L’industria dei servizi immobiliari in Europa negli ultimi dieci anni è cresciuta più delle costruzioni: +60%, rispetto a +55%. In Italia lo sviluppo è più recente, ma sta recuperando in fretta e con ottimi risultati, con un incremento del 45%. Nel 2023 il fatturato dei servizi immobiliari nel nostro Paese ha toccato infatti i 40 miliardi di euro, con un incremento del 9,6% sull’anno precedente. Ma il fatturato medio per dipendente è aumentato del 26,5%, a dimostrazione che ci sono ancora ampi margini di crescita.
È questo quanto emerso oggi a Milano nel corso del Primo forum nazionale sull’industria dei servizi immobiliari, nel quale è stato presentato il “Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con le principali società di servizi.
In Italia, il peso di costruzioni e attività immobiliari rispetto al Pil è cresciuto ancora nel corso del 2023 raggiungendo e superando quota 19,5%, allineato alla media continentale del 19,4%, grazie a un aumento di dieci punti base del settore delle costruzioni e di cinquanta punti base del comparto delle attività immobiliari, consolidando il ruolo da co-protagonista svolto dal real estate all’interno dell’economia nazionale, insieme a industria e commercio. Costruzioni e attività immobiliari italiane, a partire dal 2015, hanno visto la loro quota aumentare di 2,5 punti percentuali, con un incremento superiore ai 3,5 punti percentuali tra il 2018 e il 2023.
A differenza del Regno Unito, nei principali Paesi europei, nel corso del 2023 si è assistito a una crescita, o stabilizzazione nel caso della Francia, del contributo apportato da costruzioni e attività immobiliari alla formazione della ricchezza complessiva, con il secondo settore analizzato che continua a concorrere alla ricchezza nazionale per una quota doppia rispetto all’apporto fornito dalle attività edilizie.
“Il mercato italiano ha dimostrato, e sta continuando a dimostrare, una solida capacità di resilienza e una buona tenuta nonostante il perdurare e il susseguirsi di tensioni e conflitti geopolitici – ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari in apertura del Forum -. La vera rivoluzione del settore immobiliare è l’impressionante crescita delle attività al servizio non solo di una gestione più efficiente, ma anche della progettazione, della vendita. L’immobile diventa un luogo intorno a cui si accentua la presenza di servizi sempre più innovativi e la tecnologia la fa da padrona”.
“Il 2024 si sta rivelando un nuovo momento di cambiamento per il real estate, caratterizzato da dinamiche di crescita e fondamentali economici irregolari e peculiari rispetto ai diversi mercati con livelli di rischiosità in rapida riduzione a partire dal secondo semestre e un riallineamento con gli andamenti storici di comparto in grado di offrire maggior certezze agli operatori e agli investitori riguardo i risultati attesi – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari -. I prossimi dieci anni saranno caratterizzati da cambiamenti di carattere sociale ed economico ancora più straordinari del decennio precedente. L’evoluzione continua è caratteristica affine alla creatività che ha permesso e permetterà il costante mutamento di modalità di vita e relazioni. In un contesto in continua trasformazione, il settore immobiliare rappresenta uno dei pilastri fondamentali dell’economia globale, collegato a ogni cambiamento di qualsiasi elemento strutturale. La filiera dei servizi immobiliari continuerà a essere protagonista e a rappresentare il supporto indispensabile alla complessiva trasformazione”.
Occupazione: in Europa 14 milioni di lavoratori nel settore costruzioni
Spostando l’attenzione sull’andamento occupazionale il settore delle costruzioni coinvolge il numero maggiore di occupati, ormai prossimo ai quattordici milioni di lavoratori in Europa, pari a poco più del 5,5% della forza lavoro complessiva. Le imprese attive nel settore sono 3,4 milioni, con una dimensione media di poco inferiore ai 3,6 addetti per impresa. La Germania, con 2,77 milioni di occupati distribuiti in quasi 392 mila imprese e una dimensione media di 7,1 addetti per azienda, è ancora una volta il più grande mercato europeo in termini di occupazione e distanzia il secondo, Regno Unito, di quasi 750 mila unità, pari a più di un terzo della forza lavoro occupata in Uk.
In Francia, gli ormai 1,86 milioni di occupati nel settore delle costruzioni raggiunti nel corso del 2023, sono il risultato di un costante percorso di crescita (più 15,5% rispetto al 2015) che restituisce un livello di dinamicità, insieme alla Germania, secondo solo a quanto fatto registrare dalla Spagna (+29,2%). In Spagna, tra il 2015 e il 2023, il numero di imprese è aumentato del 16,5%, passando da 380 mila a quasi 445 mila. In aumento anche il numero di occupati, cresciuto del 29,2%: da 1,07 milioni a 1,38 milioni, portando la dimensione media aziendale dai 2,8 addetti del 2015 ai 3,1 del 2023 (+11% circa).
L’Italia, con quasi 1,54 milioni di occupati, in crescita del 10,3% rispetto al 2015, distribuiti in 518 mila imprese (-5,2% rispetto all’anno precedente e -4% circa rispetto al 2015), risulta ancora caratterizzata da dimensioni medie aziendali ridotte, tre occupati per impresa nel 2023, in avvicinamento nel corso dell’ultimo anno alla media spagnola.
Il settore dei servizi immobiliari ha un peso minore rispetto al totale della forza lavoro dei diversi Paesi, con una media europea stabilmente inferiore all’1,1%, corrispondente a 2,49 milioni di addetti. A questi si somma un numero di occupati “indiretti” pari a poco meno di 950 mila unità. In Italia gli addetti diretti superano di poco le 285 mila unità (-13,3% rispetto al 2022), cui vanno a sommarsi poco più di 120 mila addetti “indiretti”. La percentuale sulla forza lavoro complessiva (1,1%) continua a essere allineata alla media europea, mentre ancora molto bassa risulta essere la dimensione media delle imprese, stabilmente pari a 1,3 addetti per azienda. Gli indicatori di settore descritti in precedenza sono il risultato della combinazione tra andamento negativo del numero di imprese (-12% circa tra il 2015 e il 2023), marcata riduzione degli occupati nel corso del 2023 (-28 mila addetti) dopo quasi un decennio di stabilità (quasi 315 mila nel 2015 e poco meno di 287 mila nel 2023), peso rispetto alla forza lavoro complessiva (1,2% medio nel periodo 2015-2023) e dimensioni medie aziendali (1,3 addetti per impresa tra 2015 e 2023).
Property management: fatturato complessivo di oltre 135 milioni di euro
Property e project management, consulenza e marketing per l’intermediazione, soluzioni digitali, progettazione integrata e ruolo delle associazioni: sono questi i focus dei panel di approfondimento del Primo forum nazionale sull’industria dei servizi immobiliari, dove è stato presentato il decimo “Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia”. Ecco le principali analisi dei vari segmenti del settore.
Nel 2023, il comparto del property management in Italia, per le società che appartengono al gruppo di lavoro del Rapporto, ha registrato un fatturato complessivo di oltre 135 milioni di euro, con un valore medio per azienda di 13,6 milioni. Rispetto ai dati del 2021, quando la media per società era di 13,5 milioni, si osserva una sostanziale stabilità, mentre i risultati appaiono leggermente inferiori rispetto al 2022, con una media di 14,3 milioni. Questi dati sono stati resi noti durante la tavola rotonda dedicata al property management organizzata nell’ambito del Gruppo di lavoro del Rapporto di Scenari Immobiliari, che ha visto la partecipazione di figure di spicco del settore, tra cui Ermanno Pievani (Abaco Team), Giovanni Grifa (Cushman & Wakefield), Paolo Paganuzzi (Generali Real Estate), Cristiana Busca (Ipi Ms), Alessandro Natoli (Prelios Integra), David Vichi (Revalo), Manuela Di Marino (Rina Prime Value Services), Ernesto Casara (Sidief), Paolo Orlando (Yard Reaas).
In Italia il property management, in linea con le tendenze europee, sta consolidando il proprio ruolo instaurando partnership strategiche con enti pubblici. Questa evoluzione è visibile dalle analisi del patrimonio gestito che evidenzia come circa il 19% della superficie amministrata sia destinata a immobili per servizi pubblici, come sedi universitarie e impianti sportivi, nonché a edifici bancari e aree di sviluppo. La gestione di spazi direzionali conferma il suo ruolo tra le attività prevalenti, ricoprendo oltre il 20% del patrimonio immobiliare analizzato. Un cambiamento significativo ha riguardato l’asset logistico, che nel corso degli ultimi due anni ha visto la propria incidenza quasi dimezzarsi, passando dal 22,3 % del 2021 al 13,6 del 2023. Sul fronte occupazionale, si registra un incremento della forza lavoro impiegata nel property management, che rappresenta nel 2023 il 63,1% del totale degli addetti, in aumento rispetto al 50% registrato nel 2021. Asset management, due diligence e valuation hanno restituito una leggera flessione, seppur con dinamicità inferiori rispetto agli altri settori in diminuzione.
Project management: il fatturato è di 50 milioni di euro
Il project management si conferma, dopo il property/facility management, la seconda attività più rilevante nell’ampio ventaglio dei servizi immobiliari. Il fatturato relativo alle società di servizi immobiliari che svolgono attività di project management ha sfiorato nel 2023 i 50 milioni di euro, con una media di circa 4,8 milioni di fatturato per società, in calo rispetto al 2022, quando il fatturato medio per società raggiungeva i 6,5 milioni. Questi i principali dati discussi nel panel sul project management con la partecipazione di Paolo Alberti (Artelia Group), Wilmer Berton (Bestmind), Simone Contasta (Colliers Italia), Andrea Tota (Hill International), Francesco Medri (Protos), Lorenzo Dei Poli (Recchiengineering), Marina Concilio (Theop Italia).
Oggi buona parte delle attività di project management si concentrano nell’ambito di iniziative immobiliari private, con percentuali di partnership con il settore pubblico ancora ridotte, nonostante l’andamento in crescita. Negli ultimi anni, i servizi di project management in Italia hanno mostrato un’importante evoluzione sostenuta da una domanda crescente da parte degli operatori che riconoscono nella figura del project manager un importante valore aggiunto.
Intermediazione immobiliare: cresce l’impatto nelle compravendite delle case transate e nei contratti di locazione
In Italia nel 2023 le attività svolte dalle società di intermediazione immobiliare nel settore residenziale e nella filiera dei servizi hanno supportato il mercato ordinario in un’ampia quota delle compravendite delle 720mila case transate e degli oltre 1,3 milioni di nuovi contratti di locazione, oltre che negli investimenti capital market per 6,5 miliardi di euro, in calo del 45,8% rispetto al 2022. Gli acquisti nel corso dell’anno sono stati pari a 2,4 miliardi di euro, il 40% in meno rispetto all’anno precedente, a fronte di soli 1,5 miliardi di euro di dismissioni, anch’esse in flessione di quasi sessanta punti percentuali su base annua. Questi alcuni dei trend del focus su servizi, consulenza e marketing per l’intermediazione con la partecipazione di Marco Poletti (Abitare Co), Angelo Musco (Compagnia Immobiliare Italiana), Giuseppe Amitrano (Dils), Roberto Busso (Gabetti Property Solutions).
Nell’ambito delle acquisizioni è risultato ancora in crescita l’interesse per il residenziale, mentre i comparti retail e direzionale hanno fatto registrare una marcata contrazione, le dismissioni hanno interessato soprattutto il residenziale e gli uffici, arrivando a rappresentare complessivamente più del 60% degli scambi. Per l’anno in corso si stima una ripresa degli investimenti (più 29,2%), per un volume complessivo di poco inferiore a 8,5 miliardi di euro. Il primato del mercato tornerà, ancora una volta, ad appartenere al comparto degli uffici, con poco più di due miliardi di euro di investimenti previsti per la fine dell’anno, in crescita di oltre il 60% rispetto agli 1,3 miliardi di euro del 2023. Le principali attività di investimento che hanno interessato gli asset direzionali si sono concentrate, ancora una volta, sulle città di Roma e Milano, con la Capitale in grado di attrarre maggiori volumi di allocazioni nel corso della prima parte dell’anno. I prime yield delle due città hanno proseguito il loro percorso di stabilizzazione, attestandosi a quote comprese tra il 4e il 4,5%. Tra i temi discussi vi è anche l’ampliamento del comparto con nuovi servizi sia nell’agency, che evolve verso una consulenza integrata su gestione patrimoniale e marketing, sia nei capital markets, dove consulenze avanzate supportano investimenti ad alto valore, gestione del rischio e strutturazione finanziaria.
Proptech: investiti in 5 anni quasi 1,4 miliardi di euro
Le aziende del proptech fondate o operanti in Italia, a testimonianza del crescente livello di digitalizzazione dell’industria immobiliare nazionale, anche nel corso del 2023 sono risultate in aumento, proseguendo nel consolidamento delle performance di un mercato sempre più strutturato, consapevole del proprio potenziale e capace di proporre soluzioni innovative, flessibili e adattabili alle diverse esigenze del real estate. In Italia, gli investimenti in piattaforme di gestione e controllo si stima abbiano quasi raggiunto progressivamente, nel corso degli ultimi cinque anni, quota 1,4 miliardi di euro, pari a circa il 12,5% del volume d’affari complessivo relativo al settore degli smart building (11,25 miliardi di euro, a esclusione degli interventi prettamente edilizi). La maggior parte delle aziende, di cui oltre la metà con meno di dieci addetti e quasi tutte con meno di cinquanta, si occupa concentra nello sviluppo di strumenti digitali per l’ambito finanziario e per i servizi professionali con una forte concentrazione delle sedi nelle regioni del nord e nello specifico a Milano. Le attività delle aziende si focalizzano, principalmente, sullo sviluppo di servizi relativi alle fasi di pianificazione e progettazione (planning, project management, construction) e gestione immobliaire (property, asset e facility management).
Con la decima edizione del Rapporto di Scenari Immobiliari entrano a far parte del Gruppo di lavoro sei società specializzate nelle attività afferenti al comparto del proptech e delle quali sono stati analizzati i principali indicatori. Tali attività si focalizzano, principalmente, sullo sviluppo di servizi relativi alle fasi di pianificazione e progettazione (planning, project management, construction) e gestione (property, asset e facility management) immobiliare. È quanto emerge dalla tavola rotonda sulle soluzioni digitali nel real estate con gli interventi di Alessandro Magagnato (Bumaq), Andrea Oliva (Datasoft Re), Marco Savio (Planet Idea), Silvia Spronelli (Aoloaffittipay), Francesca Cassani (Titiro Digital), Giovanni Mancini (Toplife Concierge).
Il settore proptech sta trasformando profondamente il mercato immobiliare, con una crescita significativa di soluzioni digitali applicate a luoghi per il lavoro, per il vivere e per lo svago, rispondendo alla crescente domanda di efficienza e sostenibilità degli edifici e al tempo stesso sviluppando strumenti che migliorano l’interazione tra gli utenti. Il trend internazionale evidenzia come, specialmente nei mercati esteri più avanzati, queste app si stiano evolvendo verso modelli di “super app” che, oltre a fornire i tradizionali servizi condominiali, ampliano la loro portata a servizi urbani e pubblici. In Italia, nonostante il mercato sia ancora in fase di maturazione, si intravedono opportunità significative, in particolare nel recupero del patrimonio edilizio esistente. Per gli edifici storici, ad esempio, l’introduzione di soluzioni digitali permette di estendere i servizi agli utenti, potenziando il coinvolgimento con il contesto territoriale e facilitando la fruizione di spazi originariamente non progettati per l’integrazione tecnologica. In un’ottica futura di democratizzazione del servizio, queste tecnologie potranno consentire di superare la tradizionale visione del “servizio di lusso”, avvicinando modelli operativi altamente efficienti e standardizzati anche a contesti residenziali più accessibili.
Progettazione integrata: 34 miliardi di fatturato nel 2023, +16,4% rispetto al 2022
Il mercato dei servizi progettuali, inteso come la totalità delle attività relative alla progettazione integrata vede, nel contesto europeo, una crescita costante in tutte le metriche rilevanti. A partire dal numero delle società del comparto, il trend di crescita, già visibile dal 2021, viene confermato anche per il 2023. Nello stesso anno, il fatturato complessivo del comparto in Europa ha superato i 360 miliardi di euro, registrando un incremento dell’8,5% rispetto all’anno precedente, mentre il valore aggiunto è risultato prossimo a 160 miliardi di euro, con una crescita del 2%. Questo andamento positivo è particolarmente significativo per la Germania e la Francia, dove il settore della progettazione è dominato da grandi imprese con una struttura aziendale consolidata e un numero di dipendenti per azienda ben superiore alla media europea.
In Italia, il 2023 ha visto le principali società di progettazione consolidare la crescita registrata nei due anni precedenti e registrare miglioramenti significativi nelle performance reddituali e finanziarie. Il fatturato del comparto ha raggiunto i 34 miliardi di euro, con un incremento del 16,4% rispetto all’anno precedente, il più alto tra i paesi considerati, seguito dalla Spagna con un aumento del 13%; risultati che testimoniano la solidità del settore italiano, nonostante la frammentazione delle imprese. A livello continentale, tra il 2022 e il 2023, il numero degli occupati e dei dipendenti è aumentato rispettivamente dell’1% e del 2% per cento, riflettendo un’espansione del settore e una maggiore domanda di professionalità specifiche. In Italia, invece, il tasso di crescita è ben più elevato: il numero delle persone occupate nel 2023 ha fatto registrare un incremento del 10% rispetto all’anno precedente, superando le trecentomila unità. Anche il numero dei dipendenti ha mostrato una crescita dell’otto per cento, raggiungendo i settantamila impiegati.
Sono questi i numeri che emergono dal panel di approfondimento su progettazione ingegneristica e architettonica integrata, con la partecipazione di Emanuele Pace (Abaco Engineering), Aldo Bottini (Bms Progetti), Daniele De Bettin (Dba Pro), Gabriele Cerminara (Progetto Cmr), Matteo Bellinello (Stantec). Il settore della progettazione integrata in Italia sta vivendo una trasformazione profonda, guidata da una crescente esigenza di competere in un contesto globale. Le società italiane di progettazione stanno adottando modelli operativi multidisciplinari capaci di rispondere alle sfide di sostenibilità e digitalizzazione e di offrire soluzioni complete ai clienti. La progettazione integrata si afferma quindi come un modello di servizio avanzato, capace di valorizzare ogni fase del processo, dal design alla gestione sostenibile e di rispondere alle nuove aspettative del mercato immobiliare internazionale e di creare ambienti di lavoro competitivi per le nuove generazioni.
A concludere i lavori del Primo forum nazionale sull’industria dei servizi immobiliari, la tavola rotonda sul ruolo delle associazioni con la partecipazione di Federico Filippo Oriana (Aspesi), Gabriele Bisio (Assimpredil Ance), Micaela Musso (Assoimmobiliare), Antonio Campagnoli (Fiabci), Vincenzo Albanese (Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza), Giorgio Lupoi (Oice), Massimiliano Pulice (Rics Italia), che hanno sottolineato l’importanza del loro ruolo all’interno di un’industria delle costruzioni e dei servizi immobiliari in rapida e forte evoluzione come quella italiana.
