Il 2024 è iniziato con aspettative più positive rispetto al 2023 per il real estate commerciale, anno complesso per tutte le asset class. In questo contesto, la percezione della realtà italiana da parte degli investitori internazionali è piuttosto positiva: un mercato con fondamentali solidi, bassa vacancy e dati sulla frequentazione dei centri piuttosto incoraggianti.
Secondo l’analisi Cncc -EY, infatti, i fatturati dei centri commerciali sono cresciuti del +7% a settembre 2024, confermando il trend positivo di agosto (+2,8%) e portando i primi nove mesi dell’anno in territorio positivo rispetto al 2023 (+0,4%).
I trend positivi rilevati nel periodo sono stati alimentati da un’importante crescita degli ingressi, che nel mese di settembre hanno visto un incremento del +5,1% rispetto allo stesso periodo del 2023. Nei primi nove mesi del 2024, pertanto, gli ingressi si attestano a + 1,4%, mentre gli ultimi 12 mesi (ottobre 2023-settembre 2024) hanno fatto registrare un aumento del + 1,8% rispetto ai 12 mesi precedenti.
Gli investitori internazionali guardano quindi con interesse all’asset class retail sul mercato italiano principalmente sul segmento value-added.
La criticità del mercato rimane invece legata alle rigidità nell’erogazione del credito, che blocca oggi le potenzialità di crescita del mercato.
Elemento sempre più cruciale nelle decisioni di investimento è la sostenibilità e la riduzione netta delle emissioni di carbonio. I criteri Esg divengono sempre più determinanti e richiedono importanti investimenti per mantenere o aumentare il valore dell’asset.
Per il retail una nuova equazione da risolvere
Con l’edizione francese del Mapic che si terrà a Cannes dal 26 al 28 novembre, i player dell’immobiliare commerciale si preparano ad affrontare argomenti cruciali per risolvere quella che viene definita la nuova equazione del commercio al dettaglio
Tra le variabili fondamentali di questa equazione ci sono le aspettative dei clienti che cercano di sentirsi bene, trascorrere del tempo insieme e avere esperienze memorabili all’interno di spazi fisici di vendita al dettaglio.
Per soddisfare queste aspettative diverse, i nuovi progetti devono essere sia mixed-use che diversificati.
Allo stesso modo, i negozi stanno diventando multifunzionali incorporando test di prodotto, vendite, riparazioni, beni di seconda mano ed esperienze immersive, tra gli altri nuovi modi per fidelizzare la propria clientela.
Mapic illustrerà come il tempo libero porti una dimensione più umana all’esperienza del marchio ed esaminerà anche (in particolare nelle sessioni della conferenza) come i luoghi del tempo libero drammatizzino le loro offerte attraverso eventi culturali, artistici e musicali, mirando a creare sinergie tra flussi e attività per mantenere i luoghi vivaci per tutto il giorno.
Inoltre, il settore della ristorazione è in piena espansione e gioca un ruolo fondamentale nell’esperienza del cliente, creando spazi in cui le persone possono incontrarsi. Lo dimostrano i dati delle food court, che, secondo Savills, contribuiscono sempre più ad aumentare fatturato dei centri commerciali.
La food court va oltre il fatturato
Secondo l’Osservatorio nazionale food court, oltre il 90% si inserisce all’interno di centri commerciali e asset similari. In Italia il totale dei punti di consumo ammonta a poco meno di 1.350 unità, per una media di quasi 9 locali per singola food court, che salgono a circa 10 nelle strutture di grande dimensione (sopra ai 40.000 mq di Gla).
Per circa il 96% del cluster qualitativo dei centri commerciali (campione rappresentativo di quasi il 20% del totale dei centri censiti dall’osservatorio), la presenza della food court all’interno dell’asset è considerata strategica per motivazioni che includono il fatturato, il footfall, la capacità di attrazione e il tempo di permanenza.
Secondo l’osservatorio retail real estate realizzato da Reno per Confimprese il mercato italiano del retail real estate conferma nel 2024 la sua solidità con 1.346 strutture commerciali attive.
I centri commerciali nell’Osservatorio Reno sono 997 con una crescita dello 0,9% Cagr negli ultimi 5 anni (2019-2024). Si conferma l’interesse verso i centri commerciali di fascia media e premium che evidenziano vacancy rate in calo e richieste di affitto che si correggono dopo gli incrementi rilevati lo scorso anno.
La pipeline di sviluppo include 15 tra nuovi progetti e ampliamenti previsti entro il 2027, evidenziando la fiducia degli investitori nel settore.
Parchi commerciali e travel sono i canali ad oggi maggiormente in sviluppo con un trend del +10,1% nel periodo 2019-2024, in leggero calo i factory outlet center (-0,6%).
L’analisi dei flussi commerciali dei visitatori condotta su un campione di 160 centri commerciali con l’ausilio dei dati di geodata intelligence PlaceSense evidenzia una crescita del 4,8% rispetto allo scorso anno per un cumulato del +20,5% rispetto al 2021. Nei mall l’evoluzione dei pattern di visita conferma e rafforza i trend emersi l’anno scorso: cresce il traffico nei giorni feriali e si riduce leggermente nel weekend, crescono le fasce mattutine a discapito di quelle serali.
Ma l’analisi dell’Osservatorio Catene Reno evidenzia anche come il retail non food e il food&beverage abbiano subito profondi cambiamenti negli ultimi tre anni. Nel mese di ottobre 2024 le 71 catene analizzate per un totale di 15.893 punti vendita siano intervenute con aperture, chiusure o relocation sul 27% della rete dal 2021 ad oggi.
I settori merceologici con la dinamica di sviluppo più intensa restano comunque il food & beverage e il pet&garden e quelli più statici sono casa, elettronica e beni per la persona. Il nord-ovest si conferma fulcro dello sviluppo.
I centri commerciali e i centri storici sono i luoghi privilegiati del retail, ma crescono comunque le formule nei contesti di traffico veicolare e di destinazione.
I dati complessivi del 2024 mostreranno come e in che modo le aspettative dei clienti retail hanno trovato risposta, in un mercato dove acquistare fisicamente diventa una vera e propria esperienza emozionale, possibilmente non ancora replicabile dal commercio elettronico.
