Calo dei tassi di interesse e ritorno dei capitali internazionali possono essere le due matrici di un secondo semestre 2025 che va in scia ai risultati dinamici del primo e prospetta di chiudere l’anno in modo soddisfacente.
Nei primi sei mesi dell’anno gli investimenti hanno raggiunto quota 5,1 miliardi di euro, equamente distribuiti tra i vari asset, ed è proprio questa equità che potrebbe decretare un equilibrio dove nessuno corre da solo e stacca gli altri, ma dove l’immobiliare si consolida con minime differenze tra le diverse asset class.
Secondo i dati presentati da Coima nel suo market update, nel primo semestre 2025, considerando un orizzonte annuale, gli investimenti sono stati di 13 miliardi di euro, più del 2019 e più della media dei primi semestri degli ultimi 5 anni.
La base solida del primo semestre sta quindi aprendo prospettive altrettanto solide per il secondo, ad eccezione del residenziale che può riservare sorprese o meno, a seconda di come si scioglieranno i nodi di Milano.
L’analisi degli asset può partire dagli other, gli alternativi e i micro asset che confluiscono in questo comparto, che hanno registrato un +360% di incremento e dove possono trovare posto i data center, che Coima definisce il carburante dell’economia globale e un investimento strategico non solo per le persone, bensì per gli stati che devono fare i conti con investimenti strutturali quanto mai necessari per stare al passo con i tempi.
Il dato di fatto trova comunque riscontro nelle previsioni: secondo Rina, per il biennio 2025-2026, sono previsti ulteriori investimenti nel settore dei data center in Italia, con una stima di 10,1 miliardi di euro destinati alla costruzione e all’allestimento di nuove infrastrutture.
La logistica è cresciuta del 110% in termini di investimento. Savills ha sottolineato che il secondo trimestre dell’anno ha saputo tenere, anche se la domanda di spazi si è indebolita. Il primo semestre ha chiuso con circa 1 milione di metri quadrati locati, in un mercato caratterizzato da una forte componente di end users (59%), con 54 operazioni registrate.
Per quanto riguarda i canoni di locazione, Milano si conferma la città più costosa, con i canoni prime che hanno raggiunto il picco di 70 €/mq/anno. A Roma, i canoni si sono attestati a 68 €/mq/anno. Savills prevede una stabilizzazione dei canoni nei prossimi mesi e una stabilizzazione generale che è anche frutto delle nuove opportunità nelle location secondarie.
Prime come parola d’ordine
Anche l’office ha chiuso bene a giugno 2025, +70% su base annua. Nell’update di Coima l’accento va sul prime, il Grado A. A Milano il take-up di 390mila mq è in linea con la media del periodo 2019–2023 (405.000 mq). La domanda è sostenuta da nuovi contratti di locazione, con un focus sempre più marcato su immobili Grade A e con caratteristiche Esg.
A Roma i volumi sono invece in calo, circa 180.000 mq di take-up, -30% rispetto alla media storica (190.000 mq), a causa della scarsità di prodotto di Grado A sul mercato. E qui il cerchio si chiude in un mercato office sempre più polarizzato verso la qualità, e ciò si riflette in un incremento dei canoni, che superano i valori prime quotati nei luoghi più attrattivi.
In generale, i canoni prime mostrano un aumento medio del +30% rispetto al 2019 in diverse zone, e Coima prevede una crescita dei canoni prime del +13% nei prossimi 5 anni, una situazione che è già cominciata e che potrà iniziare a solidificarsi nei prossimi mesi.
2025 anno dell’hospitality (di lusso)
L’hospitality ha chiuso il primo semestre con +40% di investimenti su base annuale e anche in questo caso i presupposti per un buon anno ci sono, soprattutto lato luxury. Le grandi catene alberghiere e i gestori del lusso sono infatti sbarcati in Italia, a Milano ma soprattutto a Roma e nelle località turistiche più attraenti per il target straniero, come la costiera amalfitana e la Puglia.
Le aperture di strutture del lusso sono sotto gli occhi di tutti e i dati sull’arrivo di turisti high spending parlano di un incremento che andrà via via a intensificarsi nei prossimi anni. Il focus va soprattutto sul riposizionamento, per un anno che dovrebbe concludersi a quota 3 miliardi di euro di investimenti. Il primo semestre ne ha già messi sul tavolo 1,5 e le basi per raddoppiare ci sono.
Focus sul cap rate dei centri commerciali prime
Il retail è stata la sorpresa del primo trimestre con 2,2 miliardi di investimenti, e anche in questo caso l’appetito va verso le location prime. Il lusso mantiene canoni elevati e il mainstream è dinamico. I player internazionali arrivano in Italia e questo porta a guardare ai prossimi sei mesi con previsioni di crescita dei canoni delle high street e a una solidificazione dell’attrattività verso i centri commerciali.
Del resto, come emerge dall’analisi Coima, i centri commerciali prime sono tra gli asset che in Italia, rispetto ad altri paesi d’Europa come la Francia e la Germania, hanno saputo mostrare un migliore tasso di capitalizzazione.
Le previsioni sull’immobiliare del secondo semestre dell’anno concretizzano quindi ciò che è accaduto nel primo, lo sguardo rivolto al prime degli investitori che coinvolge sostanzialmente ogni prodotto e il forte interesse da parte degli internazionali, che vedono nell’Italia un mercato attraente grazie alla stabilità e ai rendimenti competitivi.
La quota domestica continua a mantenere un ruolo centrale nelle allocazioni nel real estate, dove il segno caratteristico del 2025 sembra essere l’equilibrio tra le asset class e una ricerca del prime che non è di certo una novità, ma che sta cominciando a farsi sentire in modo sempre più pressante.
