Il mercato del residenziale di pregio tiene, con una crescita costante dal 2020. Nelle transazioni è netta la predominanza della fascia di prezzo 600.000 – 1.000.000 euro e nel 2024 si conferma una prevalenza di domanda in acquisto (mediamente il 70%) a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto.
Queste le prime evidenze del report redatto dall’ufficio studi Gabetti su dati Santandrea luxury houses&top properties e dal titolo “Il mercato degli immobili di pregio“.
“Il mercato immobiliare del lusso in Italia evidenzia una crescita costante dal 2020, confermandosi un settore dinamico. Continua infatti ad attrarre acquirenti sia nazionali sia internazionali, con un interesse crescente per le proprietà di prestigio e con una netta predominanza della fascia ‘exclusive’ (600.000 – 1.000.000 €), che registra il maggior volume di transazione nel corso degli ultimi anni. L’attrattiva elevata delle abitazioni di lusso è alimentata dal desidero degli acquirenti di godere di un immobile esclusivo e di massimizzare il rendimento dell’investimento – dichiara Marco Speretta, amministratore delegato Gruppo Gabetti. – Secondo i dati del nostro network Santandrea, la domanda di immobili di pregio rimane orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto, ed elementi come la vista panoramica e la terrazza si confermano tra i più ricercati. Le finalità dell’acquisto restano per lo più abitative, ma aumentano le acquisizioni a fini di investimento, soprattutto in città come Roma, Como e Santa Margherita”.
Il quadro macroeconomico complesso degli ultimi anni non ha fermato la crescita del mercato residenziale di lusso che, anche nel 2024, ha dato segnali positivi: il rialzo dei mercati azionari globali e l’aumento degli alto spendenti e della loro ricchezza hanno mantenuto alti gli investimenti sugli immobili di questa categoria. La ricchezza mondiale nel 2023 è salita oltre gli 86 trilioni di dollari (+4,7% sul 2022).
I profili degli acquirenti che si affacciano al mondo del luxury sono per lo più appartenenti alla Generazione X (1965-1979), gli older millennials (1980-1989) e gli younger boomers (1955-1964), con percentuali, rispettivamente, del 24%, 21% e 19%.
In Italia, secondo gli ultimi dati statistici notarili disponibili e risalenti al 2023, in quell’anno l’interesse per le abitazioni di lusso si dimostrò notevole, con 4.815 transazioni oltre il milione di euro riguardanti maggiormente la seconda casa (76,6%). Il trend, considerando la serie storica, è in crescita: rispetto al 2016 la prima casa è aumentata del 75%, mentre la seconda casa del 60%.
Nel corso del 2024, nell’ambito delle richieste ricevute da Santandrea, in generale si rileva una prevalenza di domanda in acquisto (mediamente il 70%), tranne in città come Napoli e Como dove si evidenziano richieste di soluzioni in affitto anche del 40%. Rispetto al 2023, si riscontra un’inversione di tendenza nelle città di Milano e Genova dove si predilige l’usato. Il nuovo rimane invece di forte interesse in città come Torino, Napoli, Como e Santa Margherita Ligure.
La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio varia a seconda delle città analizzate: a Milano, Genova, Firenze, Napoli e Bari, lo scopo risulta quello di sostituzione in ottica migliorativa della propria abitazione (mediamente 40%), mentre la scelta della prima casa per nuove esigenze abitative si riscontra in città come Bologna e Torino (mediamente 40%); la componente di investimento prevale invece a Roma, Como e Santa Margherita Ligure (tra il 40% e il 50%).
Per quanto riguarda le dotazioni, nel 2024, la vista panoramica e la terrazza si confermano i due principali requisiti che contraddistinguono le richieste di residenze di pregio. Al terzo posto, pari merito, tra gli elementi più ricercati si confermano il piano alto e il box singolo o multiplo; la presenza di quest’ultimo rimane molto importante ed è molto richiesta a Napoli e Genova, mentre lo è meno a Milano. Di conseguenza, permangono tra gli elementi penalizzanti il contesto circostante che presenta segni di degrado e l’assenza di balconi. A questi si aggiungono la vicinanza a fonti di rumore e il prezzo elevato in rapporto alla qualità dell’immobile.
A livello di caratteristiche richieste, sono più desiderati immobili nuovi o ristrutturati, con una superficie tra i 100 e i 200 mq e con, in media, tre camere da letto.
A Milano uno dei mercati più dinamici del paese
Il mercato immobiliare di Milano continua a essere uno dei più dinamici del Paese, grazie a grandi progetti che interesseranno la città, come le Olimpiadi Milano-Cortina 2026, e nuove infrastrutture, come l’ampliamento della rete della metropolitana, con la conclusione della linea M4, che influiscono sullo sviluppo immobiliare e su potenziali investimenti in nuove aree.
L’andamento delle compravendite luxury nel capoluogo lombardo è stato, nel corso del 2024, negativo in tutte le zone analizzate. La domanda di acquisto e i prezzi sono in aumento sia per il nuovo sia per il ristrutturato, soprattutto nelle zone centrali, con picchi del 15% nel quadrilatero, ma l’offerta purtroppo rimane bassa. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10%. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media è di 3-6 mesi.
Su un campione di 1.787 immobili superiore a 600.000 euro, il taglio piccolo è il più diffuso: la classe dimensionale più consistente è quella fino a 115 mq, seguita dalla classe tra i 116 e i 145 mq. Se si considerano i prezzi, in città gli immobili venduti sono per la maggioranza nel range da 600.000 fino a 1 milioni di euro (59%), segue la categoria luxury (30%); più basse le percentuali della categoria top luxury (7%) e la categoria top properties (4%). Gli immobili si concentrano entro la prima circonvallazione.
Roma in fermento
Roma resta una realtà dinamica, grazie al particolare fermento che, negli ultimi anni, sta caratterizzando la capitale. I motivi sono riconducibili agli importanti progetti in corso, come ad esempio la realizzazione della linea C della metropolitana, e a una progettualità che mira a trasformarla in una città sempre più internazionale, con possibili ricadute positive su investimenti nel settore immobiliare.
Nel 2024, il mercato delle compravendite a Roma in generale si è rivelato stabile, con tendenze divergenti in base alle zone di riferimento. La domanda di acquisto è cresciuta in aree come il Centro Storico, Flaminio, Pinciano, Prati e Salario-Trieste. L’offerta è stabile in tutte le zone tranne in Flaminio che diminuisce. I prezzi salgono solo in alcuni quartieri come Flaminio, Prati e Salario-Trieste.
I prezzi nella Capitale, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, sono stabili, con una media in leggero aumento (+0,6%). Con riferimento ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +7%. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media si attesta sui 4-8 mesi.
Su un campione di 1.027 immobili superiore a 600.000 euro, prevalgono le classi di taglio medio: la principale è quella tra i 146 e i 200 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Roma gli immobili venduti sopra ai 600.000 € sono il 72%, segue la categoria luxury (24%). Solo l’1% rientra nella categoria top properties. Gli immobili si concentrano nel quartiere Parioli e nel Centro Storico.
Torino attraente per il residenziale di pregio
Torino rimane una città attrattiva per gli investitori immobiliari, forte di un grande potenziale anche grazie a progetti futuri che modificheranno il volto della città – tra cui la realizzazione della seconda linea della metropolitana, che contribuirà a connettere nuove aree, e la nascita della Città dell’Aerospazio, con annesso un ampio progetto di riqualificazione urbana e industriale – e potranno creare spazi ideali per gli investimenti.
Nel 2024, il mercato delle compravendite a Torino ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la domanda di acquisto nella zona Cit Turin, Quadrilatero, Corso Vittorio, via Roma, Corso Massimo d’Azeglio e Piazza Gran Madre; si riscontra invece stabilità nella zona Precollina, Piazza Solferino e di via Pietro Micca.
I prezzi rispetto al 2023 sono aumentati del +1,4%. In merito agli sconti, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è attestato intorno al +9%, stabile rispetto a quanto registrato nell’anno precedente. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media è di 4-8 mesi, in alcuni quartieri si arriva a 3 mesi.
Su un campione di 152 immobili superiore a 600.000 euro, la distribuzione in base al taglio si concentra nelle metrature più basse, per cui la classi dimensionale principale è quella fino ai 115 mq, seguita dagli immobili tra i 146 e i 200 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Torino gli immobili venduti sopra ai 600.000 euro rientrano per il 78% nel range fino al milione di euro, segue la categoria luxury (19%) e top luxury (3%); assenti top properties. I transati si concentrano nel quartiere del Centro Storico.
Cambiamenti in corso a Genova
Genova è una città che sta vivendo importanti cambiamenti, con progetti in corso – come la riqualificazione del Waterfront, la rigenerazione del centro storico, il rinnovamento del sistema infrastrutturale, la realizzazione del terzo valico e della gronda di Ponente – che avranno un impatto in termini di crescita e attrattività, anche per quanto riguarda il settore immobiliare e i relativi investimenti.
Il mercato delle compravendite a Genova nel corso del 2024 ha mostrato dinamiche diverse a seconda delle zone di riferimento: la domanda è in rialzo ad Albaro e Nervi, mentre rimangono stabili le zone del Centro, Carignano e Quarto/Quinto. L’offerta resta stabile nei territori di Levante e si alza nei quartieri vicino al centro. Il numero di compravendite nelle zone di Carignano Nervi e Quarto/Quinto rimane stabile, mentre cala nella zona di Castelletto.
I prezzi, invece, a esclusione del centro e di Castelletto, sono stabili. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +9%, a parte nella zona di Quarto-Quinto con un +6,5%. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media è di 4-9 mesi: si riscontrano tempi più rapidi per Albaro e Carignano (3-8 mesi), tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone 4-9 mesi.
Su un campione di 81 immobili superiore a 600.000 euro, gli immobili transati si distribuiscono nella classe dimensionale con metrature tra i 116 e i 145 mq. Se si considerano i prezzi, il 73% rientra nella categoria esclusive, il restante sono compresi nella categoria luxury (22%) e top luxury (5%). Gli immobili transati si concentrano nel quartiere Albaro.
A Firenze focus su dimore storiche ed edifici rinascimentali
Firenze, città d’arte e di cultura, si caratterizza per un mercato immobiliare vivace, anche e soprattutto nel luxury, grazie all’appeal di dimore storiche ed edifici rinascimentali a uso residenziale che, con la loro ricchezza culturale e le caratteristiche architettoniche, sono simbolo nel mondo del capoluogo toscano.
Nel 2024 il mercato delle compravendite a Firenze ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Le zone in cui la domanda di acquisto è in rialzo sono il Centro storico, Oltrarno, Lugarni e Piazzale Michelangelo/Bellosguardo/Volta/Salviatino, mentre rimangono stabili le zone Viali e Prima collina. L’offerta rimane invariata in quasi tutto il territorio, a eccezione di Lungarni che risulta in ribasso. Il numero di compravendite è tra la stabilità e il leggero ribasso, mentre i prezzi aumentano in tutte le zone citate.
I prezzi relativi al capoluogo toscano aumentano rispetto a quelli del 2023 (+4,2%), si riscontrano prezzi più elevati nelle nuove ristrutturazioni e nelle soluzioni da ristrutturare. La zona con i range più alti è Lungarni, seguita dal Centro storico e Oltrarno. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 4-8 mesi.
Su un campione di 176 immobili superiore a 600.000 euro, la maggioranza degli immobili transati si distribuisce nella classe dimensionale sotto i 115 mq. Se si considerano i prezzi, in città gli immobili si ripartiscono per il 59% nella categoria esclusive, mentre il 27% in quella luxury, nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro; minori sono le categorie top luxury, con il 12%, e la categoria top properties, con il 3%. Gli immobili si concentrano nel quartiere Duomo-Santa Croce e Santo Spirito.
Bologna dinamica
Il settore immobiliare a Bologna continua a essere dinamico, a conferma dell’attrattività come polo sia culturale, grazie alla presenza dell’Università conosciuta in tutto il mondo, sia turistico, oltre che come città dal forte tessuto economico e imprenditoriale.
Nel corso del 2024, il mercato delle compravendite a Bologna ha mostrato andamenti positivi in tutte le zone di riferimento. La domanda di acquisto e i prezzi crescono in tutte le zone, a parte i colli in diminuzione e il Centro storico che rimane stabile. L’offerta è esattamente in contro tendenza, in calo ovunque a eccezione del quartiere dei colli.
Nel capoluogo emiliano i prezzi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente, soprattutto nelle zone centrali, attestando la media cittadina a +4%. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è attestato intorno al +6%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 2-5 mesi.
Su un campione di 136 immobili superiore a 600.000 euro, la maggioranza si distribuisce principalmente nella classe dimensionale sotto i 115 mq. Se si considerano i prezzi nella città di Bologna, la categoria predominante è quella esclusive (dai 600.000 euro fino a 1 milioni di euro) segue la categoria luxury (33%) e, con solo il 15%, la categoria top luxury. Gli immobili risultano ben distribuiti sul territorio, con maggior concentrazione in quartieri come il centro e la prima collina.
Napoli attira gli investitori
Napoli, città ricca di storia, cultura e tradizioni, continua a essere vivace anche dal punto di vista immobiliare, con progetti che mirano alla riqualificazione e rendono il capoluogo campano sempre più attraente per gli investitori.
Il mercato delle compravendite a Napoli nel corso del 2024 ha mostrato scostamenti differenti in relazione alle aree della città. Le zone del Vomero e di Posillipo risultano avere una domanda di acquisto stabile, mentre a Chiaia è in aumento. L’offerta è stabile a Chiaia, in aumento a Posillipo.
I prezzi nella città di Napoli, sia per le abitazioni di nuova costruzione sia per quelle da ristrutturare aumentano, principalmente nel quartiere di Chiaia. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +12%. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media è di 5-10 mesi.
Su un campione di 163 immobili superiore a 600.000 euro, le soluzioni più richieste a livello di classe dimensionale sono quella tra i 146 e i 200 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Napoli gli immobili in vendita rientrano per il 78% nella classe dai 600.000 euro al milione di euro. Il restante 23% si suddivide per il 20% nella categoria luxury e il 3% nel top luxury. Gli immobili transati si concentrano nel quartiere di Chiaia.
Forte potenziale di crescita a Bari
Bari si caratterizza per un forte potenziale di crescita e, grazie a diversi interventi in corso, come la realizzazione di una nuova linea della metropolitana e la riqualificazione dell’ex scalo ferroviario di Bari Centrale, mira a diventare più attrattiva non solo per i visitatori, ma anche per gli investitori.
Nel corso del 2024, il mercato delle compravendite a Bari ha evidenziato diverse dinamiche in base alle zone di riferimento. La domanda di acquisto aumenta nelle zone di Murat/Borgo Antico, Madonnella, Poggiofranco e Japigia; rimane stabile in zona Libertà, Marconi, S.Cataldo, S.Pasquale, Picone e Carassi. L’offerta cala a Murat/Borgo Antico aumenta a Madonnella, Poggiofranco, Japigia e rimane invariata nelle altre zone. I prezzi rispetto al 2023 sono aumentati del +2,8%, soprattutto nella zona di Libertà, Murat/Borgo Antico e Poggiofranco. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +12,5%. La media dei tempi di vendita è di 5-9 mesi.
Su un campione di 38 immobili superiore a 600.00 euro, la distribuzione è eterogenea, le classi dimensionali principali sono sotto i 115 mq e tra i 146 e i 200 mq. Se si considerano i prezzi, gli immobili in vendita ricadono nella categoria esclusive per il 48% e per il 35% nella categoria top properties. Murat è il quartiere dove si concentrano la maggioranza degli immobili.
Como si riprende la scena
Alimentata dalla bellezza del lago su cui si affaccia e dalla vicinanza a Milano, Como sta vivendo un rinnovato interesse anche nel settore commerciale e turistico, grazie alla sua crescente attrattiva come destinazione di lusso, che si riflette in un periodo di grande vivacità pure dal punto di vista immobiliare.
Nel 2024 il mercato delle compravendite a Como ha mostrato andamenti diversi in tutte le zone di riferimento: la domanda di acquisto si alza in tutte le zone, mentre l’offerta risulta stabile nella zona di Villa Olmo, Bignanico e Villa Aprica, cala a Como Centro e Torno-Geno.
I prezzi sono in lieve aumento nell’intera città. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +8%. Per quanto concerne i tempi di vendita, la media è di 3-7 mesi.
Su un campione di 65 immobili superiore a 600.000 euro, gli immobili transati si distribuiscono nella classe dai 146 ai 200 mq. Se si considerano i prezzi, gli immobili venduti, sono ben distribuiti, il 37% rientra nella categoria esclusive, il 34% in quella luxury e il restante 28% nella categoria top luxury. Le transazioni si concentrano soprattutto nel centro storico di Como.
Santa Margherita Ligure sempre esclusiva
Grazie alla sua posizione privilegiata lungo la Riviera di Levante e alla vicinanza a Portofino, Santa Margherita Ligure si conferma una delle destinazioni più esclusive della Liguria, con un mercato dinamico che punta su eleganza e qualità della vita e che attira investitori nazionali e internazionali.
A Santa Margherita Ligure il mercato delle compravendite nel 2024 ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. La domanda di acquisto aumenta nelle zone Corte, Prima Fila e Prima Collina, mentre l’offerta cresce solamente in zona Corte e San Siro, rimanendo stabile nel Centro storico e nel quartiere San Lorenzo.I prezzi variano da zona a zona, si alzano a Pedale, Imperiale e Corte; mentre si abbassano nel Centro Storico e a San Lorenzo. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attesta intorno al +6,5%, con picchi di +12% per la zona di San Siro. La media dei tempi di vendita è 4-16 mesi; nella zona San Siro i tempi sono più brevi dai 2 ai 9 mesi.
Su un campione di 24 immobili superiore a 600.000 euro, con metrature fino ai 250 mq, la classe dimensionale maggiormente transata è quella tra i 146 e i 200 mq. Se si considerano i prezzi, nella città gli immobili venduti sono suddivisi per il 58% nella categoria esclusive, il restante 33% nella categoria luxury e solo l’8% in quella top luxury. Gli immobili si distribuiscono in maniera eterogenea nel comune.
“Il mercato del lusso in Italia, seppur con differenze a seconda delle varie città, resta vivace e conferma il potenziale attrattivo dei capoluoghi e di località rinomate ed esclusive come Como e Santa Margherita Ligure. La domanda e le quotazioni, generalmente stabili o in crescita nel corso del 2024, rappresentano segnali positivi per questo segmento di mercato. Ci aspettiamo che l’andamento favorevole prosegua anche nel 2025, seguendo un trend che negli ultimi anni, nonostante la situazione macroeconomica complessa, è stato in crescita” conclude Speretta.
