Il mercato immobiliare retail italiano mostra segnali di vivace ripresa, con un incremento significativo dei volumi di investimento e l’emergere di nuove dinamiche che stanno ridisegnando il settore. Secondo il nuovo report “Retail unboxed: insights, shifts, and the road ahead” di Colliers, nel primo trimestre del 2025 gli investimenti nel real estate italiano hanno raggiunto i 2,7 miliardi di euro, segnando un aumento del 46% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il settore retail si conferma protagonista di questa crescita, attirando l’attenzione degli investitori e mostrando una notevole capacità di adattamento in un contesto economico in continua evoluzione.
Milano e Firenze protagoniste
Il report di Colliers evidenzia un ritrovato interesse degli investitori verso gli asset retail, con volumi che nel 2024 hanno toccato quota 2,6 miliardi di euro, registrando un’impennata di oltre il 260% rispetto all’anno precedente. A trainare questa crescita, la storica acquisizione di Kering in Via Montenapoleone a Milano, la più grande operazione single-asset retail mai registrata in Italia. Milano si conferma hub cruciale per gli investimenti high street, ma anche Roma e Firenze si distinguono per dinamicità e attrattività. In particolare, Firenze sta vivendo una fase di rinnovato fermento grazie al connubio tra offerta luxury hospitality, turismo internazionale di alto livello e flussi pedonali consistenti.
Nel primo trimestre del 2025, complessivamente i volumi degli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto i 2,7 miliardi di euro, segnando un aumento del 46% rispetto al primo trimestre del 2024. Il settore retail ha rappresentato il 21% del totale, con circa 560 milioni di euro investiti. Il segmento Hhgh street ha rappresentato il 36% degli investimenti totali nel retail.
Canoni stabili nel lusso, crescita nel mainstream
Il segmento high street contribuisce in maniera sensibile dopo anni molto lenti, con una forte domanda nel mercato mainstream e l’ingresso di nuovi operatori internazionali. Se nel comparto del lusso i canoni di locazione si mantengono su livelli elevati, il segmento mainstream sta vivendo una fase di espansione, con una conseguente pressione al rialzo sui prezzi e una riduzione dei tempi di take-up. In questo contesto competitivo, emergono anche operazioni di “key money”, con nuovi operatori disposti a offrire compensazioni economiche per assicurarsi le location più strategiche.
Fashion & luxury: M&A strategiche e la rivoluzione della supply chain
Il settore italiano della moda e del lusso si conferma vivace sul fronte delle fusioni e acquisizioni (M&A). Nel 2024, si sono registrate 70 operazioni per un valore di 2,5 miliardi di euro (fonte: Kpmg), a testimonianza del continuo interesse degli investitori. Un’operazione significativa è stata l’acquisizione di Versace da parte di Prada, un’operazione che potrebbe ridisegnare il panorama del lusso italiano. Parallelamente, si assiste a una crescente attenzione verso il controllo diretto della supply chain, considerato un fattore strategico per garantire qualità, sostenibilità e agilità.
Beauty: un settore resiliente e in forte crescita
Il settore beauty si conferma uno dei più dinamici e resilienti del mercato consumer. A trainare questo trend, la “skinification” e la crescente importanza delle fragranze, che riflettono la domanda di esperienze di bellezza personalizzate e di alta qualità.
Luxury & food: un nuovo matrimonio
Le grandi maison del lusso stanno esplorando nuovi territori, investendo nel mondo della ristorazione per creare esperienze immersive e rafforzare il legame con i propri clienti. Da Prada a Gucci, da Moncler a Loro Piana, il cibo diventa un nuovo linguaggio per esprimere valori, estetica e visione del brand.
“In questo settore vediamo una chiara polarizzazione: il lusso continua a mantenere canoni elevati seppur con una previsione di stabilizzazione, forte della sua intrinseca desiderabilità, mentre il mainstream sta vivendo una fase di dinamismo notevole. L’ingresso di nuovi player internazionali e la contrazione dei tempi di take-up, accompagnati talvolta da operazioni di key money, testimoniano una rinnovata competizione per le location prime. Il dinamismo e le previsioni di crescita dei canoni nel segmento High Street fanno emergere, accanto ai capitali core, anche un interesse da parte degli investitori core+ la cui prospettiva di rendimento beneficia di una potenziale reversion dei canoni di locazione. Milano e Roma rimangono i fari, ma non sottovaluterei il fermento che si respira anche a Firenze. È un mercato in movimento, con opportunità interessanti per chi sa leggere le nuove tendenze”, ha commentato Niccolò Suardi, co-head Emea retail practice group & head of high street retail Italy di Colliers.
