Nel Q1 2025 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 670 milioni di investimenti, raddoppiando i volumi dello stesso periodo del 2024 e posizionandosi al primo posto per volume investito, alla pari con il settore uffici, rappresentando circa il 25% del totale.
Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi – che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5% – dalla ripresa dell’attività da parte di investitori core e da fondamentali che si confermano positivi. Si consolidano quindi aspettative di graduale compressione a partire dal prossimo trimestre con la chiusura di operazioni in corso.
Dal punto di vista degli occupier, si sono registrati 480 mila mq di take-up, in calo anno su anno, ma in linea con la media decennale. Nonostante un buon livello di domanda, l’attuale clima di incertezza impatta sulle tempistiche decisionali relative a eventuali espansioni e riposizionamenti. Queste sono alcune delle principali conclusioni emerse dall’analisi condotta da Jll, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti.
In termini di transazioni capital markets, l’inizio dell’anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro l’uno, che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Le restanti operazioni, a livello di ticket size, si sono invece attestate sotto ai 50 milioni di euro. Il ritrovato dinamismo sul prodotto core si aggiunge alla persistente fiducia degli investitori con profilo Core + e Value add nei fondamentali della logistica italiana.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il rallentamento dell’assorbimento, a fronte di completamenti e pipeline stabili / in crescita in alcuni specifici sottomercati, ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate nazionale sul prodotto di grado A, che si attesta comunque a un livello ancora fisiologico intorno al 4%.
I 3pl rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa il 50% dell’assorbimento, mentre si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi, che rappresentano un 20% circa, seguiti dal retail con una quota analoga. In particolare, i retailer, data l’incertezza di mercato dell’ultimo periodo, si stanno affidando maggiormente ai 3PL nella gestione distributiva. Il trimestre ha visto una netta prevalenza di lease (oltre il 60%) con una riduzione della componente built-to-own (16%), rispetto a quanto osservato nel 2024, in cui aveva pesato circa il 30%.
Il rallentamento dell’assorbimento si collega anche all’assenza di transazioni di grandi dimensioni, oltre i 50.000 mq. A prevalere è infatti la fascia inferiore ai 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 60% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. Il restante 40% in termini numerici è costituito invece dalla fascia compresa tra i 25.000 e i 50.000 mq.
Dal punto di vista geografico, il 60% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 24% nel Centro il restante 16% al Sud. I canoni sono cresciuti su base trimestrale: a Milano e Roma si attestano a 68 euro/mq, in Veneto a 58 euro/mq, a Bologna sono stabili a 66 euro/mq e a Torino a 50 euro/mq, mantenendo stabile il livello degli incentivi. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni bts. L’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel Q1 2025 sono stati completati oltre 600 mila mq di progetti, dato superiore alla media quinquennale, di cui circa il 75% è stato di tipo speculativo.
“Nel Q1 2025 il settore industriale e logistico si è confermato tra i più attrattivi per gli investitori, con volumi in raddoppio anno su anno e rappresentando il 25% degli investimenti complessivi – commenta Elena Di Biase, head of logistics capital markets di Jll Italia -. Il repricing degli ultimi due anni e il rinnovato interesse degli investitori core stanno creando un contesto favorevole per il settore. La chiusura di due importanti portafogli sopra i 200 milioni e l’attività in corso confermano la fiducia nei fondamentali del mercato italiano. Guardando alla seconda metà dell’anno, ci aspettiamo di vedere ancora disciplina nelle scelte acquisitive degli investitori ma anche una graduale compressione dei rendimenti per il prodotto core”.
“Nel primo trimestre del 2025, si è registrato un assorbimento di 480.000 mq, un valore che, sebbene in calo rispetto all’anno precedente, si mantiene in linea con la media decennale, confermando la solidità dei fondamentali del mercato – prosegue Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial agency di Jll Italia -. Gli operatori 3PL guidano la domanda con circa il 50% del take-up. Prevalgono i contratti di locazione (60%) rispetto alle operazioni built-to-own, necessari per soddisfare i tender che si sono realizzati sul mercato. Dal punto di vista geografico, seppur il 60% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, c’è stato un siginficativo assorbimento anche al sud Italia, mentre canoni prime hanno registrato un aumento su base trimestrale in diverse località chiave, con Milano e Roma che si attestano a 68 euro/mq”.
