Il primo semestre del 2026 restituisce una fotografia a due velocità dell’ospitalità italiana. Da una parte aumentano le notti trascorse nelle strutture, mentre gli investimenti in hotel restano sostanzialmente in linea con il primo semestre del 2025, anno dove le attività nel comparto sono state alquanto generose.
Secondo Scenari Immobiliari l’alberghiero si appresta infatti a chiudere il primo semestre 2026 con attività di investimento per 1,25 miliardi di euro, la metà circa del totale raggiunto lo scorso anno pari a 2,35 miliardi di euro, a sua volta in crescita del 27 per cento rispetto all’anno precedente e tra i migliori risultati degli ultimi anni.
Il sentiment degli investitori rimane inoltre positivo. Secondo l’Italian hotel investment outlook and strategy survey di JLL, quasi tre investitori su quattro prevedono di diventare acquirenti netti di hotel italiani nei prossimi 12-24 mesi. Roma, Milano, Venezia e Firenze rimangono le destinazioni prioritarie, mentre luxury e upscale si confermano i segmenti preferiti per la loro capacità di sostenere le tariffe e resistere alle oscillazioni della domanda.
La capacità di sostenere le tariffe
È proprio la capacità di sostenere le tariffe è nel radar dei ragionamenti sullo sviluppo del comparto alberghiero in Italia e in Europa.
Secondo l’Outlook H1 2026 di Cushman & Wakefield, il RevPAR degli alberghi italiani, vale a dire il ricavo medio per camera disponibile, è aumentato di oltre l’11% su base annua. L’Italia continua inoltre ad attrarre operatori e investitori internazionali, interessati soprattutto agli hotel di fascia alta, alle conversioni e ai progetti di riposizionamento. La sfida resta perciò quella di sostenere le tariffe, soprattutto nel segmento luxury e upscale e questo vale a livello europeo.
La crescita delle performance nel vecchio continente è stata infatti trainata dalle tariffe, in quanto il RevPAR europeo è aumentato del 3,0% su base annua, raggiungendo i 101 euro, grazie a un incremento del 2,2% dell’Adr e supportato da un aumento di 0,5 punti percentuali del tasso di occupazione, con 22 dei 26 paesi considerati dall’analisi di C&W che hanno registrato una crescita.
Lo European Hospitality Update H1 2026 di Cushman & Wakefield indica quindi investimenti alberghieri superiori a 11,5 miliardi di euro, il 22% in più rispetto alla media degli ultimi dieci anni. Sono tornate a crescere soprattutto le operazioni su singoli asset, mentre le transazioni superiori a 100 milioni di euro sono aumentate del 30%.
La redditività è rimasta solida, con margini operativi lordi compresi tra il 26% e il 47% nei 15 mercati urbani analizzati. Londra ed Edimburgo hanno registrato i margini più elevati, mentre Milano ha ottenuto il maggiore incremento delle performance.
Gli hotel luxury e upper-upscale hanno assorbito il 46% degli investimenti europei, contribuendo a portare il prezzo medio per camera a 228.000 euro, il 9% in più su base annua. Per il secondo semestre Cushman & Wakefield parla di moderato ottimismo, sostenuto dalla crescita della domanda, da un’offerta disomogenea e dalla stabilità dei rendimenti prime. Le performance dipenderanno però sempre più dalla capacità di aumentare l’Adr, piuttosto che da ulteriori incrementi dell’occupazione.
Più notti trascorse in albergo
Secondo Istat, tra gennaio e marzo 2026 le strutture ricettive italiane hanno registrato 23 milioni di arrivi, il 4,2% in più rispetto al primo trimestre 2025, e 71,6 milioni di presenze, aumentate del 7,5%. A trainare il mercato è stata soprattutto la domanda internazionale, che ha generato il 54,6% delle presenze complessive, con una crescita del 12,3%.
Nel primo trimestre gli alberghi hanno accolto circa 16 milioni di clienti, per un totale di 46,3 milioni di presenze. Le strutture extra-alberghiere hanno invece registrato 6,9 milioni di arrivi e 25,3 milioni di presenze. La crescita delle notti trascorse negli alberghi si è attestata al 3,9%, contro il 14,7% dell’extra-alberghiero.
Tra aprile e giugno sono stati registrati poco meno di 47 milioni di arrivi, in diminuzione dello 0,8% su base annua, e quasi 148 milioni di presenze, in aumento del 3,9%. La permanenza media è così salita a circa 3,15 notti.
Sono aumentate sia le presenze straniere, cresciute del 4,6%, sia quelle italiane, salite del 2,7%. Il comparto alberghiero ha registrato un incremento delle presenze del 2,4%, mentre quello extra-alberghiero è avanzato del 5,6%.
Il bilancio dei sei mesi restituisce quindi, sulla base dei valori trimestrali arrotondati diffusi da Istat, circa 70 milioni di arrivi e quasi 220 milioni di presenze. Il dato che salta all’occhio riguarda la diversa evoluzione dei due indicatori. Il numero degli arrivi rallenta nel secondo trimestre, mentre continuano ad aumentare le notti trascorse nelle strutture ricettive. I visitatori restano quindi più a lungo e la domanda internazionale continua a sostenere il mercato.
A livello europeo Eurostat conferma i buoni numeri, con 1,321 miliardi di presenze registrate nelle strutture ricettive europee, l’1,7% in più rispetto al primo semestre 2025. La clientela internazionale ha generato il 48,9% delle presenze complessive e le notti trascorse dai turisti stranieri sono aumentate del 2,5%, quasi tre volte il +0,9% registrato dalla domanda domestica.
L’alberghiero ha gran buone carte da giocare
In sostanza, l’Italia e l’Europa attraversano una fase nella quale la domanda turistica continua a crescere, mentre gli investitori restano interessati ma diventano più selettivi.
Un esempio della maggiore liquidità raggiunta da alcuni mercati arriva dalla Spagna, dove nel primo semestre sono stati investiti circa 2,46 miliardi di euro nell’acquisto e nello sviluppo di 88 asset alberghieri, per oltre 12.000 camere. Il mercato spagnolo rimane quindi più ampio e liquido di quello italiano, anche se l’Italia continua a occupare una posizione di primo piano nelle intenzioni degli investitori internazionali.
La ricerca si concentra soprattutto su asset da riconvertire o riposizionare e su destinazioni capaci di sostenere tariffe elevate non soltanto durante l’alta stagione, ma durante tutto l’anno. Accanto al lusso si sta però ampliando anche lo spazio per un’offerta di qualità più accessibile, capace di intercettare sia la clientela leisure sia quella business. È il segmento nel quale operano gruppi come B&B Hotels, che stanno aumentando la propria presenza nelle città d’arte, nei capoluoghi secondari e nelle destinazioni caratterizzate da flussi misti.
In tutto questo, è bene ricordare che lo sviluppo delle catene dispone ancora di margini importanti nel belpaese. Secondo Cushman & Wakefield, i marchi internazionali rappresentano il 21% dell’offerta alberghiera italiana, contro una media europea del 41%.
Una crescita costante del turismo con una maggiore permanenza media degli stranieri, un sentiment positivo degli investitori e flussi in linea con il primo semestre dell’anno record 2025 fanno quindi ben sperare in una chiusura anno rosea per il comparto degli alberghi, in Italia così come nel vecchio continente.
