Continua a mantenere un elevato interesse da parte degli investitori il settore residenziale. In particolare, secondo quanto emerge dall’ultimo report di Savills dal titolo “Italian living overview”, elementi come la crescente attenzione ai fattori ESG e la necessità di rinnovare il patrimonio abitativo esistente costituiscono un’importante opportunità per creare nuove soluzioni residenziali, che rispondano ai trend demografici in atto.
Bene lo student housing, quindi, che si dimostra il più maturo tra i segmenti del living, ma si evidenziano prospettive interessanti anche per il build to sell. Per anticipare un dato, entro il 2027 almeno 82 progetti saranno completati a Roma e 137 a Milano, portando rispettivamente sul mercato 4.000 e 6.700 nuove unità abitative.
Demografia e real estate: cresce la popolazione urbana
Entro il 2050, si prevede che la popolazione urbana in Italia aumenterà, con un passaggio dal 72% all’81% della popolazione totale, corrispondente a una crescita di circa 2,8 milioni di persone. La popolazione italiana sta invecchiando e registrerà una diminuzione dei giovani nei prossimi anni (-16% entro il 2050), sebbene le principali città come Milano, Roma, Torino, Firenze e Bologna sperimenteranno una riduzione minore, soprattutto Bologna (-4%).
Le città dinamiche che attraggono giovani grazie all’eccellente istruzione universitaria e alla qualità della vita rimarranno la scelta preferita per le aziende innovative. Se la crescita dell’urbanizzazione porterà a una riduzione dei pendolari nei prossimi anni, ciò non accadrà né a Milano né a Roma, dove si prevede un aumento del numero di pendolari, raggiungendo 700.000 unità a Milano e 400.000 a Roma entro il 2050.
Il numero di nuclei familiari è destinato ad aumentare in tutto il Paese, raggiungendo un picco nel 2044 con circa 27,5 milioni di famiglie. Dal 2045 il numero di famiglie rallenterà. Tuttavia, questa tendenza non influenzerà il paese in modo uniforme: in alcune città, come Torino, questo trend è già iniziato, mentre in altre, come Milano, Bologna e Roma, il numero di famiglie continuerà a crescere, sebbene con dimensioni medie dei nuclei familiari sempre più piccole.
Nei prossimi anni, il Paese sarà caratterizzato da diverse tendenze demografiche che influenzeranno il mercato immobiliare e l’attrattività delle città. Le regioni meridionali e le isole vedranno una diminuzione più pronunciata del numero di famiglie e della popolazione giovane rispetto al resto d’Italia. Al contrario, molte regioni settentrionali e tutto il centro Italia performeranno meglio della media, anche per quanto riguarda il reddito disponibile delle famiglie. I cambiamenti demografici si rifletteranno nelle tendenze macroeconomiche, con un peso crescente delle regioni del Nord e del Centro sul Pil e sul numero di persone occupate.
Obiettivo sostenibilità energetica
Il fatturato del mercato immobiliare italiano è storicamente rappresentato principalmente dal mercato residenziale, che negli ultimi 5 anni ha generato in media circa 108 miliardi di euro all’anno (92%) in termini di volumi, mentre il settore immobiliare commerciale rappresenta l’8% del totale. Nel 2023, il fatturato del mercato residenziale è stato di 111 miliardi di euro, una cifra in calo del 10% rispetto all’anno precedente, ma superiore del 3% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Secondo i dati più recenti disponibili, l’intero stock residenziale italiano nel 2023 ammonta a 35,6 milioni di abitazioni. Tuttavia, lo stock residenziale esistente è datato e necessita di ristrutturazioni per soddisfare i futuri standard green: infatti, solo il 7% è stato costruito dopo il 2006.
Il 28 maggio è stata approvata per i paesi dell’Ue la revisione della Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (Eu/2024/1275), che contribuirà ad aumentare il tasso di ristrutturazione nell’Ue, in particolare per gli edifici con le peggiori prestazioni energetiche in ciascun paese. Nel nostro paese è stato rilevato uno squilibrio tra nuovi nuclei familiari e nuove abitazioni. Nel 2023, si stima che vi sia stato un bisogno di oltre 100.000 case nelle 5 principali città (Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino), e si prevede che questa cifra aumenterà a causa del previsto incremento del numero di famiglie nei principali comuni.
Build to sell: il mercato non si ferma
Il numero di case vendute in Italia è aumentato costantemente negli ultimi anni, raggiungendo un picco nel 2022, quando sono state vendute oltre 780.000 unità. Tuttavia, è stata registrata una leggera diminuzione nel 2023, che si è protratta anche nel primo semestre del 2024: sono state acquistate circa 340.000 abitazioni, registrando una diminuzione del 3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nonostante ciò, il numero di transazioni registrate nel primo semestre del 2024 è ancora del 14% superiore rispetto allo stesso periodo del 2019.
Storicamente, Roma rimane il principale mercato in Italia: nei primi sei mesi del 2024, ha rappresentato il 5% delle transazioni complessive, con circa 17.000 Ntn (-1% su base annua). Milano è il secondo mercato e, seguendo la tendenza generale al ribasso, ha registrato un rallentamento più marcato nel primo semestre dell’anno in corso (-10% su base annua). Anche Firenze e Torino hanno visto un rallentamento dell’attività, rispettivamente del -7% e del -6% rispetto al primo semestre del 2023, mentre Bologna è stata meno colpita (-2%).
Sebbene in Italia la proprietà sia lo status abitativo più comune in Italia (77%), questo rapporto diminuisce in alcune delle più grandi città: a Milano, la proprietà rappresenta il 75% del totale delle case occupate (mentre a Roma questa percentuale è del 78%); a Firenze la proprietà rappresenta il 76%, mentre a Bologna e Torino il valore è ancora più basso, rispettivamente con il 72% e il 73%.
Nel 2023, le abitazioni di grandi dimensioni (oltre 115 mq) hanno rappresentato il 33% delle transazioni residenziali in Italia, nonostante quota sia stata significativamente inferiore nelle città capoluogo: il 21% a Roma, il 15% a Milano, il 14% a Torino, il 16% a Bologna e il 24% a Firenze. In generale, la maggior parte della domanda si riferisce ad abitazioni che vanno dai 50 agli 85 mq. Gli appartamenti di piccole dimensioni (inferiori ai 50 mq) sono più popolari a Milano, dove hanno rappresentato il 21% del totale lo scorso anno, rispetto al 9% in Italia. Anche il secondo trimestre del 2024 ha registrato un rallentamento nel numero di transazioni di nuove abitazioni: l’acquisto di nuove abitazioni è passato dal 7,6% nel secondo trimestre del 2023 al 6,4% in Italia, con Milano che detiene la quota più alta di nuove abitazioni acquistate (13%).
Negli ultimi dieci anni, i prezzi nelle città monitorate sono aumentati costantemente, soprattutto a Milano. Questa tendenza continua nel primo semestre del 2024, sebbene a un ritmo più lento. Attualmente, Milano registra una crescita del +2% rispetto al secondo semestre del 2023, mentre Roma è cresciuta del +3% nello stesso periodo. Anche Bologna e Firenze hanno visto un aumento dei prezzi, rispettivamente con una crescita del +1% e del +2% rispetto al secondo semestre del 2023, mentre a Torino i prezzi sono aumentati del +4%. La crescita dei prezzi è ancora più impressionante confrontando i prezzi medi attuali con quelli del 2019: Milano è stata la città con la performance migliore, con una crescita del +24%, seguita da Roma e Bologna (entrambe +10%) e Torino (+9%), mentre Firenze ha visto la crescita più bassa, con un +5% rispetto alle altre città monitorate.
Nuovi sviluppi: Roma guarda a sud-est, Milano a nord
Entro il 2027, almeno 82 progetti saranno completati a Roma e 137 a Milano, portando rispettivamente sul mercato 4.000 e 6.700 nuove unità abitative. La maggior parte delle abitazioni a Roma dovrebbe essere completata nel 2025 (34%), mentre a Milano il completamento è più concentrato nel 2026 (38%).
Per quanto riguarda la dimensione, sia a Roma sia a Milano oltre la metà degli sviluppi ha una dimensione media (da 11 a 50 unità), con pochissimi progetti classificati come piccoli (fino a 10 unità). La differenza tra le due città diventa evidente considerando i progetti di grandi e extra-grandi dimensioni. A Roma, solo il 7% degli sviluppi rientra nella categoria grande (51-80 unità), mentre il 15% è classificato come extra-large (oltre 81 unità). Al contrario, Milano presenta una tendenza diversa, con il 15% dei progetti nella categoria grande e il 14% nella categoria extra-large.
Anche la posizione è cruciale e indica dove la città si sta espandendo. A Roma, la maggior parte dei nuovi sviluppi si concentra nel settore sud-est (29% dei progetti, con 1.480 unità), in particolare nel quartiere Tormarancia, sebbene il quartiere Sud Ovest Pisana sia quello con il maggior numero di unità in fase di sviluppo. Invece, a Milano la concentrazione è nell’area nord (33% dei progetti, con circa 2.400 unità), in particolare nel quartiere Maggiore-Musocco-Certosa.
La presenza o l’assenza di servizi e i relativi tipi stanno diventando fattori sempre più rilevanti, influenzando il successo e i prezzi delle nuove abitazioni. A questo proposito, possiamo osservare una differenza nella disponibilità di servizi tra Roma e Milano nelle nuove abitazioni: a Roma, almeno un tipo di servizio è presente in un progetto su tre (32%), mentre Milano mostra una maggiore equità, con il 45% dei progetti che includono almeno un servizio.
Il servizio di portineria è il più comune sia a Roma (58%) sia a Milano (60%), mentre al secondo posto troviamo le aree fitness, presenti nel 46% dei progetti a Roma e nel 58% a Milano. Tuttavia, le due città si differenziano per il terzo posto: a Milano il 53% dei progetti offre spazi di coworking, mentre a Roma la terza posizione è occupata da terrazze comuni, presenti nel 31% dei progetti.
Il cambiamento dello scenario finanziario nel 2023 ha moderatamente influenzato anche il mercato delle vendite residenziali di lusso, sebbene con alcune differenze.
Firenze e Torino hanno mostrato le migliori performance in termini di Ntn residenziale di lusso rispetto sia all’anno precedente sia al 2019, con una crescita rispettivamente del +3% e del +17% rispetto al 2019. Anche Roma ha ottenuto buoni risultati, con un +4% sul 2019, mentre Bologna e Milano hanno registrato un rallentamento più consistente, con un numero di transazioni totali più in linea con i dati del 2020.
I prezzi, invece, raccontano una storia diversa: tutte le città monitorate hanno visto una crescita dei prezzi medi nel segmento di lusso nel primo semestre del 2024, sia rispetto al 2023 che al 2019. Bologna ha registrato la crescita più significativa dal 2019 con un +13%, seguita da Roma e Torino, entrambe con un +9%. Milano ha ottenuto un +8% rispetto al 2019, con il prezzo più alto tra le città monitorate, mentre Firenze ha visto una crescita dell’8% sul 2019.
