In un periodo in cui l’inflazione è tornata prepotentemente al centro delle preoccupazioni di investitori e mercati globali, un nuovo studio pubblicato sul North American Journal of Economics and Finance getta luce sulla capacità del settore immobiliare di fungere da efficace strumento di copertura contro l’aumento dei prezzi.
La ricerca, condotta da Jan Muckenhaupt, Martin Hoesli e Bing Zhu, offre nuove intuizioni, distinguendo tra investimenti diretti e titoli immobiliari (REITs) e analizzando le loro performance in periodi di stabilità e di crisi economica.
La recente impennata inflazionistica, che ha visto l’Eurozona e gli Stati Uniti toccare livelli record nel terzo trimestre del 2022, è stata innescata da un aumento significativo dell’offerta di moneta a seguito delle misure di stimolo post Covid 19 e dalle ripercussioni dei conflitti militari sui mercati energetici e delle materie prime. In questo contesto, la preservazione del capitale reale è diventata un obiettivo primario per investitori istituzionali a lungo termine, come i fondi pensione, e per i risparmiatori al dettaglio.
Lo studio ha esaminato i dati dal 1990 alla fine del 2023 in sei economie chiave (Francia, Germania, Svezia, Svizzera, Regno Unito e Stati Uniti) utilizzando un sofisticato modello Panel Markov switching vector error correction model (MS-VECM), che consente di identificare la capacità di copertura contro l’inflazione sia nel breve sia nel lungo termine, e di distinguere tra periodi di crisi e non-crisi.
Immobiliare coperture robusta, ma con distinzioni cruciali
• Copertura a lungo termine: l’immobiliare, sia diretto che cartolarizzato, si conferma una efficace copertura contro l’inflazione nel lungo periodo, sia nei periodi di crisi che in quelli di non-crisi.
• Copertura a breve termine: i titoli immobiliari offrono copertura contro l’inflazione solo nei periodi di stabilità. Gli investimenti immobiliari diretti dimostrano una desiderabile capacità di copertura anche durante le crisi.
• Protezione specifica: l’immobiliare (diretto e cartolarizzato) serve efficacemente come copertura contro gli shock inflazionistici, in particolare proteggendo dall’inflazione inattesa e dall’inflazione energetica durante i periodi stabili. Non mostra, tuttavia, una capacità di copertura significativa contro l’inflazione core.
La doppia faccia dei titoli immobiliari
L’analisi rivela una forte dipendenza dal regime economico per i titoli immobiliari (Lre – Listed real estate)
• Periodi stabili: durante la stabilità economica, gli LRE mostrano una relazione positiva e significativa con gli shock inflazionistici. Uno shock inflazionistico di una deviazione standard può portare a un aumento del 22% nel rendimento dei titoli immobiliari entro tre mesi, con una risposta persistente che può raggiungere il 326% dopo 60 mesi. Questo conferma la desiderabile capacità di copertura degli Lre in tempi stabili.
• Periodi di turbolenza: al contrario, durante le crisi economiche (come la bolla dot-com, la crisi finanziaria globale del 2008, la pandemia di Covid 19 e l’inizio della guerra in Ucraina), l’impatto degli shock inflazionistici sui rendimenti degli Lre può essere significativamente negativo nel breve termine, portando a un calo del rendimento dell’8% entro tre mesi. Questo suggerisce che in tempi di incertezza, l’elevato premio al rischio richiesto dagli investitori può ridurre il valore degli attivi, rendendo la copertura a breve termine inefficace o addirittura negativa.
Nel lungo periodo, tuttavia, l’immobiliare quotato offre sempre un effetto di copertura positivo, con un aumento del rendimento che varia tra il 140% durante i periodi turbolenti e il 280% durante i periodi stabili.
La stabilità nella crisi dell’immobiliare diretto (Dre – direct real estate
Gli investimenti immobiliari diretti, misurati utilizzando il Net asset value (Nav) delle società immobiliari quotate, offrono una copertura più stabile contro l’inflazione rispetto ai titoli immobiliari, specialmente durante i periodi turbolenti.
• Periodi stabili: come l’immobiliare quotato, l’investimento diretto in real estate risponde significativamente e positivamente agli shock inflazionistici in periodi stabili, anche se con un’ampiezza leggermente inferiore a causa della loro minore volatilità.
• Periodi di turbolenza: a differenza del Lre, l’investimento diretto reagisce significativamente in modo positivo agli shock inflazionistici anche durante i periodi turbolenti. Nel breve termine, l’aumento del rendimento fluttua tra il 2,4% e il 3,5% su un orizzonte di tre mesi. Questo indica che il Dre possiede migliori capacità di copertura rispetto al Lre durante una crisi.
A lungo termine, la risposta dei rendimenti degli investimenti diretti a uno shock inflazionistico aumenta, variando tra il 40% in periodi di crisi e il 60% in periodi stabili.
Immobiliare e tipi specifici di inflazione
Lo studio ha ulteriormente scomposto l’inflazione in diverse componenti, rivelando capacità di copertura differenziate:
• Inflazione inattesa: sia i titoli immobiliari sia l’immobiliare diretto dimostrano forti capacità di copertura contro l’inflazione inattesa sin dal primo mese, a sottolineare la loro efficace protezione contro shock imprevisti.
• Inflazione energetica e alimentare: l’immobiliare offre proprietà di copertura contro l’inflazione energetica (soprattutto in periodi stabili per il Lre, e in entrambi i regimi per il Dre) e l’inflazione alimentare (in periodi stabili per il Lre, e in entrambi i regimi per il Dre).
• Inflazione core: non è stata rilevata alcuna capacità di copertura significativa per l’immobiliare contro l’inflazione core.
Confronto con altre classi di investimento
Il confronto con altre classi di attivo fornisce ulteriore contesto:
• Azioni: le azioni superano l’immobiliare (sia diretto che cartolarizzato) nella protezione dall’inflazione a lungo termine (con risposte agli shock che vanno dal 490% al 620% in 60 mesi per le azioni, contro il 140%-280% per gli il Lre). Tuttavia, l’immobiliare quotato supera le azioni nella copertura dall’inflazione a breve termine, specialmente durante i periodi stabili.
• Oro: l’oro si distingue offrendo una protezione affidabile a lungo termine solo durante le recessioni economiche. Dimostra forti impulsi positivi agli shock inflazionistici in tempi turbolenti (fino al 200% di aumento in 60 mesi), confermando il suo ruolo di bene rifugio. La sua scarsità, tangibilità, storia come riserva di valore e la bassa correlazione con altri attivi finanziari lo rendono un diversificatore utile.
In sintesi, la ricerca evidenzia come l’efficacia dell’immobiliare come copertura contro l’inflazione dipenda fortemente dall’orizzonte temporale e dalle condizioni di mercato.
Per gli investitori con un orizzonte a lungo termine l’immobiliare, sia diretto sia cartolarizzato, rappresenta una solida strategia per preservare il potere d’acquisto contro l’inflazione.
Gli investitori a breve termine devono invece essere consapevoli della vulnerabilità dei titoli immobiliari durante i periodi di crisi economica, mentre l’immobiliare diretto offre una protezione più consistente anche in tempi turbolenti.
In generale, la natura mutevole della capacità di copertura durante le crisi è un fattore cruciale, visibile nell’analisi dei regimi di Markov.
Questi risultati forniscono spunti importanti per gli investitori che cercano di allocare le risorse in modo più efficiente in questi tempi turbolenti, sia nel breve che nel lungo periodo.
Lo studio è consultabile integralmente nel volume 80 (2025) del North American Journal of Economics and Finance.
