Come sta il mercato italiano dello student housing? Secondo i risultati di fine marzo del Bonard Student Housing Investor Intentions Survey 2025, l’Italia è oggi una delle destinazioni europee con il più alto potenziale di investimento, con il 29,7% dei rispondenti al sondaggio che la interpretano come meta promettente. Questa percezione colloca il nostro Paese al terzo posto tra i mercati più attraenti, subito dopo Spagna (39,2%) e Germania (33,8%)
Attraverso interviste a 112 aziende operanti, investitrici e sviluppatrici nel settore, emerge infatti un ottimismo generalizzato per il futuro del mercato, sia in Europa sia in Italia, con oltre quattro intervistati su cinque (81%) che prevedono una crescita dei volumi di investimento nel 2025. Un considerevole 71% prevede inoltre di aumentare i propri investimenti in student housing nell’anno in corso, sebbene la percentuale sia leggermente inferiore all’85% registrato nel 2024. Di questi, oltre la metà (58%) si aspetta di aumentare il proprio investimento di almeno l’11%, con quasi un terzo che anticipa un aumento superiore al 30%.
Anche secondo Bonard, infine, l’interesse per il mercato italiano è dato dalla classica combinazione di fattori presente nelle analisi di altri grandi e piccoli studi di ricerca, tra cui una potenziale sottoutilizzazione di alloggi per studenti di qualità e una domanda studentesca sostenuta.
Jll: “Student housing asset class in crescita nel 2025”
Analisi ottimistiche provengono anche da Jll, che già a dicembre 2024 aveva previsto come a fianco di settori consolidati come office e logistica, anche lo student housing si sarebbe rivelato un mercato in crescita ed espansione per il 2025.
Nel dettaglio, Jll aveva delineato un aumento della domanda di asset di qualità, in un mercato capace di offrire un grande potenziale considerando che l’offerta nelle principali città universitarie è ancora limitata, con un provision rate del 4% complessivo a fronte di mercati più maturi dove l’indicatore supera il 30%. A favorire questa crescita – che tocca i settori residenziale e student housing – sono il cambiamento verso soluzioni abitative più flessibili e la crescente preferenza per l’affitto tra le generazioni più giovani. Tuttavia, è e sarà ancora necessario risolvere l’attuale incertezza normativa che interessa principalmente realtà come Milano. Nel frattempo, si prospetta una crescita dell’interesse degli investitori anche in altre città come Roma, Firenze e Bologna.
Abbiamo parlato dell’asset class anche con Barbara Cominelli, ex ceo Italy di Jll: “In relazione allo student housing, un fattore che sta trainando la domanda attuale e potenziale è la crescente attrattività delle università italiane, sempre più presenti nei QS World University Rankings. Si registra un conseguente aumento di studenti italiani e stranieri, che nell’anno accademico 2023/2024 hanno raggiunto quota 1,95 milioni, con un incremento del 3,1% rispetto all’anno precedente e una componente internazionale in crescita significativa (+16% rispetto 2023). Le città che registrano una maggiore concentrazione di studenti si confermano Roma e Milano, seguite da Torino e Bologna; queste città presentano il più alto numero di studenti internazionali. Rispetto ad altri Paesi europei, il mercato dello student housing in Italia è attualmente in fase di maturazione e offre un importante potenziale, anche se l’offerta resta ancora limitata”.
Sulla stessa linea d’onda anche Francesca Fantuzzi, head of research di Jll Italia: “Al momento esistono notevoli opportunità di crescita per il Pbsa nelle principali città universitarie italiane, considerando che l’Italia ha un provision rate del 4%, rispetto a mercati più consolidati dove l’ indicatore supera il 30%. Se nel 2024 Milano ha rappresentato la prima meta in termini di investimenti Pbsa e di volumi transati negli ultimi anni, anche Torino, Padova, Bologna, Firenze, Pavia e Roma rappresentano città nel radar degli investitori, che stanno già vedendo concretizzarsi operazioni di rilievo”.
In tre anni oltre 26mila nuovi posti letto, ma l’offerta non coprirà una domanda che continua a crescere
Sempre secondo Jll, la futura offerta di Pbsa nelle principali città italiane dovrebbe vedere la realizzazione di oltre 26.000 posti letto entro il 2028. Milano guiderà l’espansione con 14.800 posti letto, seguita da Torino e Roma con rispettivamente 2.600 e 2.400 nuovi posti. Bologna e Firenze pianificano l’aggiunta di 2.200 e 1.900 posti, mentre Padova e Pavia completano i principali progetti con rispettivamente 1.800 e 500 posti. Nel complesso, l’offerta nelle principali città italiane entro il 2028 raggiungerà quasi 65.000 posti letto se i progetti in corso verranno completati come previsto e la costruzione proseguirà senza ritardi. Numeri e dati sicuramente incoraggianti, ma che comunque non si rivelano in grado di creare un’offerta sufficiente a coprire una domanda in espansione costante.
Attualmente, come già sottolineato, si registra circa il 4% di provision rate sul territorio (1,95 milioni di studenti contro circa 72.000 letti a disposizione), ancora lontano da mercati più maturi come Regno Unito (34%), Danimarca (36%), Francia (15%) o Germania (11%). Si prevede che entro il 2028, grazie alla pipeline prevista, Milano passerà dall’attuale provision rate del 5.5% al 9,2%, mentre altre città come Firenze e Torino si attesteranno intorno al 5-6%. Le città che manterranno comunque livelli di provision poco sopra il 3% anche al 2028 saranno Roma e Padova, presentando quindi ampie opportunità di sviluppo, a fronte di una pipeline limitata e di una domanda significativa.
Queste le parole di Alberico Radice Fossati, head of capital markets di Jll Italia: “Rispetto agli altri Paesi dell’Emea, il mercato italiano è ancora in fase di maturazione. La maggioranza delle transazioni sono focalizzate su sviluppi di terreni o riconversioni ex uffici, dunque con volumi di investimento ridotti rispetto alla vendita di prodotti stabilizzati. Il 2025 si preannuncia un anno con prospettive generalmente positive, sostenute da pilastri chiave quali: una crescente domanda di asset moderni da parte di studenti nazionali e internazionali; l’aumento degli affitti delle abitazioni private che rende l’asset class interessante per diversi tipi di investitori con orizzonti di ritorno variabili; la crescente pressione politica per la creazione di alloggi di qualità”.
Student housing e rigenerazione: due mondi decisamente connessi
Al di là di numeri e dati, che sono sempre in grado di descrivere il cambiamento di un settore in un linguaggio di grande concretezza, quando si parla di student housing – in particolare della creazione di nuovi posti letto – non si può non parlare di rigenerazione urbana e di impatto economico-sociale nel territorio e nella comunità. Non è un caso che in molte delle aree dove sono previsti o sono già in corso interventi di rigenerazione, sia inclusa anche la realizzazione di nuove residenze per studenti. Questo significa che dove si costruisce il nuovo, c’è quasi sempre bisogno di dare una casa e un alloggio anche ai giovani, che sono per definizione quella parte di popolazione che custodisce e immette nella società i valori del “nuovo”.
Vediamo adesso due importanti interventi milanesi a sostegno di questo legame, Scalo Farini e Scalo Romana, partendo da un articolo che ho scritto due settimane fa proprio sul tema della rigenerazione urbana: “Milano e la rigenerazione urbana: la città che cambia in 12 progetti“.
Green e aperto alla città: così il nuovo studentato dell’Accademia di Brera all’ex Scalo Farini
Lo Scalo Farini è il progetto di trasformazione più grande tra tutti quelli che verranno rigenerati nei prossimi anni. L’area interessata allo sviluppo è di 468mila mq, di cui 300mila destinati a parco. Al suo interno sono previste aree verdi, immobili residenziali e commerciali, uffici, il campus e lo studentato dell’Accademia di Brera (in foto), che sarà distribuito in tremila metri quadri di superficie, sei livelli e oltre duemila metri quadri tra balconi, loggiati e terrazzamenti. Un progetto firmato da Mate che non solo propizierà la rinascita dell’ex Scalo, ma che intende fornire alla città un nuovo polo d’attrazione e uno spazio creativo aperto a tutti.
Del piano per fare dell’ex Scalo Farini il quartier generale del campus green dell’Accademia di Brera – su masterplan di studio Oma – si parla dal 2022, quando il cantiere ha effettivamente preso avvio per trasformare un’area complessiva di 18mila metri quadri. Consegna prevista all’origine: fine 2025, ma il cronoprogramma aggiornato potrebbe contemplare un significativo slittamento. Il progetto da 100 milioni di euro, che beneficia dei fondi del Pnrr, è co-finanziato da Regione Lombardia e da Cassa depositi e prestiti per un totale di 20 milioni.
Nel dettaglio, lo studentato a basso impatto energetico – nzeb e gas-free – pensato per ospitare fino a 200 studenti fuori sede (il 30% degli allievi di Brera viene dall’estero), è una punta di diamante dell’operazione, che risponde alla crescente richiesta di alloggi a prezzi calmierati da parte di chi arriva a studiare in una città il cui mercato degli affitti è fuori controllo. Sono previsti 78 appartamenti di diverse tipologie (ciascuno dotato di bagno, cucina, ampio loggiato e funzioni comuni ai piani), due grandi giardini pensili e attenzione ai temi ambientali. Il progetto si concretizzerà, però, non prima del 2026: la realizzazione dell’edificio, che richiederà una demolizione prima di procedere con l’effettiva ricostruzione, dovrebbe protrarsi per almeno due anni e mezzo.
Il livello più alto di questa nuova realizzazione progettata da Mate sarà visibile dalla promenade Brera, il percorso pedonale che collegherà il campus alla metropolitana Lancetti. L’edificio, con un fronte di 100 metri per 30 metri, un’altezza massima di circa 23 metri e sormontato da un grande parco fotovoltaico, sarà sviluppato a gradoni digradanti in direzione del nuovo parco, sul quale affacceranno due grandi giardini pensili al terzo e al quarto piano. I 78 alloggi avranno metrature generose e saranno per l’80% ‘nuclei integrati’, ossia in grado di accogliere tre ospiti, e per il 20% ‘minialloggi’ tra i 30 e i 40 metri quadrati, adatti alla permanenza di uno o due studenti.
Ogni unità abitativa avrà a disposizione disimpegno, cucina, zone giorno e notte e un ampio balcone/loggia, oltre a una serie di funzioni e servizi comuni dislocati ai vari livelli (lavanderie/stirerie, palestra, sale riunioni, aule studio, atelier, auditorium con 90 posti, emeroteca). Il progetto prevede anche una griglia compositiva in grado di riorganizzare e riaggregare gli appartamenti in caso di future necessità.
Il parco fotovoltaico in grado di produrre 109 kW e un sistema impiantistico che coniuga pompe di calore polivalenti con acqua di falda e acqua di pozzo eviterà l’installazione di impianti a gas o caldaie e consentirà la produzione contemporanea di acqua calda e refrigerata. Il sistema ‘smart’ di climatizzazione, umidificazione e deumidificazione degli ambienti interni sarà centralizzato per le parti comuni e personalizzabile negli alloggi, con inibizione in caso di apertura delle finestre. Per la schermatura solare delle facciate, l’edificio sarà protetto da frangisole in lamiera ondulata e dall’importante aggetto dei balconi/loggiati. Il sistema di recupero e riuso di almeno il 50% delle acque piovane permetterà l’irrigazione della vegetazione del sito, all’interno di un insieme più ampio di accorgimenti progettuali che promuoverà permeabilità e filtrazione del terreno circostante. Lo studentato sarà anche realizzato con almeno il 15% di materiali recuperati o riciclati rispettando gli obiettivi ambientali della valutazione Dnsh.
Scalo Romana: nel villaggio olimpico il più grande studentato convenzionato d’Italia, ma i prezzi sono ancora molto alti
A sud della città troviamo invece lo Scalo Romana, quello nella fase più avanzata con i lavori tra i sette scali ferroviari in disuso in città, in anticipo per quanto riguarda la costruzione del villaggio olimpico tra via Lorenzini e via Ripamonti. I sei edifici sono già arrivati al tetto e la consegna è prevista entro fine 2025. Tra il 2026 e il 2027 sarà ultimato lo sviluppo completo con il parco al centro grazie alla riconversione del villaggio olimpico in residenze. Il progetto di Som Skidmore, Owings & Merrill diventerà il più grande studentato convenzionato d’Italia, con oltre 1.700 posti letto, dopo l’operazione che ha visto coinvolto Coima con un fondo dello sviluppatore milanese dedicato all’abitare sostenibile, e il Fondo nazionale abitare sociale (Fnas) di Cdp Real Asset Sgr. La realizzazione dei 70mila mq tra uffici e retail nel lato verso piazzale Lodi dovrebbe invece avvenire attorno al 2028-2030.
Abbiamo parlato del progetto insieme a Luca Mangia, general manager di Coima Rem, a novembre 2024, che in riferimento al futuro studentato ha dichiarato: “Il legame fra città e università, certamente complesso perché in grado di coinvolgere diversi attori – dagli studenti alle istituzioni, fino agli sviluppatori – è spesso catalizzatore di un cambiamento positivo per i territori. Studentesse e studenti portano nel quartiere una vivacità che si traduce in dinamicità economica e riqualificazione sociale degli spazi. Abitando il quartiere, i giovani vivranno attivamente anche gli spazi pubblici e il verde che, grazie al nuovo progetto di riqualificazione dello Scalo, aumenteranno sensibilmente. Ci auguriamo che le nuove funzioni miste, i servizi e le nuove aree verdi, animati da programmi ricreativi e culturali ideati anche in collaborazione con associazioni e aziende del territorio, possano contribuire all’attivazione di una comunità partecipata e alla creazione di un nuovo polo attrattivo per Milano”.
Un intervento, inoltre, altamente innovativo e sostenibile, anche se d’altro canto ha già attirato alcune critiche, riconducibili principalmente ai prezzi di affitto delle camere che, seppur formalmente convenzionati, risultano anche decisamente alti. Stando ai dati riportati da Massimiliano Melley su Milano Today il 15 luglio 2024 nell’articolo “Studentato a prezzi altissimi: il Comune pronto a rivedere la convenzione con Coima“, ci saranno: 50 posti per disabili a 520 euro (in singola) più 150 euro di spese; 100 posti agevolati in doppia a 420 euro più le spese; 862 posti in doppia a 590 euro più le spese; 602 posti in singola a 845 euro più le spese; 84 posti in doppie più grandi, a 770 euro più le spese. E poi le stanze singole a circa 1.000 euro.
Questi i costi delle stanze del futuro studentato, che però il Comune di Milano è già pronto a rivedere insieme a Coima. “Le stanze a mille euro ripagano quelle a tariffa inferiori – ha dichiarato l’assessore alla rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi -. Rispetto ai prezzi usciti pubblicamente sui giornali (fino a mille euro per stanza), in realtà lo studentato avrà 1.100 posti (su 1.700) a massimo 590 euro (più spese) in camera doppia. Inoltre, per questo intervento, il rendimento per Coima si aggira sul 5-6%, non molto alto. Consideriamo poi che la convenzione è stata sottoscritta a dicembre 2022, in piena situazione post guerra in Ucraina, quindi abbastanza complicata rispetto all’incremento dei costi di costruzione”. Tancredi ha inoltre specificato che un’interlocuzione tra Comune e Coima è già in corso e che ci saranno diverse leve da utilizzare, come un bando del Ministero dell’Università a cui Coima parteciperà e l’ingresso di Cassa Depositi e Prestiti.
Ma come è stato deciso il prezzo di affitto di questi alloggi? “La media è sugli 800 euro ma si partirà dai 450 euro per le persone meno abbienti – ha dichiarato a Fanpage.it Luca Mangia, general manager Coima Rem, rimandando indietro le critiche -. Sono tariffe che comprendono anche i servizi: non sono tariffe libere di mercato che sappiamo vanno oltre i mille euro e arrivano fino a 1.500 euro a posto letto. Quindi sono prezzi più bassi”.
Milano: una città sempre più esclusiva?
Fonti di rilievo di Coima sottolineano quindi che i prezzi delle stanze sono stati stabiliti a partire dall’analisi di mercato, dai costi di realizzazione e dalle richieste presenti nella convenzione stipulata con il soggetto pubblico, e che nella città di Milano sono comunque presenti studentati anche più cari, soprattutto tra quelli privati. Analisi verissime, e lo confermano anche gli affitti del vicinissimo studentato “Aparto Ripamonti” (nato da un importante progetto di recupero, firmato Park Associati, dell’ex Consorzio Agrario di Milano e Lodi), di proprietà di Prelios Sgr S.p.A – Fondo Student Life, e seconda struttura all’interno del quartiere, insieme allo student housing di Giovenale, ad essere gestita da aparto, la realtà di management service sugli studentati di Hines. Ecco alcuni dati sugli affitti, pubblicamente consultabili nel sito web dello studentato: 652 euro al mese per una camera doppia; 903 euro al mese per la “Camera Ensuite”; 1324 euro al mese per la “Camera Studio”; 1447 euro al mese per lo “Studio Premium” e lo “Studio Premium con Balcone”.
A Milano i prezzi sono questi, e talvolta sono anche superiori. Non possiamo farci niente. Il problema dell’accessibilità continuerà ancora per molto tempo, ma nel prendere in esame un progetto così importante come quello della riqualificazione di Scalo Romana, è sempre più utile guardarlo nel suo insieme, concentrandoci anche e soprattutto sulle cose positive. L’intervento sta già rigenerando in meglio il quartiere di Milano.
