altri candidati, tutti i sondaggi davano per favorito il sindaco laburista uscente. Finito il chiacchiericcio pre-elettorale, le urne hanno prodotto il risultato previsto.
Nel campo dell’urbanistica la GLA produce il London Plan, lo strumento di policy che contiene direttive strategiche a lungo termine ed è gerarchicamente superiore ai piani di sviluppo locale di ogni comune.
Dall’arrivo di Sadiq Khan nel 2016, la rete di trasporti pubblici di Londra si è rafforzata con l’apertura della Crossrail (aka Elizabeth Line), l’estensione della linea nera della metro (Northern Line) e un programma di modernizzazione della London Overground, la rete di treni leggeri di superficie che fa da controcanto alla più famosa underground.
Nonostante questi progressi, tre progetti strategici che avrebbero un notevole impatto urbanistico ed economico sulla città sono ancora bloccati. Per Sadiq, trovare la spinta giusta per metterli in moto è una priorità politica assoluta, visto che vengono citati ufficialmente nel London Plan da ormai dieci anni e visto il loro potenziale effetto su decine di aree di rigenerazione.
Vediamo cosa c’è all’orizzonte per Crossrail 2 e quali aree della città vanno tenute d’occhio per investimenti immobiliari a traino di questo sviluppo.
Nei prossimi articoli parleremo dell’estensione della Bakerloo Line e della High Speed 2.
La Crossrail 2
La Crossrail 1 – ora chiamata ufficialmente Elizabeth Line – è stato uno dei più grandi progetti ingegneristici europei di questa generazione. Iniziata nel 2009, è entrata in servizio nel maggio del 2022 dopo ritardi e spese aggiuntive multimilionarie.
Con un treno ibrido urbano e suburbano di superficie e sotterraneo, l’ultima arrivata nella mappa dei trasporti londinesi unisce due città dell’hinterland (Reading e Maidenhead) e l’aeroporto di Heathrow a nord-ovest con il profondo est della capitale (Shenfield e Abbey Wood). Un capolinea arriva a sud del Tamigi, ma la maggior parte del servizio si concentra a nord del fiume.
La Crossrail 2 sarebbe una linea di congiunzione tra i quadranti nord-est e sud-ovest della città, entrambi ottimamente serviti da linee della metropolitana e da linee ferroviarie radiali verso l’esterno, ma separati da un “muro invisibile” che rallenta le connessioni diagonali tra Victoria, Clapham Junction e Wimbledon e isola il quartiere di Hackney dalle maggiori linee dell’underground.
Sognata all’inizio del 900’, proposta concretamente negli anni 70’ del secolo scorso, la “Chelsea – Hackney Line” è stata rifinita con sempre più dettagli nei primi anni 2000’, fino alla promulgazione di un atto parlamentare nel 2008 per salvaguardare un tratto specifico ponendo limiti all’ammontare di progetti urbanistici nelle zone protette.
Il treno politico della Crossrail 2 era pieno di passeggeri ed era accelerato rapidamente mentre la Crossrail 1 era in fase di costruzione. Il Covid, la riduzione dei fondi governativi destinati a Transport for London (TfL) e le nuove abitudini dei pendolari post–pandemia hanno frenato l’impeto progettuale. Nel febbraio di quest’anno (2024) TfL ha confermato che il percorso della nuova linea continuerà a essere salvaguardato, ma non ha potuto per forza di cose (e per mancati fondi) spingersi oltre.
A oggi non ci sono date e costi certi per un progetto che, secondo le stime, potrebbe sbloccare fino a 200.000 nuove unità abitative lungo il tragitto e creare 60.000 nuovi posti di lavoro.
Molti fulcri di rigenerazione si sono già attivati. I masterplan a lungo termine per l’area circostante lo stadio del Tottenham, il piano di crescita per Tottenham Hale e il nuovo quartiere di Meridian Water hanno messo su carta uno scheletro di sviluppo che già attrae progetti multimilionari di Built to Rent (BTR), studentati e quartieri residenziali.
Secondo il London Plan, il corridoio di crescita della Lea Valley dove la nuova linea si innesterà potrebbe da solo generare 21.000 nuove abitazioni e 13.000 posti di lavoro da qui al 2041.
Le aree a nord-est del centro città hanno un bisogno profondo di riqualificazione e i loro comuni hanno un atteggiamento propositivo verso progetti che ravvivano aree degradate o strade commerciali in decadenza.
Con una crisi abitativa cronica e una domanda di housing a prezzi bilanciati in continua crescita, non c’è bisogno di aspettare il treno della Crossrail 2 per scommettere su zone come Tottenham ed Enfield, già servite da linee dirette con l’aeroporto di Stansted e da una buona rete infrastrutturale locale.
Mentre la sorella maggiore ha ormai attivato nuovi mercati immobiliari locali lungo tutta la linea, per la seconda arrivata bisognerà ancora aspettare qualche anno.
Ma la direzione di viaggio è già tracciata e questo ritardo non deve scoraggiare investitori e costruttori lungimiranti.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
