Il pallone nel mattone: football e real estate a Londra

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Il calcio è come l’ossigeno per la cultura e l’economia britannica. Si respira in tutti gli angoli del Paese, dai campi di terra battuta dei campionati minori agli stadi stellari della Premier League, che da sola contribuisce per circa 8 miliardi di sterline al Pil del Regno Unito.

A Londra lo sport si innesta con il tessuto sociale della metropoli a tutti i livelli e lascia un segno importante anche nello sviluppo urbano e infrastrutturale.

Vista gli altissimi valori medi al metro quadro entro i confini dell’M25 e vista la storica collocazione degli stadi all’interno di zone residenziali, quasi tutti i club (professionali, semi-professionali e amatoriali) cercano di massimizzare gli introiti e la stabilità societaria con progetti di riqualificazione dei propri terreni.

Tutte le squadre della capitale hanno la febbre dell’immobiliare, dai grattacieli in costruzione a fianco del nuovo stadio del Tottenham alla lottizzazione proposta dal Dulwich Hamlet FC, una squadra di “serie Z” che porterà a casa un progetto da 40 milioni di sterline.

Iniziamo la nostra trasferta con gli schemi edilizi di due grandi squadre del nord e di un team a sud del Tamigi.

Calcio d’inizio: Arsenal – Premier League

Nazmi Amin-Tai from Manipal, India, CC BY-SA 2.0 <https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0>, via Wikimedia Commons

Il trasloco dell’Arsenal da Highbury all’Emirates Stadium (aperto nel 2006) è il primo e più importante intervento di rigenerazione urbana a trazione calcistica del nuovo millennio.

Il progetto firmato da Populous all’epoca aveva scaldato gli animi dei tifosi e dei residenti locali tanto quanto l’abbandono di Highbury.

La sede storica era diventata troppo stretta per una squadra fermamente collocata nei livelli più alti delle competizioni internazionali, ma che non riusciva a ospitare il numero di spettatori necessario per generare profitti sostenibili.

Con una doppietta, il vecchio stadio è stato trasformato da Allies & Morrison in una lottizzazione residenziale con 725 unità e il nuovo Emirates è diventato un’attrazione che ha raddoppiato gli introiti medi durante le partite casalinghe e uno spazio comunitario per imprese sociali. La società dei Gunners si è rafforzata anche con un catenaccio “politico” di centinaia di nuove unità di edilizia sociale.

Dopo quasi vent’anni, la patina della storia calcistica sta cominciando a posarsi sul nuovo stadio e sul quartiere residenziale costruito intorno ad esso.

La tattica dell’Arsenal ha reclamato l’applauso di istituzioni e investitori internazionali, sia per la sua sostenibilità finanziaria nel lungo termine, sia per l’impatto positivo su un’area di Londra con molti problemi.

L’operazione è diventata un caso studio e un modello per molti altri sviluppi che si sono succeduti negli anni successivi, tra cui il masterplan degli acerrimi nemici del Tottenham.

Secondo tempo: Tottenham Hotspurs – Premier League

Photo credit: Tottenham Hotspurs FC

Nonostante la rivalità con l’Arsenal, anche il club bianco-blu di Daniel Levy scelse Populous per il nuovo White Hart Lane ed esternamente le somiglianze tra i due stadi più importanti di Londra nord sono tante.

Le funzioni interne e gli sviluppi edilizi circostanti hanno però obiettivi molto diversi.

Progettato con il preciso scopo di poter ospitare eventi sportivi e culturali per massimizzare gli introiti degli Spurs anche quando i calciatori sono a riposo, il nuovo stadio del Tottenham ha un campo da gioco completamente retrattile, è la sede per partite della NFL in trasferta europea e viene usato per concerti durante la stagione estiva.

Mentre l’Arsenal aveva incluso un “contorno” di residenziale al piatto forte dello stadio, il Tottenham ha espanso la sua influenza spaziale oltre l’area immediata grazie al supporto del comune di Haringey, che ha abbracciato politicamente l’idea di rigenerare a fondo uno dei quartieri più marginalizzati di Londra.

La nuova arena è sulla più importante arteria nord-sud di Tottenham, a metà strada tra la linea ferroviaria della Overground e una housing estate molto degradata.

In parallelo al progetto dello stadio, il comune ha elaborato un piano attuativo per tutta l’area che gradualmente sostituirà edifici industriali e residenziali in cattive condizioni con progetti mixed-use ad alta densità.

Dalle curve c’è chi grida allo scandalo della gentrification e chi invece urla di gioia per l’impatto positivo del progetto sulla sicurezza e sul mercato del lavoro locale.

Nel dicembre 2023 il club ha ottenuto il permesso di costruire per un hotel di trenta piani nell’angolo sud-ovest dello stadio.

Di recente è stato annunciato che due planning permission ottenute per due siti a ovest dello stadio verranno rivisitate e unite ad un terzo lotto per un progetto integrato con circa 1.000 nuove unità residenziali e spazi verdi pubblici collegati con la stazione di White Hart Lane.

Il Tottenham negli ultimi ha sfiorato lo scudetto e la Champions League, ma è ora tornato al suo habitat naturale appena sotto il podio.

I suoi piani di sviluppo immobiliare invece mirano sempre più in alto (e in largo).

Fischio finale: Millwall FC – EFL Championship

Photo credit: AFL Architects

I leoni di Lewisham – famosi per avere gli hooligans più cattivi di Inghilterra – stanno programmando di costruirsi una nuova tana.

Il nuovo stadio, ancora in fase di progettazione, è ispirato dagli archi dei viadotti ferroviari vittoriani che circondano The Den e punta ad aumentare i posti a sedere da 18.000 a 34.000.

Insieme a questa strategia di espansione e di miglioramento dell’esperienza match-day per raggiungere gli standard della Premier League (che manca al Millwall dal 1990), il progetto include anche nuove aree pubbliche con usi commerciali, centri sportivi gestiti da associazioni locali e volumetrie residenziali.

La proposta è stata presentata al pubblico nel 2020, ma per ora non è stata tradotta in una richiesta ufficiale di permesso di costruire al borough di Lewisham.

Club e comune hanno scambiato zampate a più riprese negli ultimi vent’anni.

Lewisham è il proprietario ultimo dello stadio, che viene dato in lease al club. Nel 2016 il comune tentò l’esproprio in favore di Renewal, una società di sviluppo immobiliare con sede nei paradisi fiscali dell’Isola di Man e delle Isole Vergini Britanniche.

A seguito di un’inchiesta della rivista Private Eye, si scoprì che dietro il gioco di specchi si celava un ex-politico locale. Spinto dalle pressioni dei media e dalla rabbia della comunità, nel 2019 il comune rinunciava ad includere lo stadio nella rigenerazione di New Bermondsey.

Il Millwall, che aveva considerato di trasferirsi fuori Londra, ha portato a casa la vittoria e pianifica di rimanere nell’area a lungo termine.

Intorno, il masterplan di Renewal per 3.500 nuove unità residenziali è stato approvato nel gennaio del 2022. Con torri tra i tredici e i quarantaquattro piani fuori terra e 700 unità di housing sociale, il progetto di Studio Egret West diventerà uno dei cluster di edifici più alti di Londra sud.

“No one likes us, we don’t care”, cantano i tifosi del Millwall.

Eppure, bisognerà che i nuovi residenti si facciano piacere i vicini chiassosi che ogni domenica accendono l’atmosfera del Den.

di Lorenzo PandolfiLogic Planning

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