Aggiungere due piani di nuovi appartamenti sopra un condominio esistente.
Senza permesso di costruire.
Trasformare fino a 1.500 metri quadri di uffici in residenziale.
Senza oneri di urbanizzazione.
Demolire un edificio esistente e sostituirlo con un nuovo condominio.
Senza contributi finanziari per l’housing sociale.
Le possibilità create dai Permitted Development Rights (PDR) sono musica per le orecchie degli sviluppatori immobiliari in cerca di plusvalenze rapide e sono state criticate a più riprese da accademici, enti locali e organizzazioni politiche di varia natura.
Nonostante le critiche, i PDR restano uno degli strumenti più importanti per modificare gli edifici esistenti – evitando quindi nuovo consumo di suolo – con cambi d’uso e superfetazioni che aumentano il numero di unità abitative o rispondono ai rapidissimi cambiamenti del mercato in un periodo storico altalenante.
Dopo la significativa revisione del General Permitted Development Order effettuata nel 2015 i controlli dati dalla legislazione erano minimi. Molti speculatori ne hanno approfittato per creare appartamenti con spazi angusti di bassa qualità e cavalcare l’onda del “liberi tutti”.
I governi successivi hanno migliorato l’output qualitativo dei PDR che permettono la creazione di nuove unità residenziali alzando l’asticella su molti parametri ambientali e aggiungendone nuovi, come la necessità di rispettare gli standard dimensionali nazionali negli appartamenti ottenuti da cambi di destinazione d’uso.
A oggi, il rischio di creare slums del futuro per eccessivo lassismo si è quindi molto ridotto ed è mitigato politicamente dalla pressante necessità di creare nuove abitazioni per una popolazione urbana in continua crescita. Nonostante il malessere in certe parti dell’intellighenzia urbanistica, è improbabile che un futuro governo di colore diverso dal blu decida di ridurre drasticamente (o rimuovere) la potenzialità data da questo strumento.
Vediamo allora quali sono le caratteristiche più importanti dei Permitted Development Rights.
Back to basics
I PDR sono uno strumento di urbanistica semplificata e liberalizzata che permette di effettuare cambi di destinazione d’uso o modifiche esterne (incluse nuove volumetrie) senza la necessità di ottenere un permesso di costruire esplicito dall’autorità urbanistica locale (ovvero una planning permission).
Molti professionisti ritengono che l’assenza di un permesso di costruire esplicito da parte del comune voglia dire che tutti le modifiche permesse dai PDR non rientrano nella sfera dei permessi urbanistici. In realtà la planning permission è data implicitamente a monte dalla legislazione in tutto il territorio nazionale dell’Inghilterra.
I PDR sono regolati dal Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015 (aka GPDO).
Il GPDO è uno strumento legislativo in continua evoluzione che ha le sue radici nel secondo dopoguerra e che, nei decenni, è arrivato a contare venti sezioni dedicate a tipologie di interventi in “urbanistica libera” che includono estensioni domestiche (Schedule 2, Part 1), cambi di destinazione d’uso (Part 3) e la vera e propria costruzione di nuove abitazioni (Part 20)
Il GPDO contiene anche molte sezioni riguardanti interventi liberalizzati su manufatti industriali, scuole, ospedali e altre classi d’uso non residenziali (come l’uso temporaneo di edifici per la ripresa di film o qualsiasi intervento sul territorio generato da necessità di sicurezza nazionale).
In questo articolo ci concentreremo sui Permitted Development Rights riguardanti il cambio tra destinazioni d’uso (Schedule 2, Part 3) e quelli che permettono la costruzione di nuovi appartamenti (Schedule 2, Part 20).
Liberi tutti? Quasi
Grazie al GPDO la planning permission per un certo cambio d’uso o la costruzione di nuove unità viene data direttamente e in principio dalla legge nazionale, ma questo non vuol dire che si possa aprire subito il cantiere.
Al proponente resta il compito, a volte gravoso, di accertarsi che i parametri del suo progetto rispettino tutti i limiti dati dalla legge e che non ci siano trappole del titolo catastale del bene immobile in questione o nella sua storia urbanistica.
A esempio, se un palazzo a uso ufficio è stato costruito grazie a una planning permission storica in cui veniva esplicitamente proibito il cambio delle superfici verso altre destinazioni d’uso (per mantenere l’identità direzionale di una certa zona di una città), l’esistenza, in principio, del Permitted Development Right per la trasformazione in residenziale si andrebbe a scontrarsi con questa clausola storica che solo una nuova full planning permission potrebbe eliminare (con rischi molto più alti di rifiuto).
In molti casi, soprattutto per le operazioni più invasive e di maggiori dimensioni, è anche necessaria l’approvazione preventiva (Prior Approval) dell’autorità su certi parametri tecnici che non sono approvati ab origine dalla legislazione vista la loro criticità ambientale (tra gli altri troviamo il rischio di inondazione, gli impatti sul traffico, e la contaminazione del terreno).
Per le operazioni edili e i cambi d’uso più complessi, come la costruzione di nuovi piani sopra edifici esistenti e il cambio d’uso da commerciale/direzionale a residenziale, i parametri tecnici da analizzare con report specifici sono molti e la quantità totale di documenti da presentare al comune di riferimento è comparabile a quella di una full planning permission.
Restano però fuori molti aspetti che rendono la vita dello sviluppatore immobiliare – e del suo team – relativamente più semplice rispetto al permesso di costruire vero e proprio.
Allora quali sono i vantaggi principali dei Permitted Development Rights per investitori e imprese che vogliono massimizzare il valore e l’utilizzo dei loro asset immobiliari?
Uno strumento più agile per creare valore
Se la due diligence iniziale conferma che il lotto o l’edificio in questione è libero da zavorre burocratiche, urbanistiche o contrattuali storiche e se c’è effettivamente potenziale per procedere con un cambio d’uso o delle estensioni che aumenterebbero il valore dell’immobile, i Permitted Development sono uno strumento molto utile per realizzarle.
Ecco alcuni degli aspetti strategicamente più vantaggiosi per investitori, sviluppatori e proprietari di immobili che possono utilizzare i PDR nei loro asset:
• Valenza ed effetto su tutto il territorio nazionale – Le autorità urbanistiche locali hanno diritto di limitarli, ma solo per ragioni urbanistiche comprovate. In assenza di motivazioni economiche, sociali o ambientali specifiche che convincano il Segretario di Stato della necessità di una restrizione localizzata (Article 4 Direction), i Permitted Development Rights si applicano egualmente su tutto il territorio dell’Inghilterra. Questo significa che lo stesso strumento – ad esempio il PDR per il cambio d’uso di un edificio in Classe E (comprendente uffici e light industrial) a residenziale – può essere usato dagli sviluppatori nelle aree a maggiore richiesta di residenziale (e con maggiori profitti risultanti), senza preoccuparsi delle politiche di piano locale che potrebbero essere molto più restrittive su questo specifico cambio d’uso.
• Uso strategico in situazioni difficili – Ottenere un Prior Approval per un cambio d’uso (poniamo da commerciale a residenziale) non è necessariamente l’ultima mossa nella partita di scacchi con l’autorità urbanistica locale. Se il cambio d’uso viene approvato “per forza” dal comune poiché rispetta tutti i parametri di legge, il proponente può usare questa approvazione come leverage per negoziare in futuro opzioni di sviluppo alternative per lo stesso sito in sede di full planning application. Le obiezioni sulla perdita dell’uso commerciale verranno rimandate al mittente ricordando alla controparte che la perdita è stata già di fatto approvata. Il proponente userà questa fall-back position per modificare il progetto come necessario (“ti lascio uno spazio commerciale fronte strada che potrei rimuovere comunque, ma discutiamo un aumento di volume ai piani superiori per creare più appartamenti”).
• Minore rischio di commenti negativi – Visto che il GPDO codifica chiaramente quali sono le tematiche su cui il comune, le agenzie preposte e i residenti locali possono commentare (ovvero solo quelle per cui è necessario ottenere il Prior Approval), vengono automaticamente ridotte la aree di attrito con le controparti. Se viene richiesto un Prior Approval per il cambio d’uso da clinica medica a residenziale, senza opere esterne, il vicino curioso non potrà lamentarsi che il progetto non include balconi o che i nuovi appartamenti avranno finestre troppo vicine alle sue per il semplice motivo che la legge non richiede che questi parametri vengano considerati, ovvero questi parametri non compaiono per nulla nel testo della classe rilevante (Class MA).
• Molte politiche di piano non entrano in gioco – Per lo stesso motivo di cui sopra, se certi parametri di progetto non rientrano tra quelli che devono essere rispettati per allinearsi con il GPDO, le politiche di piano relative a questi parametri non potranno essere usate dal comune per rifiutare il Prior Approval. Un esempio importante è quello dell’affordable housing. Moltissime autorità locali hanno politiche di piano che richiedono la creazione di unità di edilizia sociale on-site o il pagamento di contributi finanziari per creazione di unità off-site in tutti i progetti che includono nuove superfici ad uso residenziale. Il GPDO non richiede nessun contributo – in nessuna classe – e quindi il comune semplicemente non può farlo di sua spontanea volontà, perché andrebbe contro il testo della legge.
Cosa posso ottenere con i Permitted Development Rights?
Come accennato, i PDR possono essere applicati per ottenere moltissime operazioni di sviluppo, tra cui lavori minori su case esistenti, modifiche e cambi d’uso su edifici in uso commerciale, scolastico e industriale e altri interventi temporanei su lotti o manufatti.
Per chi vuole analizzare in dettaglio le opzioni date dalla legislazione sui PDR, il testo fondamentale è An introduction to the General Permitted Development Order di Ben Fullbrook, pubblicato nel 2021, che si può trovare facilmente online.
Qui sotto propongo un sommario dei PDR disponibili per ottenere cambi di destinazione d’uso e per costruire nuove unità abitative, suddivise per classi.
Il sommario è aggiornato a gennaio 2024, quindi dovrà essere recepito come una fotografia generale del quadro legislativo in quel momento e non come un riassunto completo e perpetuamento aggiornato.
Cambi d’uso (Schedule 2, Part 3 of the GPDO)
• Class A – Casinò, ufficio scommesse, loan shop e take-away > Classe d’uso E (commerciale, uffici e servizi)
• Class AA – Pub, wine bar, osteria > Pub, wine bar, osteria con somministrazione di cibo
• Class G – Classe d’uso E (commerciale, uffici e servizi) o ufficio scommesse o loan shop > Uso misto con aggiunta di fino a due appartamenti residenziali
• Class H – Uso misto con due appartamenti residenziali > Classe d’uso E (commerciale, uffici e servizi) o ufficio scommesse o loan sho
• Class I – Industriale > Stoccaggio e distribuzione
• Class L – Small House in Multiple Occupation (HMO, casa condivisa) > Residenziale e viceversa
• Class M – Lavanderia, ufficio scommesse, loan shop o take-away o un mix di usi comprendente lavanderia, ufficio scommesse o loan shop e residenziale > Residenziale
• Class MA – Classe d’uso E (commerciale, uffici e servizi) > Residenziale
• Class N – Sala giochi o casinò > Residenziale
• Class P – Stoccaggio o distribuzione > Residenziale
• Class PA – Industria leggera > Residenziale
• Class Q – Edifici agricoli > Residenziale
• Class R – Edifici agricoli > Uso flessibile (stoccaggio e distribuzione, hotel, Class E)
• Class S – Edifici agricoli > Scuola statale
• Class T – Hotel, casa di riposo, prigioni e centri di rieducazione, Class E > Scuola statale
• Class U – Uso permesso da Class T > Uso preesistente
• Class V – Uso permesso da una planning permission > Altri usi permessi al momento del rilascio della planning permission
Costruzione di nuove unità abitative (Schedule 2, Part 20 of the GPDO)
• Class ZA – Demolizione di edificio esistente (palazzina residenziale o edificio singolo ad uso ufficio, industria leggera o ricerca e sviluppo, o una combinazione di questi usi) e costruzione di nuova palazzina residenziale o nuova casa singola
• Class A – Costruzione di fino a due nuovi piani con nuovi appartamenti sopra una palazzina residenziale esistente
• Class AA – Costruzione di fino a due nuovi piani con nuovi appartamenti sopra un edificio ad uso misto (palazzina residenziale con piano terra commerciale)
• Class AB – Costruzione di nuovi appartamenti sopra l’ultimo piano di edifici a schiera (terrace buildings) in uso commerciale o misto (commerciale e residenziale)
• Class AC – Costruzione di nuovi appartamenti sopra l’ultimo piano di edifici a schiera (terrace buildings) in uso residenziale
• Class AD – Costruzione di nuovi appartamenti sopra l’ultimo piano di case indipendenti (detached house) in uso residenziale.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
