Il 2025 si è concluso con importanti novità in materia edilizia e immobiliare segnate, a livello nazionale, dall’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni (Legge n. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025) e della Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) e, livello locale, dalle nuove indicazioni operative in relazione alle “istanze rimediali” adottate dal comune di Milano.
Livello nazionale
Decreto Semplificazioni
Introduce misure di interesse per il settore immobiliare, finalizzate, tra l’altro, a rafforzare la certezza dei procedimenti e a ridurre i tempi amministrativi.
Le novità principali attengono:
– all’autotutela amministrativa, con la riduzione del termine massimo per l’annullamento d’ufficio dei provvedimenti a 6 mesi,
– l’introduzione del silenzio-assenso anche con riferimento al permesso di costruire riguardante gli immobili sottoposti a vincoli.
Legge di Bilancio
Per quanto riguarda le novità segnaliamo:
• il “Piano Casa” con il quale il Governo intende contrastare l’emergenza abitativa e sostenere l’accesso all’alloggio per categorie fragili o in difficoltà economica. Diversi sono gli strumenti previsti, dalle locazioni a canone agevolato a formule di rent to buy, con uno stanziamento pluriennale che sarà gestito attraverso bandi nazionali e locali, con l’obiettivo di rendere strutturale l’intervento pubblico nel settore abitativo.
• la rinuncia abdicativa della proprietà, come introdotta dalle sezioni unite della Corte di Cassazione nell’agosto del 2025 (sent. n. 23093/2025); la legge di bilancio, infatti, interviene sulla possibilità per i privati di rinunciare in via unilaterale alla proprietà degli immobili a favore dello Stato prevedendo, a pena di nullità della rinuncia, l’obbligo di allegazione di tutta la documentazione attestante la regolarità del bene, anche alla normativa urbanistica ed ambientale.
• la modifica operata al Decreto-Legge 70/2011 (convertito con Legge 106/2011) in materia di premialità volumetriche e rigenerazione urbana, che superando l’orientamento espresso dalla Corte Costituzionale (sent. n. 11/2024 e n. 24/2022), estende l’applicabilità degli incentivi volumetrici anche con riferimento agli immobili oggetto di condono edilizio.
Livello locale
Il Comune di Milano con la determinazione dirigenziale n. 11478 dell’11 dicembre 2025, in attuazione delle proprie delibere di Giunta n. 552/2025 e n. 1409/2025, ha definito le modalità di trattazione delle istanze rimediali, relative a interventi edilizi già realizzati ed in fase di esecuzione, fondati su titoli edilizi già formati e coinvolti nelle inchieste avviate dalla Procura della Repubblica. La disciplina prevede, tra l’altro, l’avvio di un’istruttoria ex post mirata alla verifica della corretta attivazione del procedimento e alla eventuale riqualificazione dell’intervento con il conseguente adeguamento del contributo di costruzione, delle dotazioni territoriali e della relativa monetizzazione.
L’obiettivo è fornire un quadro procedurale più chiaro, limitando la nuova istruttoria ai profili essenziali e valorizzando le verifiche già svolte in sede di rilascio del titolo edilizio originario.
In questo scenario in continua evoluzione, assume particolare rilievo anche il progetto di legge delega per la riforma del Testo Unico dell’Edilizia, che si propone di riordinare e razionalizzare la disciplina di settore, con l’obiettivo di garantire maggiore chiarezza normativa, uniformità applicativa e certezza dei procedimenti, incidendo in modo strutturale sulle future dinamiche dell’attività edilizia e immobiliare.
