Il settore degli uffici in Italia sta patendo l’emergenza sanitaria che, tra l’altro, ha determinato un forte slancio dello smart working. Dopo aver archiviato un 2019 particolarmente positivo, il mercato office ha infatti chiuso i primi 9 mesi del 2020 con un assorbimento di 204.500 mq a Milano e 57.400 mq a Roma, registrando un calo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il secondo trimestre ha scontato gli effetti del lockdown e nonostante il comparto abbia ripreso a muoversi da maggio e giugno, nei mesi di luglio, agosto e settembre l’assorbimento di spazio a uso ufficio è stato al di sotto delle medie trimestrali.
Il mercato uffici a Milano e Roma
Entrando nel merito delle 2 città di riferimento, a Milano, in termini di superficie locata, i mercati più attivi sono stati la periferia, con il 42% della superficie totale – grazie principalmente alla registrazione di un pre-let di circa 41.000 mq nel primo trimestre -, e la zona di Porta Nuova business district con il 23%. Nel terzo trimestre si evidenzia, in particolare, una quota significativa dell’assorbimento (60%) nell’Hinterland, dovuta a 2 transazioni superiori ai 9.000 mq.
Per quanto riguarda i canoni prime, nel Cbd del capoluogo lombardo si segnala una stabilità a circa 600 €/mq annuo rispetto al trimestre scorso e in aumento in confronto allo stesso periodo del 2019. Pure i rendimenti (lordi) sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto al trimestre precedente, con un prime yield nella zona centrale di Milano intorno al 4,5%.
Passando nella capitale, è la zona dell’Eur che risulta essere la macroarea di preferenza, con il 30% dell’assorbimento totale. Qui gli affitti risultano in lieve calo rispetto al trimestre scorso, con un prime rent nelle parti più centrali della città pari a 440€/mq annuo. Stabili invece i rendimenti con un prime yield nel centro di Roma intorno al 5% circa.
La situazione e le prospettive di mercato
Tutto ciò premesso, dovendo sintetizzare cosa sta accadendo nel settore office nel 2020, a causa appunto della pandemia, si sono ridotte in modo significativo le operazioni e lo stock a disposizione trova al momento difficile locazione, mentre tanti locatari hanno chiesto, o stanno chiedendo, la rinegoziazione dei canoni.
Considerando pure le nuove restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria, ci si augura che in 6/8 mesi la situazione torni a normalizzarsi. Anche perché è impensabile fare a meno degli uffici. E le società che avevano in programma di cambiare sede hanno semplicemente rimandato il progetto, procrastinando di fatto i tempi.
Non a caso, a tutt’oggi, non si evidenzia una sostanziale tendenza al ribasso dei canoni di locazione e dei prezzi nelle compravendite. Piuttosto in tema di affitti, i locatari trattano con i landlord per ottenere un pacchetto di riduzioni/facilitazioni, con un maggior ricorso allo step rent, mantenendo però intatto il canone a regime. Anche perché tagliare un canone a regime del 20% o del 30% equivale praticamente a ribassare della stessa percentuale il valore dell’immobile: operazione di fatto non plausibile – a maggior ragione per i grandi operatori – essendo determinata da una circostanza contingente, come l’attuale, e non da una situazione strutturale.
Nuove modalità di progettazione uffici all’orizzonte
Cambierà invece per gli uffici la modalità di progettazione, distribuzione e fruizione degli spazi interni, come conseguenza della forte accelerazione data, anche nel nostro Paese, allo smart working. Ovvero, è prevedibile l’adozione di una maggiore distanza tra le postazioni di lavoro che, in parte, riassorbirà la superficie complessiva presumibilmente ridotta per l’utilizzo dell’home working. Si creeranno più ambienti comuni per favorire team building, brain storming e socializzazione in compensazione, appunto, all’isolamento sociale determinato dallo smart working che, seppur in misura minore, è presumibile proseguirà anche dopo l’emergenza.
Non solo, in quest’ottica di maggiore flessibilità della modalità lavoro, verrà sempre meno il concetto di scrivania propria, mentre crescerà quello di desk condiviso. Infine, da non sottovalutare il fatto che queste nuove esigenze velocizzeranno nell’office il rinnovamento e la modernizzazione dello stock immobiliare esistente, compresa l’eventuale conversione in altri format.
di Luca Blasi – direttore generale Gabetti Agency
Scarica QUI l’Office market review Milano Roma Q3 2020 di Gabetti Agency.
