Per esplorare le cause della crisi nel settore residenziale inglese non basterebbero cento post. I fattori scatenanti e perpetuanti della crisi sono molteplici e complessi. Le radici del problema sono nel rapporto tra domanda e offerta, che è particolarmente sbilanciato a Londra e nel sud-Est dell’Inghilterra ed è peggiorato negli ultimi vent’anni.
Il risultato finale è una difficoltà crescente per aspiranti compratori di tutte le età ad accedere a soluzioni abitative finanziariamente sostenibili e proporzionate ai loro bisogni di spazio. Ma questo scompenso può spingere gli sviluppatori immobiliari più lungimiranti a investire proprio dove c’è un bisogno cronico di nuove case e nelle aree dove – grazie a una caratteristica unica del sistema urbanistico inglese – i comuni sono quasi costretti ad approvare i progetti che creano nuove unità abitative.
Piccolo ritratto di una crisi profonda
L’housing crisis non tocca solo i quartieri centrali di Londra o le cittadine più benestanti che la circondano. Anche i borough tradizionalmente più popolari hanno visto aumentare vertiginosamente il rapporto tra salari medi e costo medio degli alloggi, uno dei parametri più utili per comparare zone con caratteristiche molto diverse.
Come riportato da un’analisi di Online Mortage Advisor, basata su dati dell’ONS e pubblicata dall’Evening Standard nel dicembre scorso, tra il 2013 e il 2022 in molti quartieri periferici l’indice di convenienza (affordability ratio) è peggiorato di percentuali che vanno dal 54% di Sutton al 111% di Barking & Dagenham.
Se l’analisi viene spostata sui quartieri centrali della capitale, il differenziale tra stipendi medi e prezzi medi dell’immobiliare raggiunge livelli allarmanti.
A Hammersmith & Fulham lo stipendio medio è di circa 40.000 sterline e il costo medio di una casa è 757.000 sterline (diciannove volte tanto). A Kensington & Chelsea, il quartiere più costoso del Regno Unito, una casa costa mediamente trentotto volte di più del salario medio annuale (£1,390,000 a fronte di £36,468). Westminster, Richmond e Wandsworth si attestano su un rapporto di circa 1:20 tra stipendi annuali medi e costo medio delle case.
Il problema si ripete in tutti i paesi e città della Commuter Belt (la “cintura dei pendolari”), collegata con linee della metro e ferrovie veloci con i vari centri nevralgici dell’economia. Comprare a Londra e nelle zone limitrofe è sempre più difficile perché il gap tra capitale disponibile e prezzi delle case continua ad allargarsi, con l’aggiunta incognita dei tassi di interesse e i mutui più alti.
Dal 1989 al 2013 la proporzione di persone con un’età tra i 19 e i 29 con una casa di proprietà è infatti scesa dal 23% all’8%.
L’alternativa naturale alla casa di proprietà è l’affitto, ma anche qui la situazione è demoralizzante.
L’analisi del think tank Red Brick riassunta nell’articolo “Forgotten Generation” fa notare che l’affitto medio per un monolocale a Londra è di 1.460 sterline al mese, mentre un bilocale costa mediamente 2.142 sterline al mese.
I sintomi di una domanda altissima e disattesa non vengono attenuati, anzi vengono aggravati, dalla cronica sottoproduzione del settore edile. Il Centre for Cities nel febbraio del 2023 ha pubblicato una stima delle “case mancanti” per colmare il divario tra domanda e offerta di edilizia a prezzi sostenibili nel Regno Unito. Ne servirebbero quattro milioni. Ma il numero di alloggi che andrebbero costruiti per alleviare la crisi non è minimamente comparabile a quelli che vengono effettivamente cantierizzati ogni anno.
Secondo i dati dell’ONS, dagli anni 90’ in poi la quantità di alloggi costruiti in Inghilterra è sempre stata minore o leggermente superiore alle 200.000 unità all’anno, a fronte dell’obiettivo dichiarato di costruirne almeno 300.000.
La mossa di Judo
In questo panorama, e visti i risultati delle elezioni politiche nazionali, è evidente come il tema dell’housing sia stato molto urgente per i politici di tutti gli schieramenti. Nel contesto londinese, dove ci sono state anche le elezioni per il nuovo Mayor metropolitano, con la riconferma per il terzo mandato consecutivo (prima volta nella storia) del laburista Sadiq Khan.
Nonostante il ruolo strategico della Greater London Authority, in realtà ogni borough di Londra, come ogni local planning authority inglese, è responsabile per allineare il suo livello di costruzione case con i target della sua politica di piano. Le lotte interne e la pressione degli stakeholders possono spingere gli stessi consiglieri comunali che hanno approvato un piano urbanistico con target definiti a rifiutare i permessi per progetti controversi che in pratica aiuterebbero a centrare quegli obiettivi. In un corto circuito inquinato dalla miopia di molti politici locali, molte autorità si trovano così a fallire l’Housing Delivery Test nonostante le buone intenzioni (e le proiezioni promettenti) dei loro strumenti urbanistici.
Questa performance scadente è però un’ottima occasione per gli operatori immobiliari intraprendenti.
Al netto di cambiamenti strutturali nella politica urbanistica nazionale (National Planning Policy Framework aka NPPF), le proteste e le scaramucce politiche non possono cancellare l’obbligo per tutti i comuni d’Inghilterra di superare l’Housing Delivery Test. Se un comune non dimostra al governo di avere sviluppato negli ultimi tre anni il numero di abitazioni ritenute necessarie dai suoi strumenti di piano, il governo applica sanzioni più o meno dure che alterano le regole del gioco in favore di coloro che propongono progetti residenziali.
La più severa, e la più allettante per tutti coloro che di mestiere costruiscono o finanziano nuove abitazioni, è la “presumption in favour of sustainable development”. Questa viene applicata alle autorità locali che nei tre anni precedenti alla pubblicazione dell’Housing Delivery Test hanno realizzato meno del 75% delle unità abitative necessarie.
In questi casi, il comune è spinto ad approvare le richieste di permessi di costruire residenziali a meno che i loro parametri di sviluppo e i loro impatti ambientali siano talmente negativi da annullare la “presumption”.
Ecco allora che il mancato raggiungimento degli obiettivi fa aumentare sostanzialmente il peso politico relativo di nuovi progetti residenziali e le loro probabilità di essere approvati.
I passi falsi dei comuni che non fanno abbastanza per alleviare la housing crisis vengono usati dagli sviluppatori immobiliari per individuare strategie di espansione proprio nelle aree dove la domanda di nuove abitazioni è più alta e la resistenza è automaticamente più bassa. Anche se controvoglia, un comune “in rosso” parte svantaggiato nel momento in cui vuole resistere una lottizzazione o un cambio d’uso. Non ha una base quantitativa per rispondere agli argomenti pressanti di chi vuole costruire nuove case proprio per risolvere i problemi di housing locali.
Il risultato non è garantito.
L’avversione politica può sempre risultare nel rifiuto di una planning application, ma in sede di appello il comune cocciuto si troverebbe in una posizione difficile, con un rischio di rimborso dei costi dell’appello proporzionale alla debolezza dei motivi addotti per rifiutare una proposta sulla carta approvabile.
I comuni in rosso
Il più recente Housing Delivery Test copre i tre anni fino alla fine del 2022 ed è stato pubblicato lo scorso dicembre. I risultati sono amari per molti comuni londinesi e confinanti con la capitale, ma sono ingredienti perfetti per contromosse da parte del settore privato.
Riportiamo qui sotto la lista completa dei comuni di Londra dove viene ora applicata la “presumption in favour of sustainable development” e dove si sta concentrando l’attenzione di fondi d’investimento, developers e imprese edili:
🔴 Barking and Dagenham
🔴 Bromley
🔴 Camden
🔴 Enfield
🔴 Greenwich
🔴 Havering
🔴 Kensington & Chelsea
🔴 Kingston upon Thames
🔴 Lewisham
🔴 Merton
🔴 Old Oak and Park Royal Development Corporation
🔴 Redbridge
🔴 Southwark
Anche molti comuni della Commuter Belt sono stati bocciati dall’Housing Delivery Test e ora avranno una pressione ancora più alta per approvare nuovi progetti residenziali:
🔴 Broxbourne
🔴 Epping Forest
🔴 Epsom and Ewell
🔴 Hertsemere
🔴 Mole Valley
🔴 Sevenoaks
🔴 Slough
🔴 Spelthorne
🔴 St Albans
🔴 Tandridge
🔴 Three Rivers
🔴 Tonbridge and Malling
🔴 Uttlesford
🔴 Watford
🔴 Welwyn Hatfield
Per gli operatori del real estate questi punti rossi sono segnali verdi per cercare di investire nei mercati più surriscaldati della capitale inglese, e cercare di mettere le controparti al tappeto con i loro stessi fallimenti politici e urbanistici.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
