Chi intende affittare casa nel 2025 dovrà andare incontro a rialzi in tutta Italia. A dirlo sono sono le analisi di fine 2024 a cura di Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, che ha analizzato la situazione delle 12 principali città italiane (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona) con il fine prevedere l’andamento del prezzo al metro quadro per l’affitto nel 2025. Il forecast ha previsto prezzi in rialzo sia per il comparto delle compravendite sia per quello delle locazioni.
Torino e Napoli sono le grandi città che evidenziano gli incrementi più rilevanti: rispettivamente +8,1% e +8%. Napoli passerà dagli attuali 14,6 euro/mq a 15,7euro/mq, mentre a Torino il salto sarà da 12 euro/mq a 13 euro/mq.
A Milano e Roma gli aumenti saranno rispettivamente al +4,3% (significativi ma più bassi rispetto a quasi +6% per le compravendite) e +4,4% (contro il +2,6% della compravendita). La città della Madonnina si conferma la più cara anche dal punto di vista dell’affitto, con un canone medio di 24 euro/mq, seguita da Firenze dove il prezzo medio aumenterà del 5,3% arrivando a 22 euro/mq. A Catania il budget mensile per una casa in affitto passerà dagli attuali 9,30 euro/mq a 10 euro/mq, con un aumento del +7,4%, mentre Palermo e Bari si attestano rispettivamente al +5,8% e +5,5%. Le altre grandi città si mantengono più stabili, con Bologna in frenata al +0,6%.
E’ questa la panoramica per il 2025 sulle principali città italiane. Dati che poggiano le basi su un 2024 (e in particolare il suo quarto trimestre) che racconta esattamente le stesse cose. Sempre secondo Immobiliare.it (analisi del 21 gennaio 2025), il mercato degli affitti residenziali in Italia ha chiuso l’anno con un incremento dell’offerta (+16%) maggiore rispetto alla domanda (+9%), e un aumento dei prezzi del +10%, un valore simile a quello registrato anche nei due trimestri precedenti. Il costo di un bilocale, per esempio, è passato da circa 785 euro al mese a quasi 860, un aumento in termini assoluti di 75 euro al mese. Si sono registrati lievi aumenti anche per i tempi necessari a chiudere un contratto di locazione e per la percentuale di annunci con ribasso di prezzo.
Ma il primo aumento di offerta in tre anni potrebbe rimescolare le carte
A smorzare la solidità della previsione di Immobiliare.it, però, c’è la constatazione che nell’ultimo trimestre del 2024, per la prima volta in 3 anni, si è però registrato un aumento maggiore dell’offerta rispetto alla domanda. Tale incremento si è tradotto in un allentamento della pressione della domanda sul mercato: i contatti medi sono leggermente diminuiti, così come la percentuale di annunci contattati e il tasso di conversione. Anche il time-to-rent è aumentato, passando da 2 mesi e mezzo a quasi 3 mesi in media necessari per concludere un contratto di locazione. La percentuale di annunci ribassati (che rimane comunque molto bassa, pari al 2,5% del totale) è cresciuta di 0,6 punti percentuali rispetto all’anno scorso.
Il mercato delle locazioni potrebbe dunque star cambiando faccia, se non subito almeno nel medio periodo, con l’offerta che finalmente cresce dopo anni di contrazione. In tal modo, grazie a questo aumento, il divario tra domanda e offerta comincia a ridursi, complice anche la discesa dei tassi di interesse che ha reso l’acquisto più interessante rispetto a prima.
Nonostante il numero di immobili in locazione tradizionale sia molto diminuito negli ultimi 5 anni (-53% rispetto al 2019), il tasso di aumento dell’offerta ha cominciato a crescere a partire dalla seconda metà del 2022, registrando finalmente valori positivi a cominciare dal secondo trimestre dell’anno appena concluso, e arrivando oggi a una crescita a due cifre rispetto al 2023 che non si era mai registrata negli ultimi 5 anni (se si esclude il periodo pandemico, in cui la crescita dell’offerta era sostanzialmente causata dall’accumulo di stock non locato). Al contrario, il tasso di crescita della domanda si è sempre attestato su valori positivi, a eccezione del periodo pandemico e del secondo semestre del 2023.
Come risultato di questa dinamica (offerta in continuo calo e domanda in continuo aumento), la forbice tra domanda e offerta è andata aumentando nel corso del tempo, causando un forte aumento dei canoni di locazione. Sino, appunto, agli ultimi trimestri dello scorso anno.
Il canone medio unitario cresce in tutte le grandi città
Il canone unitario medio impenna in tutte le 12 città analizzate da Immobiliare.it, con l’aumento maggiore che si registra a Venezia (+17%), che dalla seconda metà del 2021 continua a manifestare un tasso di crescita in forte aumento. Anche Bari e Genova sperimentano un tasso di crescita a due cifre, rispettivamente +14% e +13%. L’aumento del canone medio di Bari ha portato il canone unitario degli affitti della provincia pugliese ai livelli di Torino: 12,10 euro/mq. Oltre Milano, che questo trimestre non ha registrato variazioni nel canone unitario, i comuni con il minore aumento del canone questo trimestre sono stati Catania (+5%) e Verona (+6%). Nonostante la stabilità dei canoni mensili osservata a Milano, essa rimane la città con il più alto costo fra quelle analizzate con i suoi 22,7 euro/mq.
Nelle grandi città si può apprezzare la tendenza che si osserva anche a livello nazionale, con un’offerta che aumenta più della domanda, in 8 città su 12. Le 4 città in cui non si osserva la stessa dinamica sono Roma, Genova, Catania e Torino, dove la domanda di locazione aumenta più dell’offerta anche questo trimestre, comportando un aumento della concorrenza fra chi cerca casa in affitto.
Roma, Torino e Catania
Il comune in cui la competizione tra gli affittuari aumenta maggiormente è Roma, dove la domanda aumenta del 9% e l’offerta diminuisce del 9%. In conseguenza di ciò, a Roma aumenta anche il tasso di conversione che raggiunge uno fra i valori più alti dei comuni analizzati. Questo andamento potrebbe essere il riflesso dell’effetto Giubileo nella capitale: molti proprietari potrebbero aver deciso di locare le proprie abitazioni tramite affitto breve, aspettandosi quest’anno un afflusso importante di persone e di conseguenza un aumento dei prezzi (e quindi dei guadagni) delle locazioni turistiche.
Anche a Torino e Catania la pressione di domanda è aumentata, a causa di un aumento della domanda più che proporzionale rispetto all’offerta, rispettivamente +16% contro +10% a Torino, e +15% contro +3% a Catania. A Torino, il forte aumento di pressione di domanda che si è riscontrato già a partire dal 2019, ha fatto salire molto i prezzi (+36% in 5 anni, aumento secondo solo a quello osservato a Bari), ma tale aumento non ha compromesso l’accessibilità al mercato, che rimane la più alta sia per i single che per le coppie (il 27% e il 77% del mercato rientra nei parametri di accessibilità).
Anche a Milano l’offerta aumenta molto più della domanda: +43% vs 1%. Un’altra buona notizia per i potenziali affittuari è la sostanziale stabilità del canone unitario medio, che sebbene sia il più alto, è l’unico a non essere aumentato rispetto all’anno scorso, cosa che ha portato il mercato ad essere più accessibile, in particolar modo per le coppie, che ora possono permettersi il canone di un immobile su due presenti sul portale, quota in aumento di 2,5 punti percentuali rispetto all’anno scorso.
A Verona, nonostante rimanga fra le grandi città quella con la pressione di domanda maggiore, dove quindi la competizione fra affittuari è maggiore, tale valore è in leggera diminuzione rispetto all’anno scorso. La domanda è rimasta invariata, a fronte di un’offerta in aumento del 43%: coloro che cercano casa a Verona oggi possono beneficiare di un maggior numero di immobili fra cui scegliere rispetto a ieri. L’aumento del 5,6% del canone unitario medio, comunque, ha diminuito l’accessibilità del single (-2 punti percentuali) e delle coppie (-4 punti percentuali) al mercato degli affitti.
Le previsioni: aumento del canone unitario medio del 10%
Immobiliare.it Insights prevede infine che nell’arco dei prossimi 12 mesi il canone unitario medio salirà di circa il 10%, confermando il trend osservato già questo trimestre. L’aumento previsto a livello nazionale non sarà raggiunto da nessuna delle 12 maggiori città italiane, con Palermo che registrerà l’aumento più significativo pari a +6,7%. Venezia, di contro, sarà l’unica fra le 12 grandi città a vedere il proprio canone unitario medio diminuire, con una variazione di -1,3%.
