Il mercato residenziale di pregio a Parigi continua a dimostrare una notevole resilienza, nonostante un contesto segnato da diverse difficoltà negli ultimi anni. La città ha affrontato una pandemia globale, un periodo di instabilità politica con sei cambi di primo ministro, crescenti preoccupazioni fiscali, una guerra commerciale e ha ospitato le Olimpiadi del 2024. In questo scenario, Parigi non solo ha tenuto duro, ma ha anche ampliato il suo appeal, attirando una base di acquirenti più diversificata, in precedenza sostenuta anche da un euro debole.
Lo si legge nel recente report Paris Residential Marketing Insight pubblicato da Knight Frank.
Prezzi in aumento nei segmenti premium, volumi di vendita misti
Dall’inizio della pandemia, i prezzi medi degli immobili prime sono aumentati del 12%, passando da 20.370 a 22.730 euro al metro quadrato. Tuttavia, i volumi di vendita complessivi si sono ridotti. Nella seconda metà del 2024, il numero di proprietà che hanno cambiato mano è stato inferiore persino a quello del primo semestre 2020, quando le restrizioni legate alla pandemia bloccavano largamente il mercato. Questa dinamica suggerisce un mercato a favore degli acquirenti, ma principalmente nel settore degli appartamenti di seconda mano.
In netto contrasto, i segmenti di lusso mantengono una forza notevole, con sviluppatori e venditori in una posizione di vantaggio. Questi includono le nuove costruzioni, i pied-à-terre e gli hôtel particuliers.
• Nuove costruzioni: la scarsità di nuove abitazioni (meno di 2.000 completate annualmente negli ultimi anni) continua a spingere i prezzi verso l’alto. La costruzione residenziale a Parigi ha mostrato un trend di calo negli anni.
• Pied-à-terre: questa tipologia rimane molto richiesta; il prezzo medio per questo tipo di proprietà vendute dai partner di Knight Frank a Parigi, Junot Fine Properties, ha raggiunto 7,6 milioni nel 2024. Con una dimensione media di 235 metri quadrati di superficie e un prezzo medio di 33.833 euro al metro quadrato, la metà di queste vendite ha visto acquirenti cinesi.
• Hôtel particuliers: queste grandi dimore parigine sono rare. Solo sei sono state vendute nel 2024. Una ha raggiunto quasi 50.000 euro al metro quadrato, e un’altra è stata venduta per 33 milioni. Dall’inizio della pandemia, gli acquirenti francesi facoltosi hanno mostrato un rinnovato interesse per queste proprietà spaziose con aree esterne. Già nei primi due mesi del 2025, due importanti hôtel particuliers sono stati venduti nel 7° arrondissement, uno per 55 milioni e l’altro per 100 milioni di euro.
Fattori di attrattiva e mobilità della ricchezza
Diversi fattori rendono Parigi attraente per gli acquirenti facoltosi, soprattutto a livello internazionale. Secondo il Knight Frank’s 2024 European Lifestyle Report, un sondaggio su 750 individui con un patrimonio elevato di 28 nazionalità diverse, Parigi è stata classificata come la città europea numero uno per il trasferimento. Questo vale per tutte le fasce generazionali: Gen Z, Millennials, Gen X e la generazione Post-War l’hanno posizionata come destinazione europea preferita.
Le ragioni di questa preferenza includono la cultura e la storia della città, l’alta qualità della vita, l’eccellente offerta di scuole internazionali, un mercato immobiliare trasparente e maturo, la presenza di una grande comunità di espatriati e la scarsità di nuove costruzioni che supporta i prezzi.
La ricchezza globale è in movimento verso Parigi. Questa tendenza è alimentata dai tagli dei tassi di interesse nella zona euro (e altri attesi) che creano nuovo slancio. L’incertezza globale crescente e la maggiore mobilità della ricchezza rendono Parigi un mercato stabile e conosciuto per gli investitori. Cambiamenti politici e fiscali in altri paesi, come il ritorno del Presidente Trump alla Casa Bianca, l’eliminazione del regime “non-dom” nel Regno Unito e il raddoppio della flat tax in Italia, stanno anch’essi stimolando le richieste verso la capitale francese.
La domanda interna francese rimane invece più contenuta, con molti acquirenti “bloccati” da mutui a basso tasso e riluttanti a vendere. Tuttavia, con il rapido calo dei costi di finanziamento, stanno emergendo i primi segnali di una ripresa dell’attività locale.
Tendenze chiave per il 2025
Il mercato di lusso parigino presenta alcune tendenze e peculiarità specifiche per il 2025.
• Premi per Immobili “Turnkey”: le case pronte per essere abitate con finiture di alto livello stanno ottenendo premi significativi. Questo è particolarmente apprezzato dagli acquirenti statunitensi e cinesi, che sono cauti riguardo all’aumento dei costi di costruzione e ai ritardi legati alle tariffe.
• Conversioni da uffici a residenze: la legge “PLU bioclimatique” del 2023 favorisce la ristrutturazione rispetto alle nuove costruzioni per raggiungere gli obiettivi climatici. Circa 1.000 edifici adibiti a uffici sono stati identificati per la conversione residenziale. La diminuzione degli affitti per uffici e l’aumento delle posizioni vacanti hanno attratto fondi di private equity e investitori istituzionali verso il settore abitativo.
• Diversificazione della Rive Gauche: zone come Saint-Germain-des-Prés stanno attirando un mix più ampio di acquirenti. Tradizionalmente favorite da nord europei e americani, queste aree vedono un crescente interesse da parte di clienti mediorientali e cinesi. Un fattore che contribuisce a questo cambiamento è l’apertura del Maybourne Saint-Germain, un hotel a cinque stelle con 23 residenze di marca, i cui prezzi si situano tra 60.000 e 70.000 euro al metro quadrato.
• Connettività migliorata: l’estensione meridionale della linea 14 della metropolitana collega ora direttamente l’aeroporto di Orly al centro di Parigi e alle periferie settentrionali. Inoltre, una nuova linea ferroviaria collega Chantilly all’aeroporto Charles de Gaulle in soli 15 minuti, migliorando l’appeal per i pendolari e l’accesso internazionale.
Tra le peculiarità del mercato, si nota un premio del 46% pagato nel 2024 per una proprietà con vista su un punto di riferimento parigino. I prezzi prime variano significativamente tra gli arrondissement, con il 7° (32.360 euro al metro quadrato prime) e il 6° (30.500 euro al metro quadrato prime) tra i più cari. Il 16° arrondissement, elegante e adatto alle famiglie, sta guadagnando popolarità, offrendo un’alternativa per chi cerca spazio e non riesce a trovarlo o non può permetterselo nel 7° o 8°, grazie alla sua architettura del XIX secolo, spazi verdi e scuole internazionali di alto livello.
Infine, è importante considerare alcuni aspetti pratici: le spese notarili sono aumentate dello 0,5% ad aprile 2025, portando i costi totali di acquisto a circa l’8%. Le regole sugli affitti a breve termine sono state modificate: le residenze principali possono essere affittate solo per 90 giorni all’anno (rispetto ai precedenti 120), mentre le seconde case richiedono una zonizzazione commerciale per essere affittate legalmente. Inoltre, da gennaio 2025 sono vietati gli affitti di immobili con classe energetica G in tutta la Francia, seguiti dalle proprietà F nel 2028 e E nel 2034.
Come affermato da Kate Everett-Allen, responsabile del dipartimento europeo di ricerca di Knight Frank per gli immobili residenziali: “Il mercato immobiliare residenziale a Parigi resiste nonostante le difficoltà. Con l’aumento dell’incertezza globale e la maggiore mobilità della ricchezza, Parigi sta emergendo come un mercato stabile e ben conosciuto dagli investitori”.
