Lo scorso anno a Milano si sono registrate 24.832 transazioni residenziali, un valore in calo del -13,2%, rispetto al 2022 Dati Agenzia delle Entrate) e in base alle rilevazioni presso le agenzie Gabetti, la variazione dei prezzi è invece stata positiva, con un +0,8%, rispetto al 2022.
Le tempistiche medie di vendita si confermano intorno ai 2 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative che sono stati nell’ordine del 7%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.
Il mercato delle compravendite residenziali a Milano, come del resto in tutte le principali città italiane, segna quindi una frenata nel 2023. Un calo già previsto a seguito dell’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione e dovuto al combinato disposto tra aumento dei tassi di interesse e aumento dei valori immobiliari, che ha di fatto escluso una buona fetta di potenziali acquirenti. Milano rimane comunque una città caratterizzata da un forte dinamismo nel settore immobiliare, confermandosi, grazie anche a interventi e progetti di rigenerazione urbana, un ambiente propizio allo sviluppo e alla valorizzazione degli immobili.
“Milano, città dalla forte presenza di capitale umano, tessuto imprenditoriale, dimensione universitaria e che continua a offrire ottime opportunità, ha visto e vedrà una domanda sempre più alta rispetto all’offerta, motivo per il quale i prezzi degli immobili sono cresciuti enormemente negli ultimi anni e sono destinati a crescere ancora, soprattutto dopo che i tassi di interesse si abbasseranno di almeno un punto percentuale. Inoltre, l’avvicinarsi dell’evento olimpico contribuirà ad alimentare la domanda di residenziale e non solo. Ci aspettiamo quindi un mercato positivo per i prossimi anni” sostiene Diego Vitello, senior research analyst dell’ufficio studi Gabetti.
In centro valori stabili
Nel dettaglio, ponendo uno sguardo alle zone centrali quali Duomo-Cadorna-Cordusio-Castello Sforzesco-Parco Sempione e Sarpi-Canonica-Arco della Pace-Arena, i valori si sono mantenuti sostanzialmente stabili ed elevati, rispettivamente tra i 6.250 e gli 8.400 €/mq, con punte di 11.400 €/mq nella zona del Quadrilatero della Moda. Queste aree, caratterizzate da una centralità rilevante e dalla robusta presenza turistica, consentono una significativa redditività dell’immobile dovuta alla forte richiesta immobiliare e, di conseguenza, ai canoni di locazione elevati.
I quartieri situati nel centro, o più in generale nelle zone interne alla circonvallazione, sono caratterizzati da un tessuto urbano consolidato che negli ultimi anni sta diventando oggetto di progetti di rigenerazione urbana, tali da cambiarne la geografia e, quindi, comportano un aumento dei valori immobiliari e una riduzione dei tempi di vendita. Nello specifico, sono diversi i progetti immobiliari in corso collocati tra la cerchia dei Navigli e la circonvallazione esterna: tra questi, la rigenerazione degli ex-scali ferroviari di Porta Romana e Farini, dove è previsto uno sviluppo a destinazione mixed-use.
Particolare attenzione anche a tutta la zona di Garibaldi-Porta Nuova-Moscova che, grazie alla posizione centrale e alla vicinanza alla stazione ferroviaria di Porta Garibaldi, risulta essere molto attraente sia per gli investitori, sia per le famiglie. In questa area i numerosi grattacieli moderni, che ospitano uffici di grandi multinazionali, appartamenti di lusso e spazi commerciali, hanno ridisegnato lo skyline della città e portato a un aumento dei valori, che nel secondo semestre del 2023 si sono attestati a 7.750 €/mq. Rimanendo sempre tra le due cerchie della città ma spostandoci più ad ovest, nella zona di City-Life-Fiera-Tre Torri, il valore medio si attesta a 6.350 €/mq, con punte nettamente più alte se si tengono in considerazioni i nuovi edifici residenziali di lusso che possono arrivare anche oltre i 10.000 euro al mq.
La domanda residenziale di un target con disponibilità medio-alte conferma l’interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano la zona di Pagano-Boccaccio, con prezzi medi pari a 6.750 €/mq, e Porta Romana e Navigli, i cui prezzi medi si aggirano tra i 5.800 e i 5.600 €/mq; segue la zona Bocconi-Bligny-Tibaldi, con prezzi medi pari a 4.600 €/mq.
Crescono i valori in periferia (est e Bovisa-Dergano)
Analizzando i dati della periferia, si nota come a Milano alcuni quartieri più decentrati stiano vivendo una notevole crescita dei prezzi residenziali. Questo trend è guidato da una serie di fattori, tra cui gli interventi di riqualificazione urbana in corso e la crescente pressione abitativa, che ha portato gli operatori a mettere sul mercato nuovi sviluppi immobiliari, tuttavia ancora lontani dal coprire la domanda cittadina. Infatti, i prezzi più accessibili che si riscontrano in queste aree, uniti al desiderio di spazi più ampi e di soluzioni abitative innovative, contribuiscono a spingere sempre più persone a cercare alloggi in queste zone periferiche.
Nella periferia est, la zona Lambrate-Ortica-Cimiano registra valori in leggero aumento attestandosi a un prezzo medio di 3.900 €/mq, con punte più alte nella zona di Lambrate, dove sono presenti nuovi progetti residenziali, anche di lusso, a conferma del fervore che sta vivendo il quartiere. Anche nella zona Bovisa-Dergano i prezzi delle case risultano in rialzo, attestandosi a 3.230 €/mq, a seguito di una forte vivacità che sta vivendo il quartiere, data non solo dalla presenza del Politecnico di Milano che ha contribuito negli anni a un forte ricambio generazionale ma anche da progetti di rigenerazione urbana – come quelli de La Goccia e dell’ex scalo ferroviario Farini – che ne stanno aumentando l’appetibilità.
Il forte dinamismo di cui gode Milano è dovuto anche alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, evento che sta già imprimendo un aumento dei valori immobiliari nel quadrante sud della città. In particolare, nella zona di Corvetto-Porto di Mare i prezzi medi si aggirano intorno a 2.900 €/mq, mentre nella zona di Chiaravalle-Ripamonti-Vigentino salgono a 3.600 €/mq. Valori che sono destinati a crescere ulteriormente una volta che verranno completati gli interventi di Symbiosis e dello scalo di Porta Romana.
A ciò si aggiunge il completamento, nel corso dell’anno, della nuova linea metropolitana M4 che permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, creando un interessante potenziale di sviluppo immobiliare.
