Sono 14 le caserme andate in asta negli ultimi 24 mesi (dal 1° gennaio 2019 a oggi), un numero non così rilevante nell’insieme, ma significativo per la tipologia di immobile di cui stiamo parlando, e destinato a salire secondo quanto analizzato dal centro studi Astasy Analytics di Npls Re_Solutions.
“Seppur la giustizia non faccia preferenza per nessuno, è assai singolare trovare in asta delle caserme operative in utilizzo alle forze dell’ordine e alla pubblica sicurezza; una caserma non finisce all’asta perché lo Stato non paga, ma ci finisce per ben altri motivi non legati all’utilizzo ma alla proprietà. – dichiara Mirko Frigerio, fondatore & vicepresidente esecutivo Npls REe_Solutions e presidente del centro studi AstaSy Analytics – E’ importante, infatti, specificare che le caserme non sono di proprietà statale ma privata, e spesso sono una forma di investimento interessante per chi si occupa di immobiliare. Il fallimento di una caserma è quindi più che altro dovuto al default per altre iniziative immobiliari lontane dalle caserme stesse. Vi sono state in asta negli ultimi 2 anni circa 14 caserme, sparse nelle provincie di Foggia, Fermo, Milano, Siena, Pescara, Firenze, Varese e Grosseto. Le caserme sono tutte operative e la procedura non ha intaccato o rallentato la loro operatività. E’ solo dal 2014 che iniziamo a registrare la messa in esecuzione di questa tipologia di immobile”.
I numeri delle aste immobiliari
Sono andate all’asta 14 caserme operative negli ultimi 24 mesi (dal 1° gennaio 2019 a oggi). 7 di queste caserme facevano capo a un’unica proprietà, successivamente fallita. Tutte le caserme attive sono regolate da contratti continuativi e puntualmente pagati dal Ministero.
Il prezzo base d’asta medio di una caserma è di 2.071.360 euro. Il valore totale delle caserme in esecuzione ammonta a 42.000.000 euro.
“A titolo di esempio, tramite il nostro Astasy Point (rete di consulenti in esecuzioni immobiliari partecipata da Npls Re_Solutions e Gruppo Gabetti) all’interno dell’Agenzia Gabetti Franchising di Trieste, abbiamo appena aggiudicato in prima asta una caserma di 10.600 mq composta da due corpi di fabbrica, uno destinato a caserma dei carabinieri e l’altro agli alloggi del personale in servizio. – racconta Massimiliano Morana, senior director NPLs RE_Solutions – Il valore originale dell’immobile era di 4.398.000 euro ed è stata aggiudicato a 3.300.000 euro, rimanendo in locazione al Ministero con una reddittività da affitto di quasi il 10%. In questi casi si rivolgono a noi dei grossi investitori che hanno intenzione di diversificare il proprio portafoglio in asset strategici, e tali consideriamo le caserme. Essendocene diverse all’asta, abbiamo individuato quella più strategica per l’investitore cercando prima un accordo extragiudiziale non andato a buon fine, e facendo poi in modo che l’immobile gli fosse aggiudicato in asta a un valore pari alla metà di quanto l’investitore stesso sarebbe stato disposto a pagare”.
