Il mercato del retail ha iniziato un 2024 particolarmente positivo rispetto alla partenza del 2023 e gli investitori continuano a essere sempre più attratti dal comparto, in cui girano volumi d’affari da miliardi di euro.
In particolare, a partire dal 2021, il segmento retail ha nuovamente attirato l’interesse degli investitori, sia nazionali (40%) che internazionali (60%). Questi ultimi si dividono in 30% europei, 25% nordamericani e 5% asiatici e mediorientali. Nel primo semestre del 2024, sono stati allocati circa 1,5 miliardi di euro, pesando per il 30% sul volume complessivo degli investimenti, il che segna una forte espansione rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
A dare la spinta è stata una transazione record di 1,25 miliardi di euro avvenuta a Milano all’inizio del secondo trimestre, che ha coinvolto Kering nell’acquisizione di un immobile situato in via Montenapoleone.
Da aggiungere il fatto che i retailer, nonostante la situazione geopolitica instabile, dimostrano uno spiccato ottimismo che si traduce spesso in nuove vie per ampliare il proprio business, tra cui l’e-commerce e l’espansione sui social network. Questo aspetto attira ulteriormente gli investitori, che si sentono maggiormente al sicuro nell’avere a che fare con realtà propense a trovare sempre soluzioni per migliorare la propria condizione.
Affitti come indicatore dei trend
I prime rent hanno dimostrato una certa dinamicità, rimanendo tra i più alti del mondo in via Montenapoleone e via dei Condotti. I proprietari degli immobili possono infatti permettersi di mantenere alta l’asticella degli affitti grazie all’elevata domanda, dovuta al fatto che le zone rappresentative dell’alta moda nelle città italiane restano al vertice dei trend di mercato.
Nello specifico, il livello massimo dei canoni di via Montenapoleone ha superato quota 21.000 €/mq/anno (più 15 per cento circa rispetto al 2023), mentre in via Condotti a Roma gli affitti, grazie a un incremento superiore al 5 per cento, si sono attestati poco al di sotto dei 16.500 €/mq/anno. Stesso scenario espansivo si registra per i loro rendimenti, rispettivamente pari a 4,7% a Milano e 5,1% a Roma.
Per quanto riguarda i centri commerciali, retail park e outlet, i canoni di locazione di primo livello sono risultati in crescita, attestandosi poco sotto i 1.000 €/mq/anno nelle strutture di vendita maggiormente performanti situate all’interno di bacini di utenza dimensionalmente ampi ed economicamente rilevanti come Milano, Roma, Verona e il casertano.
Previsioni future: investimenti dove costa meno
Nella seconda parte del 2024 ci si aspetta che il volume degli investimenti si concentri fuori dai centri urbani, con affitti e costi generali ben più bassi rispetto alle vie più di moda nei centri delle città.
Un occhio particolare sarà rivolto a magazzini dedicati alla vendita al dettaglio, gallerie commerciali e outlet. Gli acquirenti del mercato retail italiano sono, ancora una volta, principalmente investitori specializzati nel sale and lease back (portafogli di magazzini per la vendita al dettaglio e supermercati) e nel value-add (centri commerciali, retail park e outlet secondari dai rendimenti elevati).
I centri commerciali protagonisti del retail
L’Italia ha registrato un 2023 con vendite in crescita nei centri commerciali, trainate principalmente dal settore della ristorazione e della cura della persona: questo emerge da uno studio condotto da Cncc ed EY. Le prospettive future sono molto positive, considerando la continua crescita delle affluenze ai centri (+6,8% rispetto al 2022) e l’ottimismo generale.
La ripresa dal periodo pandemico si fa sentire con un generale aumento dei fatturati, che si avvicina sempre di più ai livelli pre-Covid e rende prevedibile un pieno recupero entro la fine del 2024.
Il settore della ristorazione gioca uno dei ruoli più importanti, dal momento che il nostro paese si posiziona su un valore di 82 miliardi di euro, con una proiezione di crescita per gli anni futuri. L’espansione del settore del 15,8%, affiancata da un forte incremento del 10,4% nell’ambito della cura della persona, va a sopperire il declino verificatosi per quanto riguarda l’elettronica di consumo, che ha sperimentato una caduta del 7,1%.
Food court: un mercato in crescita
Tra il 2022 e il 2023, il peso del fatturato del settore della ristorazione sul totale dei centri commerciali è aumentato dell’1,5%, passando dal 9,7% all’11,2%, secondo un’analisi dell’Osservatorio sulla ristorazione nei centri commerciali, realizzato da Deloitte, in collaborazione con Aigrim e Cncc.
Attualmente, questo settore genera un volume di affari pari a 5,6 miliardi di euro, nonostante la complicata situazione geopolitica che potrebbe portare a un calo dei consumi, si prevede che questo aumenti ulteriormente.
Protagonisti in questa crescita sono i fast food e i quick service restaurants, che offrono al consumatore un’esperienza piacevole, rapida ed economica, adattandosi così alle nuove esigenze di comodità ed efficienza. Il presidente dell’Aigrim ha inoltre sottolineato l’importanza di accompagnare la futura espansione del settore nei centri commerciali con una particolare attenzione al benessere dei lavoratori, una questione sempre più centrale.
Ritornano sulla cresta dell’onda gli outlet di lusso
Gli outlet di extra lusso sono considerati quasi mete turistiche dai più facoltosi, che attraversano continenti appositamente per vivere un’esperienza nel comfort accompagnati da un bicchiere di champagne.
Logicamente, durante la pandemia questa attività ha subito un calo, ma si sta riprendendo rapidamente, con un incremento del 16% nelle vendite e del 13,4% nei visitatori nel 2023, e una continua espansione delle catene di shopping di lusso nei centri commerciali più grandi e prestigiosi.
In questo settore, il cliente non desidera solo acquistare articoli, ma è alla ricerca di un’esperienza avvolgente che trasudi lusso, caratterizzata da servizi esclusivi, attività uniche e uno shopping diametralmente opposto rispetto al tradizionale freddo acquisto di oggetti.
Calano gli investimenti globali, ma la prospettiva del retail è di crescita
Il 2023 ha visto un marcato calo degli investimenti immobiliari, che in Italia si sono contratti dell’18,4%, passando da 980 a 800 milioni di euro. Nonostante ciò, un quarto trimestre molto positivo indica una ripresa del settore, soprattutto grazie all’estensione dell’interesse degli operatori verso città considerate secondarie ma con intensi flussi turistici non stagionalizzati, e al settore retail, che intravede un notevole potenziale di crescita nell’ammodernamento dei centri commerciali situati in città, offrendo ai clienti nuovi servizi in linea con i cambiamenti della domanda.
Si prevede per il 2024 un aumento degli investimenti immobiliari, visto l’incremento dell’importanza delle strutture per il tempo libero e le attività culturali che offrono esperienze uniche e di qualità, il che potrebbe facilmente riflettersi in un’ulteriore espansione del mercato dei centri commerciali.
