Il mercato dei data center in Italia ha registrato una crescita significativa nel 2024, evidenziando l’importanza crescente di queste infrastrutture nel panorama digitale nazionale. Nel corso del 2024, sono stati attivati nuovi data center che hanno incrementato la potenza energetica complessiva di 75 MW IT (megawatt information technology), portando il totale nazionale a 513 MW IT, con un aumento del 17% rispetto all’anno precedente.
Milano si conferma come il principale polo infrastrutturale del Paese, raggiungendo una potenza di 238 MW IT, con un incremento del 34% rispetto al 2023. Questi dati posizionano Milano in vantaggio rispetto ad altri mercati emergenti come Madrid (172 MW IT) e Varsavia (142 MW IT), sebbene ancora distante da hub consolidati come Londra (1.141 MW IT), Amsterdam (761 MW) e Francoforte (713 MW IT).
Nel panorama europeo dei data center, i FLAP-D rappresentano i principali hub infrastrutturali e digitali. L’acronimo FLAP-D si riferisce alle cinque città europee che dominano il mercato della colocation e dell’hosting di infrastrutture digitali: Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino. A fianco di questi mercati maturi, stanno emergendo nuove città e regioni che si candidano a diventare i futuri snodi strategici della connettività europea: l’Italia è tra questi.
Queste le prime evidenze del report redatto dall’ufficio studi di Rina prime value service con la collaborazione del Cer (Centro Europa Ricerche) e dal titolo “Il mercato dei data center in Italia“, si propone di fornire una panoramica sullo stato attuale e le prospettive future del mercato italiano dei Data Center, esplorando le principali dinamiche economiche, tecnologiche e normative che influenzano il settore.
“Il mercato immobiliare dei data center in Italia è in piena espansione, spinto dalla crescente domanda di infrastrutture digitali e dalla necessità di supportare tecnologie come cloud computing, intelligenza artificiale, IoT, e 5G. L’Italia, sebbene sia ancora meno sviluppata rispetto a mercati più maturi come Regno Unito, Germania o Paesi Bassi, sta emergendo come una destinazione strategica per gli investimenti in data center, grazie alla sua posizione geografica e all’incremento della digitalizzazione” precisa Ugo Giordano, presidente di Rina Prime Value Services.
La crescente domanda di infrastrutture digitali crea importanti opportunità di investimento e di riequilibrio territoriale. Il Mezzogiorno, anche in considerazione degli ambiziosi obiettivi fissati dal PNIEC, può infatti rappresentare una localizzazione ideale per le nuove infrastrutture. Il rafforzamento della rete elettrica, la maggior capacità di accumulo di energia prevista ed il potenziamento delle fonti rinnovabili sono elementi capaci di imprimere una spinta alla crescita dell’Italia e in particolare delle regioni meridionali. Tuttavia, il costo strutturalmente più elevato dell’energia elettrica in Italia rispetto agli altri Paesi resta un elemento critico, che può influenzare la reale competitività di questi progetti” afferma Stefano Fantacone, direttore della ricerca Cer (Centro Europa ricerche).”
Si prevede che entro il 2030 la capacità installata nei mercati emergenti europei crescerà con un tasso annuo superiore al 15%. Gli investimenti si orientano verso soluzioni green, come data center alimentati al 100% da energie rinnovabili o dotati di sistemi avanzati di raffreddamento ad acqua.
L’Italia, in particolare, è vista come un mercato ad alto potenziale grazie alla sua posizione geografica e all’arrivo di numerosi cavi sottomarini nel Mediterraneo (es. BlueMed, 2Africa, Sea Med, Quantum Cable e MedLoop). I FLAP-D continueranno a detenere un ruolo chiave nel mercato europeo dei data center, ma la crescita dei mercati emergenti indica una progressiva regionalizzazione dell’infrastruttura digitale. Questo favorirà una maggiore resilienza, efficienza energetica e inclusività nella trasformazione digitale europea.
Per il biennio 2025-2026, sono previsti ulteriori investimenti nel settore dei data center in Italia, con una stima di 10,1 miliardi di euro destinati alla costruzione e all’allestimento di nuove infrastrutture. Questi investimenti mirano a consolidare la posizione dell’Italia nel mercato europeo dei data center e a soddisfare la crescente domanda di servizi digitali.
765 mln di valore per il mercato colocation
Il mercato italiano della colocation, che riguarda la messa a disposizione di spazi nei data center per il posizionamento di server e dati delle organizzazioni, ha raggiunto un valore di 765 milioni di euro nel 2024, registrando una crescita del 17% rispetto al 2023 (654 mln di euro). Questo incremento riflette la crescente domanda di infrastrutture affidabili per la gestione dei dati.
Il mercato italiano della colocation dei data center riguarda la fornitura, tramite vendita o affitto, di spazi e infrastrutture necessari per ospitare i server e i dati delle organizzazioni. In questo modello, le aziende possono posizionare le proprie apparecchiature IT all’interno di data center di terze parti, beneficiando di ambienti sicuri, connessi e dotati di alimentazione elettrica e sistemi di raffreddamento adeguati.
I segmenti del mercato della colocation in Italia si suddividono principalmente in tre:
- Colocation retail: offre porzioni limitate di spazio all’interno dei data center, solitamente destinate a piccole realtà della filiera digitale attive sul territorio.
- Colocation wholesale: fornisce sale dati intere a supporto di grandi attori della filiera digitale e/o grandi realtà italiane.
- Colocation building hyperscale: in questo caso, i cloud provider prendono in affitto interi edific per posizionare la propria offerta nel mercato italiano.
Nel 2024, il segmento wholesale detiene la fetta principale del mercato colocation in Italia (58%), con un totale di 444 milioni di euro, seguito dalla componente retail (23%). Nonostante il segmento building hyperscale rappresenti attualmente solo il 19%, ci si aspetta una crescita significativa nei prossimi anni, grazie ai piani di sviluppo dei cloud provider sul territorio, per un mercato che potrebbe più che raddoppiare nel 2026.
I principali investitori istituzionali nel settore dei data center includono Digital Realty, con oltre 280 data center in 26 paesi, Blackstone, che ha investito 7,5 miliardi di euro in Spagna, e Compass Datacenters, entrato in Italia ed Europa tramite una joint venture con Hines. In Europa, anche Amundi e DWS Group, con asset rispettivamente di 2.000 e 941 miliardi di euro, stanno mostrando interesse nel settore. Questi investitori stanno accelerando l’espansione delle infrastrutture digitali per rispondere alla crescente domanda di capacità.
La scelta della location per un data center in Italia dipende da diversi fattori strategici, tra cui disponibilità energetica, connettività, sicurezza sismica, accesso a risorse idriche per il raffreddamento, incentivi fiscali e normative urbanistiche.
Le migliori location in Italia per un data center dipendono dall’obiettivo dell’investimento. Milano è l’opzione più sviluppata per la connettività, mentre il nord-est e il Piemonte offrono buone condizioni climatiche ed energetiche. Il centro-sud sta emergendo grazie agli investimenti in infrastrutture e incentivi fiscali.
“Il contesto in cui operano i data center in Italia è influenzato da diversi fattori economici, tecnologici e normativi che ne determinano la competitività e la sostenibilità nel lungo periodo. Tra questi, il costo dell’energia, la qualità della connettività e le sfide burocratiche rappresentano le principali aree di impatto, ognuna delle quali richiede un’attenta valutazione per favorire lo sviluppo e l’efficienza del settore” precisa Massimiliano Miceli, responsabile centro studi RINA Prime.
Il nodo dell’energia
Il costo elevato dell’energia in Italia rappresenta una sfida strutturale per lo sviluppo dei data center. Nei primi mesi del 2025, il prezzo medio dell’elettricità ha raggiunto 133,5 €/MWh, superando nettamente quello di Francia, Germania e Spagna. Questo divario riduce l’attrattività del mercato italiano e incide negativamente sui margini operativi. Rispetto al periodo pre-crisi (2016-2019), il prezzo è aumentato del 142%, contro il +101% in Francia, +185% in Germania e +53,7% in Spagna. Il picco si era già verificato nel 2022 (314,25 €/MWh), seguito da una parziale discesa e poi da un nuovo aumento tra 2024 e 2025.
La causa principale è la struttura del mercato elettrico italiano, basata sulla tecnologia marginale a gas, più costosa rispetto ad altre fonti. In Spagna, l’introduzione del meccanismo “Tope” ha contenuto i prezzi, aumentando il divario con l’Italia. Inoltre, il Prezzo Unico Nazionale (PUN) mostra un’elevata volatilità, maggiore di quella del mercato del gas, ostacolando la pianificazione di investimenti a lungo termine.
Per i data center, l’energia rappresenta la principale voce operativa, incidendo tra il 40% e il 70% dei costi totali nei modelli colocation e hyperscale. Oltre ai costi, la disponibilità di potenza elettrica è un vincolo crescente: in alcune aree metropolitane le reti sono sature, ostacolando nuove connessioni e rallentando i permessi. Questo può causare ritardi, costi aggiuntivi o spingere alla delocalizzazione. Il gap energetico italiano, quindi, non è solo un problema economico immediato, ma un ostacolo alla crescita strutturale del settore, specialmente rispetto a paesi europei più avanzati su efficienza e sostenibilità.
Connettività e infrastruttura di rete
L’Italia deve ancora migliorare sul fronte dell’infrastruttura di rete e della connettività internazionale, elementi essenziali per la competitività dei data center. La loro localizzazione dipende dalla presenza di dorsali in fibra ottica, Internet Exchange Point (IXP) e cavi sottomarini. Milano, sede del MIX (il principale IXP italiano), è ben connessa grazie a una rete metropolitana in fibra. A livello nazionale esistono oltre 130.000 km di fibra, ma la distribuzione è sbilanciata a favore del Nord. Regioni come Sicilia e Puglia stanno diventando strategiche per il traffico intercontinentale grazie ai nuovi cavi sottomarini. Tra i principali asset fisici figurano IXP (Milano, Roma, Torino, Palermo), cavi sottomarini (BlueMed, SeaMed, 2Africa, Quantum Cable) e nodi elettrici Terna ad alta capacità.
Normative e burocrazia
Lo sviluppo dei data center in Italia è ostacolato dalla burocrazia complessa e dai lunghi tempi per ottenere i permessi edilizi. Attualmente, i data center non sono riconosciuti come categoria edilizia specifica nel D.P.R. 380/2001, creando incertezze procedurali che variano da Comune a Comune. Per impianti sopra i 50 MWt è richiesta la VIA (valutazione impatto ambientale) statale e, in alcuni casi, l’AIA (autorizzazione integrata ambientale), ma la mancanza di riferimenti chiari genera interpretazioni diverse tra le Regioni. Alcune, come Lombardia ed Emilia-Romagna, hanno adottato linee guida regionali. Si auspica l’introduzione di una categoria edilizia univoca per i data center nel Codice delle Costruzioni, analogamente agli impianti a fonti rinnovabili.
Il mercato dei data center in Italia mostra un forte potenziale di crescita, sostenuto dalla digitalizzazione, da incentivi pubblici e privati e dal PPnrr. Tra gli investimenti principali: il Polo Strategico Nazionale (900 milioni euro), la migrazione al cloud delle PA centrali (300 milioni euro) e il progetto Mer (Marine Ecosystem Restoration) per i dati ambientali (11 milioni euro).
L’Italia sta inoltre consolidando il suo ruolo strategico nel Mediterraneo come snodo digitale, grazie alla realizzazione di importanti cavi sottomarini ad alta capacità come BlueMed, 2Africa, SeaMed, Quantum Cable e Medloop. Questi progetti rafforzano la connettività internazionale e la resilienza delle infrastrutture.
Il PNRR e il piano “Italia Digitale 2026” supportano con oltre 6,7 miliardi euro lo sviluppo della banda ultra-larga, dei nodi IP regionali e di data center cloud-ready, anche nel Sud Italia. Nonostante alcune criticità infrastrutturali e burocratiche, l’Italia è ben posizionata per attrarre nuovi investimenti nel settore dei data center.
“In sintesi, il mercato immobiliare dei data center in Italia si trova in una fase di crescita dinamica, con un forte potenziale di espansione nei prossimi anni. Nonostante alcune sfide, l’Italia è ben posizionata per attrarre investimenti nel settore grazie alla domanda crescente di infrastrutture digitali, alle iniziative governative e alla sua posizione strategica nel Mediterraneo” dichiara Miceli.
Le operazioni più consistenti
Nel 2024, il mercato italiano dei data center ha vissuto una forte espansione, con numerose operazioni di acquisizione, costruzione e investimenti, sia nazionali che internazionali. Tra gli eventi principali:
- Mediterra DataCenters (Roma): acquisizione del data center Cloud Europe (80 mln di euro), con focus su connettività e sostenibilità.
- TIM (vicino Roma): nuovo data center da 130 mln di euro con potenza prevista di 25 MW, operativo entro il 2026.
- Aruba (Roma): inaugurato un campus da 74.000 m² con potenza di 30 MW IT.
- CBRE (Milano): vendita di terreno da 70.000 m² per data center.
- Multinazionale estera: annuncio di investimento record da 30 miliardi di euro per sviluppare data center in Italia.
- Microsoft e AWS: investimenti di 4,3 mld di euro e 1,2 mld di euro per espandere la capacità cloud e AI.
- Retelit (Milano): progetto Avalon 3 per teleriscaldamento sostenibile (3,2 MW IT).
- BT Italia: gestione avanzata del data center BF2 a Settimo Milanese (300 kW IT).
- Data4: piano di espansione da 7 mld di euro in Europa, di cui 2 mld in Italia per data center AI-ready.
L’Italia si conferma un mercato in rapida crescita per i data center, attrattivo grazie alla posizione strategica nel Mediterraneo e alla crescente domanda di infrastrutture digitali.
“Il valore di mercato di un data center è influenzato dalla combinazione di caratteristiche immobiliari e tecnologiche. Gli investitori considerano sia il valore fisico dell’immobile sia la redditività operativa, con particolare attenzione alla capacità di generare ricavi stabili nel tempo. Un’analisi completa richiede il coinvolgimento di esperti in valutazioni immobiliari, tecnologie IT e finanza, poiché i Data Center rappresentano un asset altamente specializzato e strategico. Alcuni investitori prediligono la conversione di immobili industriali, il che consente di sfruttare edifici esistenti in località strategiche riducendo i tempi di sviluppo e i costi. Altri investitori immobiliari si concentrano invece su joint venture e partnership con operatori tecnologici. Certo è che gli immobili dei Data Center, considerati un asset alternativo, offrono rendimenti stabili e interessanti a lungo termine” conclude Miceli.
