Con il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento specifici strumenti di tutela in favore di chi intende acquistare immobili da costruire o in costruzione. Si è trattato di un intervento di estrema importanza per il settore immobiliare, necessario a regolare un’attività sempre più diffusa nella prassi, rispondente a interessi convergenti di acquirenti e imprese costruttrici.
Nella compravendita di immobili la cui edificazione non è ancora iniziata, o è in corso,
(i) il costruttore ha la possibilità di procurarsi le risorse finanziarie necessarie alla realizzazione dell’opera (utilizzando gli acconti degli acquirenti ed evitando il ricorso al finanziamento bancario);
(ii) gli acquirenti riescono a spuntare un prezzo inferiore a quello necessario per l’acquisto di un immobile già terminato.
Prima dell’emanazione del d.lgs. 122/2005, tale circolo virtuoso si interrompeva quando l’impresa costruttrice entrava in crisi nel periodo precedente alla stipula del contratto definitivo. A seguito del fallimento del costruttore, i promissari acquirenti perdevano, infatti, ogni diritto al trasferimento degli immobili promessi in vendita, in quanto l’art. 72 L. Fall. consentiva al curatore o al commissario liquidatore di sciogliere discrezionalmente i detti contratti anche laddove la costruzione dell’immobile fosse già stata completata. Ciò determinava l’apprensione del bene alla procedura concorsuale e la conseguente rivendita all’asta.
Il D. Lgs. 122/2005: ambito di applicazione
Nel contesto appena descritto, il d.lgs. 122/2005 ha introdotto un’ampia disciplina:
1. di tutela dell’acquirente, definito come “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero (…) colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa” (art. 1, lett. a);
2. nei confronti del costruttore, inteso come “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, … sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi” (art. 1, lett. b);
3. per ovviare ai rischi che possano derivare da una situazione di crisi, ricorrente nei “casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa” (art. 1, lett. c);
4. quando la compravendita abbia a oggetto immobili da costruire, ovverosia “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità (art. 1, lett. d).
Può, dunque, affermarsi che:
• da un punto di vista soggettivo, le tutele previste dal d.lgs. 122/2005 riguardano il solo acquirente “persona fisica”, nei confronti del costruttore (persona fisica e/o giuridica) che sia imprenditore, anche se costruisce mediante terzi appaltatori;
• da un punto di vista oggettivo, tali tutele si applicano:
(i) ai contratti preliminari di beni immobili il cui stato di costruzione si ponga in una determinata fase urbanistica ed edilizia (tra la richiesta del titolo abilitativo di costruzione e, sostanzialmente, la fine dei lavori), e
(ii) a “ogni altro contratto … che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato … della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire”, tra cui – a titolo esemplificativo – (a) il contratto di leasing; (b) il patto di opzione di acquisto; (c) la vendita con riserva di proprietà; (d) la vendita sottoposta a condizione sospensiva o a termine.
Le tutele dell’acquirente
Chiariti i presupposti per l’applicazione della disciplina in esame, può dirsi che le tutele ivi previste in favore dell’acquirente siano – principalmente – le seguenti.
Le garanzie del costruttore
Il primo strumento di protezione è dato dall’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente – all’atto della stipula del contratto preliminare (o del diverso contratto, tra quelli su indicati) – una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. Ciò, a garanzia del suo impegno a restituire tali somme, per il caso in cui dovesse incorrere in una situazione di crisi (come sopra definita).
La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo da parte dell’acquirente (art. 2, 1° comma).
Il secondo tipo di tutela (accordata dall’art. 4 del d.lgs. 122/2005) riguarda la polizza assicurativa indennitaria con durata decennale (a partire dalla data di ultimazione dei lavori) che il costruttore ha l’obbligo di contrarre (a sue spese) e consegnare all’acquirente all’atto del contratto definitivo. Ciò, per garantirlo dai danni materiali e diretti all’immobile cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo.
Gli obblighi informativi
L’art. 6 del d.lgs. 122/2005 impone, inoltre, in capo all’impresa costruttrice, precisi obblighi informativi, stabilendo che il contratto preliminare debba (tra l’altro) contenere:
• la descrizione del bene immobile da costruire, con i suoi confini e le pertinenze;
l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, l’esistenza di ipoteche e/o di trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori di costruzione, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
Le novità introdotte dal Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza
Nel tentativo di porre rimedio alle (gravi) criticità emerse nel corso dell’applicazione del d.lgs. 122/2005, con il Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14; in attuazione della Legge 19 ottobre 2017, n. 155), il legislatore ha introdotto ulteriori tutele a vantaggio dell’acquirente di immobili da costruire, traducendo in legge le istanze che la dottrina (prevalentemente notarile) aveva sollevato per impedire il diffondersi di pratiche elusive, talvolta addirittura fraudolente.
E’ in quest’ottica che, nel modificare (e integrare) le norme di cui al d.lgs. 122/2005, con il Codice della Crisi, il legislatore ha stabilito che:
• il contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un immobile da costruire debba essere stipulato – a pena di nullità assoluta – nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Esso va, pertanto, altresì trascritto presso la competente conservatoria dei registri immobiliari;
• il notaio sia chiamato a verificare l’esatto adempimento di taluni obblighi posti a carico del costruttore, verificando che questi consegni all’acquirente (i) all’atto della stipula del contratto preliminare, la predetta fideiussione (che può essere rilasciata solo da Banche e Assicurazioni), nonché (ii) all’atto della stipula del contratto definitivo, la citata polizza indennitaria. Il tutto, indicando – nell’atto notarile – gli estremi della fideiussione e/o della polizza, ed attestando la relativa conformità al modello ministeriale (ad oggi non ancora approvato);
• la fideiussione garantisca non solo la restituzione delle somme versate all’acquirente per il caso di crisi del costruttore, ma anche l’obbligo di quest’ultimo di consegnare, all’atto del contratto definitivo, la predetta polizza indennitaria postuma.
Le nuove norme appena esaminate sono entrate in vigore a partire dal 16 marzo 2019 e, dunque, si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a immobili per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato agli Enti successivamente a tale data.
Il caso della ristrutturazione
Anche a seguito dell’emanazione del Codice della Crisi, tra gli operatori, si discute se il legislatore abbia inteso circoscrivere la disciplina in oggetto ai soli edifici da costruire ex novo (su area inedificata) o, piuttosto, se nel concetto di “immobile da costruire” possa farsi rientrare la ristrutturazione edilizia.
Sul punto, il Consiglio Nazionale del Notariato si è espresso con lo Studio n. 5813/C (approvato il 23 luglio 2005 dalla Commissione Studi Civilistici), che – seppur risalente alla prima applicazione del d.lgs. 122/05 – non è stato successivamente modificato e/o integrato.
In breve, il Consiglio Nazionale del Notariato ha affermato il principio (sempre confermato dalla dottrina che si è, successivamente, espressa sull’argomento) che un’interpretazione sistematica della normativa de qua ne impone l’applicazione anche con riguardo agli immobili oggetto di ristrutturazione edilizia. Ciò, “poiché l’acquirente che acquista una porzione di immobile da ristrutturare si trova, sostanzialmente, nella medesima situazione dell’acquirente che acquista una porzione di immobile da edificare “ex novo”, posto che anche nel primo caso l’immobile ancora non “esiste” nella consistenza convenuta tra le parti, cosicché non sarebbe neppure possibile una cessione con effetto traslativo immediato, non si vede perché la nuova normativa di tutela non possa applicarsi anche al caso della “ristrutturazione maggiore”, sulla base di un’interpretazione ampia del concetto di “immobile da edificare” (anche la ristrutturazione in fin dei conti è un intervento che rientra nell’ambito delle attività edilizie ed edificatorie)”.
Gli interventi di ristrutturazione “maggiore” a cui fa riferimento il Consiglio Nazionale del Notariato sono gli interventi che trovano la loro disciplina edilizio-urbanistica nel combinato disposto degli artt. 3 primo comma lett. d) e 10 primo comma lett. c) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia). Si tratta, cioè – secondo il testo oggi vigente della norma citata -, di interventi che “portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”.
Sebbene non sia ancora trascorso un tempo sufficiente per verificare l’impatto che la nuova disciplina del Codice della Crisi avrà nella prassi immobiliare, può senz’altro affermarsi l’opportunità e importanza della novella.
Tra le più rilevanti tutele per l’acquirente introdotte nel 2019 vi è quella legata alla centralità dell’intervento del notaio in fase di stipula degli accordi, nel ruolo di controllore del rispetto della legge e, quindi, di garante delle parti più deboli.
Non meno centrale, in quest’ottica, sarà la parte degli avvocati, chiamati – fin dalle prime battute della contrattazione – a guidare le parti (nell’interesse di entrambe) verso la stipula di atti validi ed efficaci.
di Barbara de Muro e Alessandro Titone – Team real estate di Lca Studio Legale
