Crescono in media del 5% nel 2018 le compravendite immobiliari residenziali, nelle grandi città, nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori italiani, rispetto all’anno precedente. Ma l’andamento di compravendite e prezzi degli immobili non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dei valori dell’1,4%, con ribassi fino al 2,4% se si considerano le città minori (non capoluogo di provincia).
E’ quanto emerge dai dati preconsuntivi del mercato immobiliare residenziale, relativo all’anno 2018, raccolti dall’Ufficio Studi Nazionale Fimaa (12mila agenzie immobiliari associate per oltre 40mila operatori) aderente a Confcommercio, coordinato da Andrea Oliva (Fimaa) con la direzione scientifica del dott. Stefano Stanzani (Università di Bologna).
Le risposte fornite dagli operatori Fimaa (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo del mercato immobiliare del 2018, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia). Lo studio, che riporta anche le previsioni del mercato per il 2019, è riferito per l’86,9% ad abitazioni usate e per il 13,1% ad abitazioni nuove.
L’indagine rivela, per il 2018, uno sconto fino al 12,5% rispetto al prezzo di vendita richiesto e un tempo medio di 7 mesi per collocare una abitazione sul mercato. La tipologia di immobile più richiesta? Il trilocale nei capoluoghi di provincia; residenze con superfici maggiori nei comuni minori (non capoluogo di provincia).
Le previsioni di Fimaa per il 2019
A patto che le aspettative per il Pil non risultino disattese e rimangano positive anche per il 2020, per il 2019 si prevede una crescita media del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto all’anno 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti e nelle città non capoluogo.
I prezzi degli immobili resteranno stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita, mentre saranno in calo sulle restanti aree minori.
La domanda del prodotto usato, in rapporto alla prevalente offerta, potrà produrre un’ulteriore contrazione dei prezzi a vantaggio degli acquirenti.
Uno sguardo d’insieme ai dati
Trento, Bari e Napoli guidano la graduatoria decrescente delle variazioni annuali del numero di scambi, con aspettative di recupero rispetto ai giudizi formulati nel I semestre dell’anno: rispettivamente guadagnano ben 19,5 e 14 posizioni. All’opposto Pisa, Roma, Milano e Trieste hanno peggiorato il clima di fiducia sul numero di scambi. Si trovano al 6° e 7° posto nella classifica.
La classifica delle variazioni annuali dei prezzi medi delle abitazioni vede in testa Piacenza (che guadagna 3 posizioni rispetto ai dati raccolti il periodo precedente), seguita da Bologna (che perde la prima posizione) e Venezia (guadagna 5 posti in classifica). Agli ultimi tre posti della graduatoria Trento (-16 posizioni), Genova (-18 posizioni) e, ultima, Taranto (che perde una posizione).
La quota di appartamenti nuovi sul totale delle compravendite è più alta a Bologna (+14 posti nella classifica rispetto al sentiment del I semestre 2018), seguita da Cagliari (+3 posizioni) e Modena (stabile). Pochi appartamenti nuovi sono scambiati invece ad Agrigento (+2 posizioni), Taranto (-1 posto) e Imperia (che perde ben 9 posizioni). [Tavola 8]
A Milano (stessa posizione della precedente indagine), Cagliari (+3 posizioni) e Trieste (posizione immutata rispetto al I semestre 2018) si vende casa in minor tempo. All’opposto occorre un più lungo tempo medio a Piacenza (-15 posizioni), Cremona (-16) e Agrigento (che perde 5 posti in classifica). [Tavola 9]
La graduatoria crescente degli sconti percentuali sui prezzi di offerta decreta al comando Milano (stessa posizione della scorsa rilevazione), seguita da Cagliari (che guadagna ben 12 posizioni) e Cuneo (+2). Agli ultimi posti Bari (che ne perde 12) e Agrigento (-3).
La graduatoria delle grandi città
Nel 2018 la crescita delle compravendite nelle città di italiane con maggiore popolazione residente Bologna – Genova – Milano – Napoli – Palermo – Roma – Torino – Bari è pari al 4,7% rispetto all’anno precedente. Ottime le performance sugli scambi a Bari (+10%) seguita da Napoli (+6,7%), Torino e Genova (+4,5%), Bologna (+4%), Roma (+3%), Milano e Palermo (2,5%).
Sul fronte dei prezzi medi di vendita si registra un calo medio dell’1,2% sul dato del 2017. I maggiori ribassi si registrano a Genova (-3,3%) e Palermo (-3%) seguite da Napoli (-1,9%), Roma (-1,5%) e Bari (-0,5%). Buona invece la performance di Bologna (+1%). Prezzi stabili a Milano e Torino.
La tipologia di immobile più richiesta nelle 8 grandi città italiane monitorate ha una superficie media di circa 80 metri quadrati.
Bologna (20%), Milano, Palermo e Bari (15%) sono le città dove si compravendono in media più appartamenti nuovi sul totale delle vendite rispetto alle altre città monitorate. Seguono Torino (12%), Genova (11,5%), Roma (10%) e Napoli (5%). Il dato medio sulla quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite relativo alle 8 grandi città monitorate si attesta a circa il 13%.
Tempi medi di vendita: 6,2 mesi in media, con un range che va dai 3 mesi di Milano agli 8 di Napoli.
Lo sconto medio sul prezzo di offerta (o divario percentuale tra prezzo richiesto e prezzo effettivo) è pari al 12,8%, con un minore potere contrattuale della domanda a Milano (5%) e maggiore a Palermo e Bari (20%).
Il 2019 è improntato a un’ulteriore crescita delle compravendite rispetto a quelle registrate nel 2018 a Bologna, Palermo, Roma, Bari e Genova e ad un mercato stabile per quanto riguarda le altre città monitorate. Sui prezzi di vendita prevalgono le opinioni di stabilità sui livelli attuali, fatto salvo segnali più ottimisti a Milano e più pessimisti a Napoli.
La situazione nei capoluoghi di provincia intermedi
Nel 2018, le compravendite residenziali nei 12 capoluoghi di provincia intermedi (popolazione tra i 100.000 e 300.000 abitanti) monitorati segnano un incremento medio pari al 5,6% rispetto al 2017. In nessuna delle città monitorate è stato ipotizzato un calo degli scambi. Ottima la performance delle compravendite a Trento (+18%), seguita da Modena, Prato, Reggio Emilia, Rimini, Taranto, Verona e Vicenza (+5%), Venezia (4,5%), Cagliari (4%), Piacenza (3,8%), Trieste (1,5%).
La variazione media dei prezzi nei 12 capoluoghi considerati prevede un calo medio dei prezzi dell’1,3% con variazioni peggiori a Taranto (-10,0%), Trento (-3%), Trieste (-1,1%), seguite da Modena e Prato (-1%), Vicenza (-0,6%), Rimini (-0,4%) e Cagliari (-0,2%). Prezzi in risalita a Piacenza (+1,2%) e Venezia (+0,5%). Stabili a Reggio Emilia e Verona.
La tipologia di immobile più richiesta nelle 12 città medie monitorate ha una superficie media di circa 85 metri quadri.
A Taranto e Trento la quota di appartamenti nuovi sul totale di quelli compravenduti non supera il 5%, mentre nelle città di Cagliari, Modena e Rimini la quota si attesta sui 20 punti percentuali, a Prato raggiunge il 22,5%. Il dato medio si aggira sul 14,2% sul totale delle vendite effettuate.
Tempi medi di vendita sono di quasi 7 mesi, con un range che oscilla dai 4 mesi di Cagliari agli 8,5 di Piacenza.
Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari all’11,9%, con un minore potere contrattuale della domanda a Cagliari (7%) e maggiore a Reggio Emilia, Taranto e Trento (15%).
Per il 2019 le opinioni raccolte sono rivolte ad un miglioramento delle compravendite rispetto al 2018 a Cagliari, Venezia, Verona e Trieste. Intonazione più negativa a Reggio Emilia e prevalente stabilità nelle altre città monitorate.
Per i prezzi medi di vendita, invece, si segnala una diffusa stabilità, con segnali più ottimistici di Verona e più pessimisti di Taranto.
Il mercato nei capoluoghi di provincia piccoli
Nel 2018, le compravendite residenziali negli 8 capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) monitorati segnano un incremento pari al 4,7% rispetto al 2017, con variazioni incrementali minori per Pisa (+3,2%) e Grosseto (+4%). Le variazioni massime, invece, si sono rilevate a Pavia (+7%), Cremona e Imperia (+5%), Agrigento (4,4%), Cuneo (+4,2%). [Tavola 5]
La variazione media dei prezzi degli 8 capoluoghi monitorati, segna un calo dell’1,6%, rispetto allo scorso anno, con variazioni peggiori a Pisa (-2,1%), Pavia, Imperia e Agrigento (-2%), Cremona (-1,7%); migliore ma comunque negativa a Cuneo (-1%) e Grosseto (-0,8%).
Tipologia immobile richiesta. La tipologia di immobile maggiormente richiesta negli 8 capoluoghi di provincia piccoli monitorati ha una superficie media di circa 90 metri quadrati.
Compravendite di appartamenti nuovi sul totale delle compravendite: il dato medio si attesta all’11,3%. Mentre il 20% viene raggiunto a Pavia, seguita da Grosseto (17,5%) e Grosseto (+16,0%).
I tempi medi di vendita sono di quasi 8 mesi, con un range che oscilla dai 6 mesi di Pavia ai 9 mesi di Agrigento e Grosseto.
Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari al 12,8% con un minore potere contrattuale della domanda a Cuneo (8,5%) e maggiore ad Agrigento (20%).
Le previsioni sul numero di scambi per il 2019 riferiti agli 8 capoluoghi di provincia piccoli monitorati sono improntate a una sostanziale stabilità, sui livelli del 2018. Mentre per i prezzi di vendita la stabilità è interrotta unicamente a Agrigento, Carbonia-Iglesias e a Pavia dove si ipotizza un peggioramento.
Le città minori
Nel 2018, le compravendite residenziali relative alle città minori (non capoluogo di provincia) segna un incremento del 3,9%, rispetto al 2017. Il campione di comuni non capoluogo analizzati rappresenta il 27% di popolazione residente italiana.
Sul fronte dei prezzi di vendita, secondo i rilevatori Fimaa, le città minori sono interessate da un decremento medio pari al -2,4%.
La tipologia di immobile maggiormente richiesta è composta da 3 o 4 locali, di superficie media di oltre 90 metri quadrati, leggermente più grande delle metrature cittadine.
La percentuale di compravendite di appartamenti nuovi sul totale segna un valore medio del 14,6%
Tempi medi di vendita sono di 9 mesi e mezzo, mentre lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari al 15,9%
Per il 2019 le opinioni degli operatori per quanto concerne il numero degli scambi sono improntate alla stabilità (stessi livelli del 2018), per i prezzi non sono da escludere ulteriori aggiustamenti al ribasso.
Secondo Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi nazionale Fimaa: “Il mercato delle compravendite residenziali è prevalentemente composto per l’87% da immobili usati, la cui offerta resta preponderante rispetto alla domanda. Inoltre chi è in cerca di un’abitazione, oltre che alla posizione, è sempre più attento alla qualità abitativa dell’immobile. Peculiarità che spesso solo gli immobili nuovi possono soddisfare pienamente soprattutto in termini di efficientamento energetico e caratteristiche strutturali. La crisi edilizia e le limitazioni al consumo di suolo hanno però ridotto, negli ultimi nove anni, del 60% il numero dei permessi per costruire nuove abitazioni da parte delle imprese costruttrici. Motivo per cui i valori degli immobili, nonostante la tenuta dei prezzi del nuovo, hanno registrato anche per il 2018 un ulteriore calo. Tale situazione, oltre che dalle nuove regolamentazioni edilizie, è anche influenzata dai vincoli rappresentati dal volume degli immobili in contenzioso, dalle evoluzioni demografiche e dai cambiamenti sociali e sul mercato del lavoro”.
Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa commenta: “Secondo le previsioni degli Agenti immobiliari Fimaa, il 2019 continuerà il trend positivo per la crescita del numero delle transazioni immobiliari. I prezzi dovrebbero rimanere prevalentemente stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita. A Milano, capitale finanziaria del Paese, si concentreranno gli investimenti sul segmento terziario (logistico-industriale) mentre a Roma si privilegerà il segmento ricettivo, grazie alle bellezze artistico-culturali che la città offre attirando visitatori da ogni parte del mondo. Prezzi in calo e transazioni stabili nei centri minori, effetto di una crisi che tarda a terminare. Il mercato vive ancora una fase di ripresa da consolidare frutto anche del pesante carico fiscale che grava sugli immobili. Qualità, ubicazione e risparmio energetico sono elementi che incideranno sempre di più nell’orientare la domanda all’acquisto. I tassi di interesse sui mutui dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili o al massimo subire ininfluenti variazioni. Il 2019 si proietta pertanto come l’anno ideale per acquistare immobili”.
