La crescita italiana è attesa rallentare allo 0,3% nel 2026. Ma Milano cresce a tre volte il tasso nazionale, con crescita dell’occupazione e del Pil proiettata ben al di sopra della media delle città europee.
È questa la prima macroevidenza che emerge dalle ricerche Dws sul mercato immobiliare italiano, secondo cui la logistica è il settore più brillante del real estate italiano
La crescita media degli affitti nel settore logistico italiano è stata superiore al 5% dall’era post-Covid. Il nord Italia si sta consolidando come hub per i 3PL (operatori logistici terzi) che distribuiscono verso l’Europa meridionale. In più, i fondi europei per lo sviluppo regionale stanno accelerando il miglioramento infrastrutturale nel sud Italia, con un effetto diretto sulla domanda di logistica. La vacancy nella regione Lombardia rimane al di sotto del 4%, segnale di un mercato strutturalmente sottodotato di offerta.
Student housing in evoluzione
Il segmento Pbsa (Purpose-built student accommodation) viene indicato da Dws come ancora attraente, ma con una dinamica in evoluzione, con la competizione degli investitori in aumento e il premio di illiquidità rispetto al residenziale tradizionale non più presente. I rendimenti devono essere quindi guidati principalmente dalla crescita dei redditi da locazione.
A Milano si torna in ufficio
Il sempre più crescente utilizzo degli uffici unito alla limitata disponibilità di spazi Grade A nelle location centrali ha sostenuto una forte crescita dei canoni a Milano negli ultimi anni. L’offerta nel segmento prime del mercato difficilmente crescerà in modo significativo nel breve termine, considerato il limitato pipeline di sviluppo. DWS prevede una sovraperformance del mercato uffici milanese, seppur con una decelerazione della crescita dei canoni su un orizzonte quinquennale. Il pricing attuale (vicino al 4% per asset stabilizzati nel Cbd) richiede strategie manage-to-core o value-add per ottimizzare i rendimenti.
Italia favorite tra le mete turistiche
Dws segnala che l’aumento dei costi dei voli a lungo raggio sta ridisegnando i flussi turistici in Europa, favorendo il turismo di prossimità e di conseguenza potenziando le performance alberghiere in Italia. I resort hotel sono indicati come beneficiari privilegiati. I rendimenti dei contratti di management a Milano si attestano intorno al 6%, con una pipeline di sviluppo insufficiente ad assorbire la crescita attesa dei visitatori nei prossimi cinque anni. La struttura frammentata della proprietà alberghiera in Italia rappresenta un’opportunità per le catene internazionali.
