Dinamiche di mercato, incremento degli investimenti e fiducia per gli ultimi mesi dell’anno: l’immobiliare italiano sta vivendo un momento di forte ripresa ma non privo di incognite, soprattutto a Milano, dove le recenti inchieste giudiziarie potrebbero frenare fiducia e operatività. Un quadro in evoluzione, tra numeri in crescita, nuovi interessi per asset sostenibili e il possibile impatto di uno scenario geopolitico ancora incerto. A parlarne Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest (Gruppo Gabetti).
Domanda: Quali sono stati i segmenti del mercato immobiliare che hanno registrato le migliori performance nella prima metà del 2025? Che cosa possiamo aspettarci invece dagli ultimi mesi dell’anno?
Risposta: Nel primo semestre del 2025, il mercato immobiliare italiano ha confermato segnali di solida ripresa, con investimenti corporate per 5,1 miliardi di euro, in crescita del +44% rispetto al primo semestre 2024. Tra i settori protagonisti spiccano hospitality e retail, che hanno registrato performance record e guidato la fase espansiva avviata già nella seconda metà dello scorso anno. L’hospitality ha superato 1,2 miliardi di euro di investimenti (+63% rispetto al primo semestre 2024), segnando il miglior primo semestre degli ultimi sei anni. Oltre ai più consolidati mercati turistici quali Milano, Roma e Venezia, si sono affermate location di alto profilo come Capri e il Lago di Como. Accanto a operazioni core su asset di fascia alta, cresce l’interesse per investimenti value-add, volti al riposizionamento e alla valorizzazione degli immobili alberghieri. Anche il retail ha vissuto un forte rilancio, con volumi pari a circa 1,2 miliardi (+144%). Di rilievo l’acquisizione di un portafoglio luxury outlet da 350 milioni e operazioni in aree di prestigio come Piazza Cordusio e via de’ Tornabuoni. Altri comparti hanno mostrato dinamismo: il direzionale ha superato i 970 milioni di euro (+13%), trainato da Milano (dove è stato investito il 62% dei capitali) e dalle riconversioni verso residenziale e alberghiero. La logistica, con 700 milioni di euro investiti (+16%), si conferma solida, con un’attenzione a immobili di nuova generazione e ad alta sostenibilità. Positivo anche il living (280 milioni, +8%), dove, nonostante le criticità urbanistiche che stanno interessando il mercato di Milano, le operazioni di riqualificazione e riposizionamento di immobili residenziali continuano a essere attenzionate dagli investitori. Per il secondo semestre del 2025, ci attendiamo una prosecuzione di questo trend positivo, con particolare focus su asset da riqualificare e strategie value-add, pur con la cautela imposta da un quadro geopolitico ancora instabile a livello internazionale e con l’incertezza associata alle nuove inchieste giudiziarie avviate a Milano, le quali potrebbero creare un clima di attendismo da parte degli operatori, sia domestici sia, soprattutto, internazionali, con particolare riferimento al comparto living e operazioni di sviluppo.
D: Come giudica l’andamento del residenziale nei primi sei mesi del 2025 e quali sono le vostre stime per il secondo semestre? Prevedete una stabilizzazione dei prezzi, una ripresa o un’ulteriore fase di correzione?
R: Il mercato residenziale italiano ha mostrato nel primo semestre del 2025 segnali concreti di solidità e ripresa. Le compravendite sono cresciute nel primo trimestre dell’anno dell’11,2% rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre i prezzi medi nelle dieci principali città hanno registrato un incremento del 2,5%. Un andamento sostenuto dalla stabilizzazione macroeconomica, dalla progressiva riduzione dei tassi di interesse – con mutui oggi al 3,2% circa – e da una rinnovata fiducia dei consumatori, che vedono ancora la casa come bene rifugio e forma di investimento durevole. La domanda si è mostrata particolarmente dinamica nelle grandi città, con Genova in testa per crescita di transazioni (+13,5%), mentre Roma e Milano si confermano i mercati numericamente più rilevanti. Quest’ultima continua a distinguersi per il peso del nuovo sul totale delle compravendite, sebbene l’avvio delle ultime inchieste giudiziarie potrebbe avere un impatto sul comparto delle nuove costruzioni nel prossimo futuro. L’emanazione della direttiva europea “Case Green” sta già facendo registrare i primi segnali dal mercato. Cresce la domanda di immobili nuovi o ristrutturati, con particolare attenzione all’efficienza energetica. Circa un terzo delle ricerche riguarda immobili in classe A o B, anche se il mercato si muove ancora principalmente su soluzioni in classe C-E. Il mercato della locazione, invece, mostra un forte squilibrio: la domanda è in crescita, soprattutto da parte di giovani, coppie e famiglie con redditi medio-bassi, mentre l’offerta, specie nei contratti tradizionali 4+4, continua a calare. Questo sta spingendo i canoni al rialzo: +2,3% in media nelle principali città, con punte a Palermo (+4,5%), Roma (+3,9%) e Firenze (+3,5%). Nel secondo semestre del 2025 ci aspettiamo un ulteriore consolidamento del trend positivo, anche se in un contesto ancora fragile dal punto di vista geopolitico. Prevediamo un incremento del numero di compravendite pari al +3,6% su base annua, per un totale di circa 121.000 transazioni nelle principali dieci città. Per i prezzi, stimiamo una crescita del +1,8% a fine anno rispetto al 2024, trainata dalla continua domanda di immobili sostenibili e ben posizionati.
D: A Milano, le inchieste giudiziarie emerse nelle ultime settimane hanno acceso i riflettori su alcune dinamiche speculative e urbanistiche: che impatto prevede abbiano sull’economia immobiliare della città, soprattutto in termini di fiducia degli investitori?
R: Le inchieste incidono su due fattori fondamentali: tempi e reputazione. Se uno slittamento delle iniziative in corso è inevitabile e un differimento di quelle in discussione è quasi scontato, l’elemento potenzialmente più problematico agli occhi degli investitori stranieri è rappresentato dalla percezione di opacità che si ricava dalla lettura dell’intera vicenda. L’impossibilità a oggi di una perimetrazione certa dell’inchiesta induce inevitabilmente a un generalizzato attendismo, penalizzando non solo le attività oggetto di indagine. Quasi certamente molte delle situazioni citate con clamore si ridimensioneranno, come molti soggetti chiamati in causa usciranno presto dalla scena giudiziaria, ma nel frattempo il conto a carico del settore si preannuncia salato e non circoscritto alla realtà milanese. In questo quadro, servirebbe una risposta unitaria e coesa dell’industria di settore a difesa di un modello che, al netto di degenerazioni e opacità da perseguire, ha portato a risultati che non possono essere liquidati come sta avvenendo nelle cronache giudiziarie di questi giorni. Il silenzio alimenta il sospetto, che è un killer silenzioso dell’economia locale e nazionale. Quel “modello Milano”, di cui molti si dicevano orgogliosi, oggi appare tristemente orfano.
