Nei periodi di grande vivacità del mercato immobiliare, non è rara la vendita di immobili mentre i mutui contratti dai proprietari sono ancora in corso. Nonostante capiti spesso di assistere a questa tipologia di vendita, è importante sapere che la presenza di vincoli di pagamento nei confronti di un istituto di credito rende la compravendita di una casa con un mutuo in corso una situazione un po’ più complessa di altre.
Bassi Immobiliare, società di servizi professionali esperta nella compravendita immobiliare, ci offre la sua esperienza su come vendere una casa con mutuo in corso, in modo che tutti i soggetti coinvolti, venditore, acquirente e istituto di credito, abbiano le giuste garanzie.
Vendere una casa con mutuo in corso: tutte le possibilità
È possibile vendere una casa con mutuo in corso scegliendo fra tre possibilità:
• accollo liberatorio: l’acquirente si accolla ciò che rimane da pagare del mutuo;
• estinzione anticipata: il venditore estingue il mutuo contestualmente o prima della vendita;
• sostituzione di garanzia: può essere attivata se l’istituto di credito lo prevede.
Possibilità 1: accollo del mutuo da parte dell’acquirente
Chiamato anche accollo liberatorio, questa procedura consiste in un subentro consensuale dell’acquirente nel pagamento delle restanti rate del muto del venditore della casa.
Con l’accollo del mutuo, chi compra la casa diviene a tutti gli effetti intestatario del mutuo mentre chi vende viene definitivamente liberato da ogni responsabilità futura rispetto all’estinzione del mutuo.
Naturalmente, perché la procedura vada a buon fine, deve essere raggiunto l’accordo consensuale di tutti i soggetti coinvolti: banca, venditore e acquirente. Nei casi in cui la banca non voglia concedere l’accollo liberatorio, perché non ritiene il nuovo acquirente sufficientemente affidabile dal punto di vista finanziario, è possibile procedere con un accollo cumulativo: in questa formula, nel caso il nuovo proprietario non sia in grado di pagare alcune rate del mutuo, subentra nuovamente l’ex proprietario che non viene mai del tutto svincolato dalle responsabilità verso la banca. L’accollo cumulativo è una procedura possibile ma svantaggiosa per chi vende e, per questo, sconsigliata. Si consiglia di utilizzare l’accollo solo ed esclusivamente nel caso in cui la parte venditrice venga totalmente liberata da parte della banca.
Possibilità 2: estinzione anticipata del mutuo
In questa seconda situazione chi vende la casa decide di estinguere il mutuo prima di sancire la vendita dell’immobile, pagando in un’unica soluzione tutte le rate restanti. Questa è tra le condizioni migliori per chi acquista, poiché permette di acquisire l’immobile senza vincoli di pagamento con un istituto di credito.
Sebbene l’estinzione anticipata che precede l’atto di vendita sia una condizione auspicabile, in realtà è molto rara, mentre capita più di frequente che il venditore estingua il mutuo contestualmente alla vendita e all’atto del nuovo rogito. È necessario, ovviamente, affidarsi a un notaio e seguire attentamente tutte le fasi della procedura di compravendita. In prima fase, l’acquirente consegna alla banca un assegno circolare pari all’importo delle restanti rate del mutuo da pagare. A seguire, ricevuto il pagamento, la banca produce una quietanza che attesta l’avvenuta chiusura del mutuo e cancella l’ipoteca sull’immobile a sua cura e spese. L’acquirente consegna quindi al venditore un nuovo assegno che va a saldare la differenza tra l’importo di vendita pattuito e quello versato per l’estinzione del mutuo: con questo atto la casa risulta ufficialmente venduta e il mutuo estinto.
Possibilità 3: sostituzione di garanzia
Alcuni istituti di credito permettono di usufruire della sostituzione di garanzia del mutuo: con questa modalità si sposta l’ipoteca da un bene all’altro e l’immobile in vendita oggetto di garanzia viene sostituito da un altro immobile.
La sostituzione di garanzia del mutuo è una procedura possibile, ma raramente applicata: le banche, infatti, preferiscono estinguere i mutui e aprirne di nuovi più che spostare l’oggetto delle proprie garanzie.
Vendere una casa con mutuo in corso: suggerimenti per condizioni particolari
Quando si sta vendendo una casa con un mutuo ancora in corso, è possibile ritrovarsi in condizioni dalle caratteristiche particolari. Ecco cosa fare anche in questi casi.
Chi sta acquistando casa, per esempio, potrebbe trovarsi nella situazione di accendere un mutuo mentre sta ancora vendendo l’immobile precedente. In casi come questo è possibile aprire un mutuo-ponte che alcune banche sono disposte ad erogare.
Anche chi si trova nella condizione di vendere una casa pignorata può farlo, a determinate condizioni. Ad oggi, infatti, esistono diverse procedure che permettono l’atto della compravendita in caso di pignoramento nella massima tutela di tutti i soggetti coinvolti.
Bassi Immobiliare offre servizi professionali nella gestione della compravendita di immobili: grazie all’esperienza maturata nel settore i suoi professionisti sapranno accompagnare i clienti in qualsiasi necessità, garantendo che i loro interessi vengano sempre tutelati al meglio.
