“Non si può andare contro il mercato”. Queste parole, sentite tante volte da un veterano del settore immobiliare, oggi suonano come una profezia. Perché è proprio il mercato – con le sue spinte, le sue logiche e i suoi intrecci – ad aver portato a una svolta storica: da oggi, in Italia, è possibile esercitare insieme le professioni di agente immobiliare e amministratore di condominio.
La decisione arriva dall’Europa. La Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con la sentenza del 4 ottobre 2024 (causa C-242/23), ha giudicato sproporzionato il divieto assoluto previsto dalla normativa italiana, perché contrario al principio della libera prestazione dei servizi sancito dalla Direttiva 2006/123/CE. Il Consiglio di Stato, pochi mesi dopo, ha fatto propria questa visione: le due attività sono compatibili, a patto – almeno sulla carta – di non intermediare immobili che si amministrano.
Una regola chiara, un’applicazione tutta da verificare
Il principio è chiaro, ma l’applicazione è più sfumata. È davvero così semplice tenere separate le due funzioni? Dove finisce la gestione e dove inizia l’intermediazione, se parliamo dello stesso edificio, dello stesso condominio, magari degli stessi inquilini?
Non si tratta solo di evitare il conflitto d’interessi, ma di costruire contesti in cui quel conflitto non diventi la strada più facile, o più redditizia. E questo – al netto delle buone intenzioni – resta tutto da verificare.
Un esercito silenzioso che si muove
Secondo un dato diffuso da Confesercenti nel 2014, in Italia operavano circa 60.000 amministratori di condominio, che gestivano un patrimonio stimato di 900.000 condomìni, pari a oltre 14 milioni di unità immobiliari. Un numero che dà la misura di quanto questa svolta possa incidere sul mercato, anche se sarebbe utile un aggiornamento più recente per cogliere l’evoluzione effettiva del comparto.
Per gli amministratori, si apre una nuova opportunità: quella di affacciarsi al mondo della mediazione immobiliare con un bagaglio già consolidato di immobili gestiti, relazioni con i condomini e conoscenza del territorio. Per gli agenti immobiliari, invece, potrebbe significare un aumento improvviso della concorrenza, soprattutto nelle realtà più piccole e radicate.
Le agenzie potrebbero trasformarsi in poli multiservizio, capaci di offrire gestione e compravendita sotto lo stesso tetto — anche se è da vedere quanti agenti avranno voglia di perdersi tra gestioni ordinarie e straordinarie, liti condominiali e verbali di assemblea.
Libertà di impresa o espansione di rappresentanza?
La domanda legittima è: a chi conviene tutto questo? E soprattutto, è una risposta a un bisogno reale del mercato o a un’altra esigenza, magari più politica che professionale?
Non è una critica, né un sospetto. È una riflessione: ampliare le possibilità significa anche ridisegnare le filiere, ridefinire le rappresentanze, spostare equilibri. Quando una porta si apre, è giusto chiedersi chi l’ha costruita. E perché.
L’Europa come cornice, ma non sempre come garanzia
Guardando all’Europa, ci accorgiamo che la coesistenza tra le due professioni è già realtà in diversi Paesi. In Francia e Spagna, il cumulo delle due attività è possibile, ma regolato. In Germania e Paesi Bassi, invece, le due attività restano chiaramente distinte.
L’Italia, con la recente apertura, si allinea ai modelli più flessibili. Ma la flessibilità, nel nostro settore, non può essere sinonimo di ambiguità. Serve chiarezza, serve responsabilità, serve fiducia. E la fiducia, si costruisce con le regole – non con le scorciatoie.
Una porta aperta, ma verso dove?
Ora che il divieto è caduto, la vera sfida inizia. Quanti agenti vorranno davvero diventare amministratori? Quanti amministratori si sentiranno pronti ad affacciarsi “ufficialmente” al mercato delle compravendite?
La compatibilità giuridica non significa automaticamente compatibilità operativa, né culturale. Ma apre un terreno nuovo, da esplorare con cautela, con intelligenza, con buon senso.
Perché, se tutto è compatibile, cosa resta davvero incompatibile?
di Gerardo Paterna – Sinergie Edizioni
