Come è andato il 2024 in chiave immobiliare e quali sono gli asset che saranno sotto i riflettori nel 2025, così come le sfide che il real estate sarà chiamato ad affrontare nel nuovo anno: ne abbiamo parlato nell’intervista a Barbara Cominelli, ceo Italy di JLL.
Domanda: Con 6,6 miliardi di investimenti nei primi nove mesi del 2024 l’immobiliare italiano ha mostrato segnali di ripresa. Quali sono secondo lei le asset class che hanno performato meglio e perché?
Risposta: Nonostante il contesto macroeconomico e geopolitico si confermi complesso, nell’arco del 2024 si sono mostrati segnali di ripresa dal punto di vista degli investimenti capital markets, grazie anche al recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE
Le asset class che più si sono distinte in termini di volumi di investimento sono state il comparto office, retail e hotel. Le performance di uffici e retail sono state in parte determinate da un’importante operazione che ha interessato un asset high-street mixed use nel Quadrilatero della Moda di Milano.
Nei primi 9 mesi dell’anno il settore uffici ha rappresentato circa il 25% del totale dei volumi del mercato, raggiungendo 1,7 miliardi di euro.
Milano rimane un polo d’attrazione per gli investitori, con un focus su asset situati in posizioni centrali, sia prodotti core che opportunità di ristrutturazione o conversione, mentre cresce l’interesse anche verso la città di Roma. I rendimenti prime sono stabili, al 4,5% a Milano e al 4,75% a Roma.
Il settore Retail ha attratto 1,65 miliardi di investimenti, con una significativa porzione relativa alla quota hight street dell’operazione registrata nel Quadrilatero della Moda di Milano. La parte rimanente degli investimenti evidenzia una preferenza degli investitori per l’out-of-town, in particolare per il segmento dei centri commerciali. I rendimenti netti prime restano al 4,25% per l’High Street e al 6,5% per i centri commerciali, valori a doppia cifra per località secondarie.
Nel settore Hospitality, gli investimenti hanno superato 1,1 miliardi di euro, salendo a 1,3 miliardi se si includono operazioni di riconversione alberghiera, in particolare verso hotel di lusso.
Il settore alberghiero continua a suscitare grande interesse, come dimostrato dalla tendenza a riconvertire immobili da altri usi in strutture ricettive. Questo fenomeno è alimentato dalle ottime performance che il settore ha mantenuto durante l’anno e dalla volontà delle principali catene alberghiere, sia italiane che internazionali, di consolidare e ampliare la loro presenza nel mercato italiano.
D. Le previsioni per il 2025 vedono living e alternative sotto i riflettori. Data center, healthcare, student housing si stanno prendendo la scena. Quali congiunture rendono queste asset class protagoniste del nuovo anno, alimentando la domanda?
R.Partendo dallo student housing, un fattore che sta trainando la domanda attuale e potenziale è la crescente attrattività delle università italiane, sempre più presenti nei QS World University Rankings. Si registra un conseguente aumento di studenti italiani e stranieri, che nell’anno accademico 2023/2024 raggiungono quota 1,95 milioni, con un incremento del 3,1% rispetto all’anno precedente, con una componente internazionale in crescita significativa (+16% vs 2023). Le città che registrano una maggiore concentrazione di studenti si confermano Roma e Milano, seguite da Torino e Bologna; queste città presentano il più alto numero di studenti internazionali. Rispetto ad altri Paesi europei, il mercato dello student housing in italia è ancora in fase di maturazione e offre un importante potenziale, con un’offerta attuale ancora molto limitata, caratterizzata da un provision rate complessivo del 4%, rispetto a mercati più sviluppati che superano il 30%.
Per quanto riguarda l’healthcare, questo settore continua a emergere come asset class promettente, attirando un crescente interesse da parte di investitori internazionali. Si tratta di un mercato influenzato da fattori demografici come l’invecchiamento della popolazione e dall’aumento della domanda di servizi a lungo termine, che al momento presenta un forte divario con l’offerta disponibile. Per raggiungere un tasso di copertura del 5%, l’Italia dovrà incrementare il numero di posti letto a oltre 600.000 entro il 2035, con un raddoppio della disponibilità attuale.
La digitalizzazione e la conseguente richiesta di infrastrutture che possano supportare le esigenze di gestione e archiviazione dati e tecnologie come AI, IoT e cloud computing hanno un forte impatto sul mercato data center, in cui si stima un importante crescita nel 2025, con particolare attenzione a sostenibilità ed efficienza. A livello di geografie, l’area milanese si distingue come location strategica per i Data Center, rappresentando un punto di connessione ideale tra Europa, Medio Oriente e Africa e offrendo costi energetici e dei terreni competitivi oltre a una rete infrastrutturale in continuo miglioramento
D.Transizione green e tecnologica, quali sono le sfide che l’immobiliare dovrà affrontare nel 2025 in queste due dimensioni?
R. A livello globale, l’ecosistema del costruito è responsabile di circa il 40% delle emissioni di carbonio, determinando la necessità di interventi che riducano l’impatto ambientale degli asset esistenti, contribuendo alla transizione green del settore real estate. La decarbonizzazione e il maggiore focus sui criteri ESG stanno stimolando la domanda di asset sostenibili, di cui sul mercato italiano non vi è ancora un’offerta adeguata. Si rendono quindi necessarie opere di riqualificazione, l’adozione di soluzioni per migliorare l’efficienza energetica, i consumi e il confort degli edifici, oltre alla pianificazione di progetti di rigenerazione urbana.
Una sfida significativa, che risponderà alle nuove esigenze dei tenant, contribuendo a ridurre i costi che derivano dai rischi climatici, offrendo green premium nei canoni di locazione e un migliore accesso a finanziamenti in un contesto con regolamentazioni più restrittive.
Dal punto di vista della tecnologia: l’integrazione di soluzioni innovative come l’intelligenza artificiale, i digital twins e l’IoT sarà cruciale per ottimizzare la gestione degli immobili. La sfida sarà implementare queste tecnologie in modo efficace e scalabile, migliorando la gestione energetica, la sostenibilità e la capacità di anticipare le necessità future del mercato.
D.Dall’evento See a brighter 2025 emerge la previsione di una maggiore attività di investitori internazionali. Quale sarà il loro focus nel 2025?
R. Dal punto di vista degli investimenti immobiliari, stimiamo investitori internazionali più attivi, focalizzati su settori primari come uffici di grado A, logistica e hotel, ma anche su asset class alternative (Data Centre, Living, Healthcare). Anche la domanda di retail in Italia migliorerà, concentrandosi principalmente sui centri commerciali, sul segmento dei retail warehousing e sui progetti legati ai supermarket.
Allo stesso tempo, ci aspettiamo anche un aumento della quota di capitale privato sul totale.
