Il settore logistico e industriale in Italia si conferma un target primario per gli investimenti registrando, secondo l’ultimo report pubblicato da Jll Italia, circa 800 milioni di euro di capitali nel primo semestre del 2025. Questo dato segna un significativo incremento del 66% rispetto allo stesso periodo del 2024 e rappresenta circa il 15% del totale degli investimenti complessivi, che ammontano a 5.6 miliardi di euro includendo sviluppi e share deals.
Andamento degli investimenti
Il primo trimestre dell’anno si è rivelato particolarmente dinamico, beneficiando della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024. In particolare, due portafogli immobiliari, ciascuno del valore superiore a 200 milioni di euro, hanno contribuito a circa il 70% dei volumi transati, mentre le restanti operazioni si sono mantenute sotto i 50 milioni di euro.
Il settore continua ad attrarre un forte interesse da parte degli investitori, spinto dalla sua resilienza e dalla crescente domanda di asset di qualità. Questa attrattività si riflette anche nella compressione dei rendimenti netti prime, con il prime net yield JLL che si è attestato al 5,4%, in riduzione di 10 punti base rispetto al primo trimestre. Questo indica una rinnovata fiducia nel mercato italiano, che continua a catturare capitali orientati a strategie Core+ e Value Add.
Le prospettive per la seconda metà dell’anno rimangono positive, alimentate da nuove operazioni attualmente in fase di esclusiva. Gli investitori mantengono un approccio selettivo, valutando attentamente la qualità costruttiva, la posizione strategica e il potenziale di valorizzazione degli immobili.
Dinamiche del mercato delle locazioni
Dal punto di vista degli occupier, il take-up complessivo ha raggiunto 950 mila mq nel primo semestre 2025. Tuttavia, dopo anni di crescita record, si è assistito a una fisiologica contrazione del take-up rispetto allo stesso periodo del 2024. Il rallentamento dell’assorbimento, a fronte di completamenti e pipeline stabili o in crescita in alcuni sottomercati, ha portato a un lieve incremento del vacancy rate sul prodotto di grado A, che si mantiene comunque a un livello fisiologico intorno al 4,5%.
La domanda è stata primariamente sostenuta dagli operatori 3PL (Third Party Logistics), che coprono circa la metà dell’assorbimento. Seguono il settore retail (24%) e si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi (circa 20%). Le transazioni hanno visto una prevalenza di contratti di locazione (lease), che hanno rappresentato circa la metà del take-up. La componente Built-to-Own è stata pari a circa il 20%, mentre i Pre-let hanno pesato per circa il 30%.
Il rallentamento dell’assorbimento è anche collegato all’assenza di transazioni di grandi dimensioni. A prevalere è infatti la fascia inferiore ai 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 45% per mq assorbiti. La fascia tra i 25.000 e i 60.000 mq ha costituito il restante 30% in termini numerici. Geograficamente, il 73% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 17% nel Centro e il restante 10% al Sud.
I canoni prime hanno registrato una crescita trimestrale in località chiave: Milano: 70 euro/mq, Roma: 69 euro/mq, Bologna: 67 euro/mq. Sono rimasti stabili in Veneto (58 euro/mq) e Torino (50 euro/mq).
Anche i canoni prime per gli asset last mile a Milano e Roma sono rimasti stabili a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni Built-to-Suit (BTS).
Sviluppo e prospettive
L’attività di sviluppo è rimasta sostenuta, con oltre 1 milione di mq di progetti completati nel primo semestre 2025, di cui oltre il 50% di tipo speculativo. I fondamentali di mercato si confermano solidi, e si prevede una seconda parte dell’anno caratterizzata da una domanda più dinamica. Questa accelerazione sarà supportata anche dai numerosi progetti in fase di sviluppo, alcuni dei quali di grandi dimensioni, e dai tender che stanno arrivando a compimento.
