Il tema è noto e centralissimo: lo studentato fuori sede, non necessariamente solo quello internazionale, necessita di prodotti, servizi e risposte abitative che oggi ancora mancano, soprattutto se le nostre città universitarie vogliono trattenere i talenti che sfornano.
In attesa di dati aggiornati del 2024, sappiamo che a Milano nel 2023 sono state locate circa 64.000 unità immobiliari delle quali 44.000 a canone libero (4+4 anni) e 2.700 a canone concordato (3+2 anni). Pochissimi i contratti transitori per studenti, qualche transitorio ordinario in più ma dei quali quasi nessuno in regola in quanto non è stato applicato il canone concordato previsto dalla legge. I contratti di locazione per studenti – che vanno sottoscritti come quelli transitori con canoni concordati – non arrivano al 4% del totale dei contratti stipulati in questo ultimo biennio. I canoni sono sempre crescenti: la Lombardia è al primo posto per aumento di canoni, triplo rispetto ad altre regioni. In 10 anni in Italia i canoni di locazione sono aumentati quasi del 50%, Milano è terza in Europa per variazione annuale del canone medio (oltre 6 o 7% in più). A Milano oltre il 75% dello studentato fuori sede si rivolge al mercato privato, la quasi totalità dei contratti è a canone libero, con turnazioni continue di occupanti l’immobile e molti casi di sublocazioni.
La tipologia media di immobile locato è quella del bilocale o trilocale tra i 60 e i 70 mq, quelli a canone concordato hanno a volte superfici più ampie perché a canone quasi pari si può avere un immobile più grande. Le richieste più frequenti riguardano la vicinanza a mezzi di comunicazione (soprattutto la metropolitana), zone con negozi di vicinato o supermercati, attenzione particolare al settore food, zone con attività aperte fino ad orari serali per garantire il servizio ma anche maggior presidio e quindi maggior sicurezza.
L’utenza volubile degli studenti è fatta sempre più da soggetti stranieri o comunque fuori sede, in cui le famiglie sono sempre meno numerose ma la permanenza dei figli in casa con i genitori si è allungata notevolmente, ecco che una soluzione che impone un vincolo temporale limitato e flessibile può rispondere a tutto questo, permettendo investimenti contenuti e maggiore facilità di cambiamento (di casa, di città, di stile di vita). I tipi di contratto e soprattutto i tipi di prodotto immobiliare si devono adattare a tutte queste diverse esigenze e, purtroppo, a Milano oggi gli immobili sul mercato per la locazione non sempre rispondo ai desiderata di chi cerca.
Oggi il rendimento lordo della locazione a canone concordato, transitoria e per studenti, è molto vicino a quello del canone libero se si considerano le agevolazioni fiscali e gli incentivi dei Comuni. Anche il valore del canone annuo al mq, con la revisione degli Accordi Locali, ha avvicinato le distanze. La cedolare secca al 10% invece che al 21%, la riduzione dell’IMU e altri incentivi, come per esempio la copertura per morosità incolpevole e il micro credito al conduttore, sono vantaggi ancora poco noti e comunque poco considerati che non fanno decollare le locazioni concordate.
“A Milano sono ancora troppo pochi i contratti transitori per studenti – dichiara Beatrice Zanolini, direttore FIMAA MiLoMB e referente della Camera di Commercio per il progetto Study in Milano sullo studentato fuori sede – più numerosi sono quelli transitori ordinari stipulati soprattutto per motivi di lavoro o di necessità temporanee. In ogni caso la maggior parte di questi contratti non è regolare in quanto applica erroneamente il canone libero. Ecco perché sono in aumento le contestazioni e le cause da parte di conduttori che richiedono la restituzione di importi indebitamente pagati per contratti transitori cui non è stato applicato il canone concordato. Con la revisione dei valori dei canoni oggi l’importo previsto dagli Accordi Locali è molto più vicino a quello del mercato libero però lo strumento continua a non essere utilizzato, sebbene la legge sia molto datata, dicasi 1998!”
Purtroppo, spesso si tratta di un problema di mancanza di cultura e di conoscenza della norma. Però questo dimostra anche come la norma sia ormai obsoleta e non risponda più alle reali esigenze del mercato e dell’utenza. Parliamo di leggi datate 1998 per il residenziale e 1978 per il commerciale. Per non parlare della legge sugli sfratti. Questo provoca a volte un effetto pericoloso, con alcuni proprietari immobiliari che preferiscono lasciare sfitto il proprio immobile piuttosto che imbarcarsi in contratti complicati o troppo lunghi o avere continue turnazioni di conduttori come gli studenti o i lavoratori atipici o temporanei, con tutta l’emergenza abitativa che una città come Milano dimostra di avere. Anche perché il Covid ha dato all’utenza della locazione, siano essi proprietari o inquilini, un bello scossone.
“Gli operatori del settore (agenti immobiliari a noi iscritti), interpellati tempo fa dalla nostra Associazione – prosegue Zanolini – per raccogliere dati per progetti trasversali sullo studentato condivisi con il mondo universitario e camerale, hanno fatto emergere aspetti che devono essere messi a fattor comune e servire per trovare soluzioni condivise tra tutti gli attori interessati, quindi anche nel rapporto pubblico / privato. Ecco perché abbiamo pensato di promuovere un ulteriore questionario in tema di locazioni in generale che lanceremo la settimana prossima anche attraverso i nostri canali social. Ogni dato che raccogliamo è prezioso per essere propositivi e per dare voce al mercato che rappresentiamo.”
La maggior redditività si ottiene con la trasformazione di bilocali con cucina abitabile, dove il soggiorno si utilizza anche come seconda camera, o da trilocali dove il soggiorno diventa proprio la terza camera. Per chi vuole avere una gestione del proprio appartamento più “dinamica”, l’utenza studenti o giovani lavoratori può essere ideale, fermo restando però che l’immobile o la stanza devono essere perfettamente organizzati e pronti all’uso. La permanenza media è di circa due anni.
“Laddove l’offerta è poca e costosa si assiste al fenomeno della migrazione verso Comuni dell’hinterland o verso altre province. Nel secondo semestre 2024 – conclude Zanolini – i collegamenti efficienti (metropolitane interurbane e passente ferroviario) hanno portato ad un significativo aumento delle locazioni in Comuni ben collegati ma anche fuori provincia come ad esempio a Lodi, luoghi dove la qualità della vita è buona, dove la qualità dell’immobile è migliore e dove a prezzi comunque più bassi si trovano soluzioni abitative migliori in quanto a spazi più grandi e ubicazioni felici (una stanza in più, balconi, giardini, zone residenziali vivaci, ecc.). La qualità dell’abitare è un fattore determinante anche per il benessere mentale, influendo sul rendimento dei soggetti rispetto al loro percorso di studi. In alcuni casi si sta già registrando perfino un aumento delle compravendite di trilocali o quadrilocali in Comuni secondari (ma sempre ben collegati) o nella stessa Lodi a scopo di investimento per mettere a reddito l’immobile con sublocazione delle stanze. Se a Milano una stanza può costare ad uno studente mediamente dai 650 agli 850 euro, secondo l’ubicazione, a Lodi costa circa 300 euro.”
La CCIAA di Milano da anni ha avviato con il Comune di Milano, per tramite di Yes Milano / Milano & Partners e in collaborazione con altre istituzioni, università e associazioni di categoria, un servizio di assistenza (Study in Milan https://www.yesmilano.it/studiare) con sportelli gratuiti di consulenza per gli studenti fuori sede e con un vademecum informativo tradotto in più lingue. Questi incontri di consulenza gratuita, dei quali FIMAA MiLoMB è referente, servono anche per raccogliere le principali criticità in cui incorrono gli studenti fuori sede, soprattutto se stranieri e, quindi, con complicazioni di comprensione linguistica: si va da caparre non restituite in caso di proposte di locazione non andate a buon fine a richieste illegittime di depositi cauzionali superiori a quanto previsto dalla legge; subaffitti di subaffitti in perfetto stile “scatole cinesi”; canoni irregolari; inserzioni false o che promuovono immobili differenti da quello reale; speculazione sui subentri; richieste preventive infondate e, purtroppo, ancora spesso la mancata registrazione dei contratti (che ne determina peraltro la nullità). E spesso si ha a che fare anche con società che non sono agenzie immobiliari ma si spacciano per tali, operando del tutto abusivamente.
A cura di FIMAA MiLoMB
