Torna a crescere il commercial real estate. Lo confermano le utlime analisi di Cbre, secondo cui i volumi d’investimento nel 2024 in Italia sono stati pari a 9,9 miliardi di euro, segnando un aumento del 47% rispetto ai risultati dello scorso anno. Al risultato hanno contribuito i 3,6 miliardi di euro del quarto trimestre, in crescita del 23% rispetto allo stesso periodo del 2023. I processi di repricing registrati a partire dagli aumenti dei tassi d’interesse della Bce si sono tradotti in ottimi entry point per gli investitori in cerca di opportunità nei mercati più ambiti dagli occupier. Il ritorno degli investitori si è rafforzato con l’avvio del processo di normalizzazione delle politiche monetarie della Bce a partire dallo scorso giugno, interrompendo i processi di price discovery e stabilizzando i rendimenti nei mercati primari delle principali asset class.
Nel quarto trimestre del 2024 il mercato retail si è confermato la prima asset class per volumi d’investimento, registrando poco più di un miliardo di euro, in crescita del 140% sul quarto trimestre 2023, per un totale di 2,9 miliardi da inizio anno. Questo successo è stato principalmente guidato dall’interesse degli investitori nei segmenti grocery e dal ritorno di ticket di grande dimensione nei segmenti out-of-town. Inoltre, il quarto trimestre ha visto diverse operazioni nel segmento high street delle zone centrali delle principali città italiane. Gli investitori del settore retail continuano a focalizzarsi su operazioni supportate da fondamentali solidi, come centri commerciali e retail park dominanti all’interno della propria catchment area, high street di primario standing, retail warehouse e supermercati occupati da tenant con solide performance di vendita e contratti di locazione a lungo termine.
Nel 2024, la seconda asset class per volumi d’investimento è stata hotels, con un totale di 2,1 miliardi di euro (in crescita del 36% dal 2023), di cui 650 milioni nel quarto trimestre. Durante questo ultimo trimestre si è registrato un aumento degli investimenti da parte di investitori value-add, dopo un anno fortemente caratterizzato dalle acquisizioni in vacant possession da parte di owner operator. Questo dato sottolinea la fiducia degli investitori nei confronti del settore, in particolare nei mercati leisure e nelle principali città d’arte. Gli investimenti core rimangono ancora limitati, anche se la disponibilità di capitali verso queste operazioni sta progressivamente aumentando. Dopo la rapida ripresa del post-pandemia, la crescita dei prezzi medi per camera nei mercati principali si sta progressivamente normalizzando, e il sentiment degli operatori rimane positivo, anche nei mercati meno maturi.
Il mercato office torna a crescere, segnando un aumento del 55% rispetto ai risultati del 2023, per un totale di 1,9 miliardi di euro, di cui 590 milioni nel quarto trimestre. L’interesse degli investitori rimane ancora molto concentrato sulle location primarie, dove le buone performance in termini di take up dei mercati occupier continuano a supportare investimenti value-add. Inoltre, la stabilizzazione dei rendimenti e gli ottimi entry point offerti dal mercato stanno progressivamente riportando anche i capitali core.
Il mercato industrial & logistics chiude il 2024 in leggero rialzo rispetto al 2023, raggiungendo un totale di circa 1,6 miliardi di euro. Nonostante il miglioramento del sentiment degli investitori, favorito da un riavvicinamento delle aspettative di prezzo tra venditori e potenziali acquirenti, l’indebolimento della pipeline di investimenti osservato durante il 2023 ha contribuito a contenere la ripresa dei volumi d’investimento. Anche la fisiologica normalizzazione della domanda di spazi a uso logistico da parte degli end-user, dopo il forte aumento registrato durante e post pandemia, non ha influito sulle intenzioni degli investitori, che continuano a considerare questo mercato un’ottima opportunità.
Il settore living si chiude con volumi d’investimento in linea con quelli dello scorso anno, pari a 715 milioni di euro, un risultato influenzato dalla limitata disponibilità di prodotto core income producing. L’attività si concentra principalmente sul value-add, dove si continua ad acquistare immobili esistenti da convertire, riqualificare e frazionare. L’appetito degli investitori nei confronti del mercato living rimane molto forte, sostenuto da una competizione limitata per prodotti di qualità, in grado di rispondere a un panorama sempre più diversificato di esigenze degli end-user, come studenti, giovani lavoratori, lavoratori in trasferta e anziani. In particolare, gli investitori riportano un interesse sempre più marcato nel settore dello student housing, dove si assiste a un’intensa attività di sviluppi.
Nel settore alternative si registra, invece, una flessione dei volumi d’investimento riconducibile al rallentamento del settore healthcare, mentre le altre asset class hanno visto aumenti significativi delle transazioni, guidati dalla ricerca di nuovi equilibri tra rischio e rendimento supportati da ottime performance operative. In totale nel 2024, sono state registrate operazioni per 440 milioni di euro investiti (in calo del 22% rispetto allo scorso anno) caratterizzate da una grande diversificazione delle tipologie di asset oggetto d’investimento (includendo infrastrutture, self storage, terreni per sviluppi in data centre, healthcare, etc.). Questo risultato segnala il consolidamento degli investimenti alternativi nel commercial real estate italiano e l’ampliamento dell’universo investibile dei settori Operational Real Estate (Opre).
“Le prospettive per il commercial real estate italiano nel 2025 si confermano molto positive – afferma Silvia Gandellini, head of capital markets Italy di Cbre -. Prevediamo, infatti, che ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse e una costante vivacità del mercato degli occupier favoriranno il ritorno degli investitori core nei mercati consolidati e stimoleranno l’attività d’investimento degli investitori value-add nei mercati emergenti. Infine, osserviamo un crescente interesse per l’Operational Real Estate, che offre agli investitori possibilità di diversificazione in prodotti d’investimento strategici per l’attività svolta, grazie a macro-trend di lungo periodo e ad alta innovazione tecnologica”.
