Nei primi nove mesi del 2024, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, il mercato residenziale del capoluogo emiliano ha registrato una leggera contrazione. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi nove mesi dell’anno a Bologna si sono registrate 4.096 transazioni residenziali, -1,2%, rispetto allo stesso periodo del 2023. Ancora negativi i primi due trimestri del 2024, rispettivamente -1,8% il Q1 e -2,5% il Q2 ma, dopo sette trimestri consecutivi in negativo, il terzo trimestre si posiziona in territorio positivo (+0,9%).
In base alle rilevazioni presso le agenzie Gabetti, la variazione dei prezzi è stata del +0,8%, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In merito alle tempistiche medie di vendita, gli immobili a Bologna restano sul mercato mediamente 4 mesi, con sconti in sede di chiusura delle trattative intorno al 7%.
Transazioni residenziali a Bologna per trimestre e variazione tendenziale
Sulle 4.096 transazioni registrate nel Comune di Bologna, il taglio maggiormente transato, pari al 42,6% del totale, risulta essere quello compreso tra 50 e 85 mq. Seguono i tagli compresi tra 85 mq e 115 mq, con una quota di mercato pari al 27,6% del totale. Il taglio meno transato è quello sopra i 145 mq, con una quota pari al 6,1%.Nel resto della provincia, il taglio più transato è compreso tra 50 e 85 mq (33,4%), seguito da quello compreso tra 85 e 115 mq (32,2%). Rispetto a Bologna, in provincia si registra una minore numero di transazioni fino a 50 mq, che rappresentano la classe dimensionale meno transata (5,8%).
Il mercato immobiliare di Bologna, nei primi nove mesi del 2024, si presenta in una fase di attesa, influenzato principalmente dalle nuove linee guida comunali attualmente in definizione. Le quotazioni immobiliari sono in leggero aumento e il numero delle compravendite, malgrado il calo nei primi nove mesi, intravede una ripresa vista la positività del terzo trimestre. Una ripresa che, una volta definito il nuovo quadro urbanistico, potrà trovare nuovo slancio da una rinnovata attività di investimento.
“Bologna sta vivendo un momento di staticità del settore residenziale, con un’offerta limitata e una domanda elevata che ha generato una crescita dei canoni e dei prezzi delle abitazioni, soprattutto nelle zone centrali. L’iter procedurale della nuova variante Piano Urbanistico Generale 2024 sta, al momento, congelando molte operazioni immobiliari, e si auspica che, una volta concluso, possa incentivare nuove iniziative immobiliari residenziali di cui la città necessiterebbe. Bologna gode comunque di progetti già in atto: i quartieri più a nord, in particolar modo Navile e Bolognina, stanno rinascendo grazie ai numerosi interventi di rigenerazione urbana” dichiara Massimo Cogliati, relationship manager Emilia-Romagna del Gruppo Gabetti.
A Bologna, i capisaldi economici rappresentati dal tessuto imprenditoriale, dal turismo e dall’università, che peraltro giocano un ruolo cruciale nel dinamismo del mercato residenziale, rimangono solidi. La città è sempre meta di turisti e viaggiatori di passaggio, molti dei quali rimangono almeno una notte, vista la sua posizione baricentrica rispetto al territorio nazionale. Questo grazie anche all’alta velocità che consente di raggiungere le più importanti città italiane in un paio d’ore. Bologna, come noto, è anche sede di un ateneo tra i più riconosciuti in Europa, tanto da attrarre ogni anno migliaia di studenti, internazionali e domestici. Questi numeri continuano ad alimentare la domanda di abitazioni sul territorio comunale.
“Bologna – prosegue Massimo Cogliati – sta registrando valori sempre più elevati. Il flusso di persone che gravitano annualmente, non dipende soltanto dall’attrattiva del capoluogo emiliano, ma anche da grandi eventi di altre città, come il Salone del Mobile di Milano, che catalizzano un flusso turistico pure qui. Il centro storico rimane la zona più ambita, circondata dai viali e comprendente i quartieri Farini, Lame, Irnerio, Malpighi, Santo Stefano e San Vitale. Un’altra zona ideale per chi cerca il connubio tra un contesto esclusivo e immerso nella natura è quella da Colle San Luca fino a Colle Monte Donato”.
Bologna: le aree principali
Analizzando il mercato del centro storico, le quotazioni medie risultano stabili sui 4.000 euro al mq con punte più alte nella zona Santo Stefano, Farini e Malpighi in cui si registrano prezzi intorno a 4.200-4.600 euro al mq per soluzioni nuove. Spostandoci verso la zona collinare, più precisamente Colli Murri-Ravone-Monte Donato e Castiglione-San Mamolo, Colli Saragozza e Colli San Luca, i prezzi medi si attestano rispettivamente tra i 3.400-4.200 euro al mq, con punte nettamente più alte intorno ai 6.000 euro al mq nella zona precollinare per tipologie signorili e ville.
Nei quartieri a nord, come Bolognina–Navile e San Donato-Pilastro-Fiera, i prezzi medi rilevati si attestano a un valore più contenuto, rispettivamente tra i 1.850-2.450 euro al mq. L’asse di via Stalingrado, che attraversa entrambe le zone, è stata interessata da un ampio progetto di rigenerazione urbana che mette al centro il Tecnopolo, al fine di creare un vero e proprio distretto dell’innovazione digitale. Tale progetto ha portato a una crescita in termini di domanda nelle zone limitrofe come Corticella e San Donato-Fiera. In particolare, nella zona Corticella le quotazioni medie risultano in leggero aumento rispetto al semestre precedente, e si aggirano intorno ai 2.250 euro al mq. Rimanendo sempre a nord, nella zona Lame-Zanardi-Lazzaretto-Bertalia, i prezzi medi risultano stabili intorno ai 2.850 euro al mq.
Tra le zone dell’area est con le quotazioni medie più alte, circa 3.350 euro al mq, vi è Murri-Siepelunga, Cirenaica, Massarenti-Sant’Orsola-Mazzini.
Nella zona ovest, i quartieri Saffi, Santa Viola e Borgo Panigale registrano prezzi medi pari a 2.750 euro al mq. Valori leggermente più bassi si rilevano invece nella zona Barca-Reno e Casteldebole, pari a 2.100 euro al mq.
Analizzando la periferia bolognese, una delle zone più richieste è Fossolo-Savena, all’interno della quale sono previsti interessanti interventi di rigenerazione urbana. Qui i prezzi medi si aggirano intorno ai 2.500 euro al mq. Rimanendo nell’area sud-est, a San Ruffillo – Foscherara, i prezzi medi si attestano a 2.900 euro al mq. Per quanto riguarda invece il quartiere industriale di Roveri, i valori medi si attestano a 2.000 euro al mq. Altra zona in cui è presente un mercato dinamico in termini di domanda è la periferia sud-ovest, nello specifico Costa registra valori medi intorno ai 3.550 euro al mq con punte di 4.000 euro al mq sul nuovo.
