Il settore immobiliare commerciale europeo e italiano si conferma attrattivo per gli investitori, con segnali positivi e strategie in evoluzione. È quanto emerge dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia realizzato da Scenari Immobiliari, presentato durante il convegno L’altra faccia della medaglia – Retail: dal successo delle high street alle opportunità nei mercati secondari.
Investimenti in Europa: 30 mld nel 2024; stime in crescita per il 2025
Nel 2024, il mercato immobiliare commerciale europeo ha attratto 30 miliardi di euro di investimenti. Sebbene i livelli di dinamicità siano stati leggermente inferiori alle stime iniziali, l’interesse degli investitori è rimasto elevato. Regno Unito (7,5 miliardi di euro), Germania (oltre 6,7 miliardi) e Francia (quasi 4,5 miliardi) hanno consolidato i propri trend, mentre Spagna (quasi 2,5 miliardi) e Italia (circa 2,6 miliardi) hanno mostrato un’ulteriore crescita.
Un dato interessante è il ritorno sotto la lente degli investitori dei centri commerciali, in particolare quelli ben posizionati, moderni e in grado di assicurare flussi di cassa costanti e rendimenti superiori rispetto ad altre asset class. Anche le principali high street del Continente sono state protagoniste di importanti transazioni nel corso del 2024.
Per il 2025, si prevede una crescita dei volumi di investimento nel retail di circa il 20%, fino a 35 miliardi di euro.
Questa stima è sostenuta da fattori macroeconomici positivi, tra cui una possibile riduzione dei tassi di interesse da parte della Bce, l’allineamento dell’inflazione all’obiettivo del 2%, l’aumento della potenziale capacità di spesa dei consumatori dovuto alla crescita delle retribuzioni e il raggiungimento del livello più basso di disoccupazione.
Strategie in evoluzione e il ritorno al negozio fisico
Le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione. Si assiste allo sviluppo di modelli di leasing innovativi che non si focalizzano unicamente sullo spazio fisico di vendita, ma integrano servizi immobiliari a valore aggiunto, strumenti digitali di comunicazione e partnership di marketing strategiche.
Le principali high street europee hanno vissuto una fase di rinascita negli ultimi anni, trainata dal progressivo ritorno e superamento dei flussi turistici rispetto ai livelli pre-pandemici. Questo crescente interesse si è riflesso negli incrementi dei valori di locazione registrati nel 2024, sebbene alcune location mostrino criticità dove l’offerta commerciale non è più allineata alle nuove esigenze dei consumatori.
Anche per le vie dello shopping, peraltro, i modelli di locazione convenzionali sono considerati obsoleti e vengono sostituiti da accordi flessibili tra proprietari e inquilini. Questi accordi rappresentano un’opportunità non solo per i marchi emergenti o di piccole dimensioni per occupare i rari spazi liberi, ma anche per l’innovazione e la dinamicità delle vie dello shopping stesse.
Nonostante la continua diffusione dell’e-commerce, che impone agli operatori investimenti nella digitalizzazione, il 2024 ha consolidato il trend, già rilevato nell’edizione precedente del report, di ritorno all’acquisto presso il negozio fisico dopo la crescita esponenziale del periodo pandemico.
Italia protagonista in Europa: investimenti triplicati nel 2024
Nel 2024, nei principali Paesi europei, i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato un incremento medio dell’1,5%. Si prevede un ulteriore rialzo di quasi il 2% nel corso del 2025. Questa dinamica è legata a una nuova convergenza tra settore turistico e mercato degli shopping center, specialmente in location considerate secondarie ma con livelli crescenti di attrattività, percepite sempre più come luoghi di aggregazione, servizi e spazi per eventi.
L’Italia ha registrato dinamiche di investimento positive nel 2024, con quasi 2,6 miliardi di euro investiti. Questo volume rappresenta oltre il triplo della quota del 2023 ed è la miglior performance degli ultimi 7 anni. Anche escludendo l’importante transazione di via Monte Napoleone 8, il volume avrebbe comunque raggiunto livelli prossimi a quelli pre-pandemia.
Anche i primi mesi del 2025 confermano il trend positivo, con un volume di investimenti superiore a 550 milioni di euro, il risultato più alto registrato nel 1° trimestre degli ultimi 5 anni. A questo risultato hanno contribuito compravendite di outlet in Toscana e Liguria e spazi commerciali nelle high street di Milano e Firenze, aree di interesse per family office, occupier e la grande distribuzione.
Nel 2024, il fatturato complessivo del mercato immobiliare commerciale in Italia ha raggiunto circa 8,7 miliardi di euro, con un incremento superiore al quaranta per cento rispetto all’anno precedente. Si osserva un cambiamento nella composizione del fatturato: dopo un quinquennio in cui le Grandi superfici commerciali (Gsc) hanno rappresentato oltre l’80%, le grandi transazioni su high street e secondary street italiane nel 2024 hanno portato la quota del fatturato retail al 25%, interrompendo una dinamica consolidata. Le regioni centrali hanno mostrato la maggiore dinamicità, seguite da quelle settentrionali, che concentrano quasi la metà degli scambi, prevalentemente nel nord-ovest.
Quotazioni e canoni in aumento in Italia
Nel 2024, le quotazioni delle Gsc sono cresciute dello 0,4%, mentre quelle dei negozi dello 0,6%. I canoni di locazione hanno registrato un aumento dello 0,6% per le Gsc e dello 0,4% per i negozi. Le regioni settentrionali hanno mostrato dinamiche migliori per i valori unitari di vendita degli Esercizi di vicinato e i canoni di locazione delle Gsc, entrambi cresciuti dell’uno per cento. Questo è direttamente collegato alle buone prestazioni in termini di occupancy e rendimenti delle maggiori strutture commerciali del nord, sia nei capoluoghi che in ambiti urbani secondari con solidi bacini d’utenza. Anche le regioni del centro e del sud hanno registrato variazioni positive, pur con dinamiche inferiori.
Focus sulle strade commerciali italiane: vacancy e trasformazioni
Secondo l’analisi di oltre 28 km di high street e 42 km di secondary street nei principali centri urbani italiani, le maggiori variazioni nell’ultimo anno hanno riguardato la vacancy.
• Roma: percentuale di vacancy generalmente inferiore al 10%, con buone performance nelle high street. Fa eccezione Galleria Alberto Sordi, con una quota di unità vuote maggiore dovuta alla recente riapertura e fase di commercializzazione, ma con un impatto atteso significativo sulla qualità dell’offerta una volta completato l’intervento.
• Milano: le vie del “Quadrilatero della moda” sono interessate da profonde trasformazioni (ampliamento, riqualificazione, avvicendamento marchi). L’interesse per la zona, già consolidato, è destinato a crescere con via Montenapoleone in cima alla classifica delle principali vie dello shopping mondiale. Il tasso di vacancy delle secondary street milanesi è leggermente aumentato nel 2024 (+2% anno su anno).
• Venezia: diverse high street presentano assenza di unità commerciali non utilizzate, migliorando le performance generali, nonostante le problematiche del Fondaco dei tedeschi. Piccoli progressi anche per Mestre, con una vacancy calata di circa un punto percentuale.
• Firenze: livello di occupancy stabile nelle vie commerciali principali legate ai circuiti turistici, ma alcune chiusure nelle strade secondarie frequentate dagli acquirenti locali.
• Napoli: prestazione complessiva in miglioramento, vacancy inferiore al 7% nelle vie prestigiose (tranne via Calabritto). Le secondary street mostrano segnali di crescita con una diminuzione delle unità vuote, sebbene i valori rimangano elevati.
• Torino: percentuali di occupacy stabili nelle vie dello shopping di massa, lieve aumento della vacancy nelle strade più attrattive.
• Bologna: qualche chiusura sia nelle high street non legate al lusso che nelle secondary street. La città deve ancora evolversi commercialmente per sfruttare al meglio le opportunità turistiche.
