Nella prima metà del 2024, il mercato immobiliare commerciale europeo ha mostrato segnali di ripresa, con un aumento dei volumi di investimento anno su anno. La ripresa è iniziata in previsione di un graduale allentamento della politica monetaria da parte della BCE.
A giugno, la BCE ha tagliato i tassi per la prima volta da settembre 2019, riducendo i tassi d’interesse di 25 punti base. Questo rappresenta un punto di svolta nella politica monetaria e alimenta le prospettive di un recupero del settore immobiliare.
Schemi di ripresa diversi in Europa
Al di fuori della Francia, in cui il mercato immobiliare è in un “limbo” a causa del contesto politico e del suo impatto sul rendimento dei titoli di Stato francesi, nella prima metà del 2024 i volumi degli investimenti sul mercato immobiliare commerciale risultano in crescita dell’11% anno su anno. Nonostante sia al di sotto della media a dieci anni, l’aumento nei volumi segnala in ogni caso un grande cambiamento per il mercato immobiliare in tutta Europa. Ad esempio, Paesi che hanno subito una brusca correzione nel 2023 come Belgio, Olanda, Lussemburgo, Germania e Regno Unito hanno registrato rialzi nei volumi di investimento rispettivamente del 73% (BeneLux), 23% e 9%, mentre la Francia era in territorio negativo a -25% nello stesso periodo.
Tutte le asset class hanno registrato una crescita nei volumi di investimento nella prima metà del 2024: il turismo (+62%), la logistica (+7%), l’healthcare (+4%) e gli uffici e negozi (con +1% rispettivamente). Tuttavia, gli asset core e che offrono diversificazione (logistica, healthcare, turismo e residenziale gestito) restano i più richiesti.
Gli uffici: stabilizzazione dei rendimenti per gli asset migliori
Nel secondo trimestre dell’anno, i rendimenti degli immobili di prima qualità si sono mantenuti generalmente stabili, offrendo agli investitori una migliore visibilità di prezzo.
Alla fine di giugno, i rendimenti degli uffici “prime” nelle maggiori capitali europee erano tra il 4% e il 5%. Questa relativa stabilità segna un punto di svolta dopo un periodo di notevole correzione dei prezzi. Le aree metropolitane offrono rendimenti più elevati, spesso al di sopra del 6%, che riflettono un premio di rischio più alto per i mercati secondari.
Tuttavia, il mercato degli uffici presenta un quadro misto. Se da un lato le zone periferiche continuano a subire revisioni al ribasso dei valori immobiliari, dall’altro quelle centrali continuano ad attrarre investitori. In Europa queste posizioni nella fascia prime, caratterizzate da un basso tasso di sfitto e una forte domanda da parte degli utenti, potrebbero addirittura vedere una modesta compressione dei rendimenti entro la fine del 2025. Tuttavia, è improbabile che i rendimenti degli uffici “prime” tornino ai livelli registrati all’inizio del 2022, indicando una “nuova normalità” per il mercato.
Tassi di sfitto: tendenze divergenti
Per il secondo trimestre consecutivo, l’occupazione degli uffici in Europa è cresciuta ancora leggermente. Nel corso della prima metà dell’anno è aumentata del 3% rispetto allo scorso anno, nonostante sia ancora del 20% inferiore rispetto alla media dei dieci anni precedenti.
La domanda è sostenuta principalmente dalla razionalizzazione dei costi immobiliari e dalla ricerca di spazi adatti alle nuove abitudini lavorative. Eppure, l’andamento dei mercati diverge. Ad esempio, l’occupazione a Edimburgo e Amburgo è in calo rispettivamente del 28% e 20%, mentre a Dublino e Monaco ha registrato miglioramenti significativi, rispettivamente del 61% e 27%.
Ad eccezione dell’Europa del sud (Madrid, Barcellona, Milano), in cui la crescita economica sta favorendo il mercato immobiliare, gli affitti restano inferiori alla media di lungo termine. In Europa il tasso di sfitto è cresciuto del 2% nel trimestre, facendo salire l’aumento annuale al 14%. L’offerta di uffici nelle zone core è scarsa ma i tassi di sfitto nelle zone periferiche continuano a crescere, dove l’offerta è in gran parte costituita da asset di seconda mano. La domanda, che sostiene gli affitti “prime”, è concentrata su edifici moderni ed efficienti dal punto di vista energetico che offrono servizi di qualità. Gli affitti “prime”, che riguardano solo una parte limitata del mercato, sono aumentati in media del 6% anno su anno e del 31% su dieci anni. Un incremento deciso che pone la questione della sostenibilità di questi affitti nei mercati in cui sono cresciuti di più, come Berlino (+91%), Monaco (+61%) e Madrid (+66%).
In conclusione, nonostante i cambiamenti strutturali e l’incertezza economica, il mercato immobiliare europeo sta mostrando timidi segnali di ripresa, che fanno pensare all’inizio di un nuovo ciclo. L’aumento nei volumi di investimento dovrebbe portare alla fine a una crescita nei valori, che avverrà quando gli investitori avranno visibilità sui tempi dell’allentamento monetario da parte della BCE.
Inoltre, l’adattabilità del mercato alle nuove normative, specie in termini di standard ambientali e di flessibilità degli spazi, ne dimostra la capacità di evoluzione in risposta a cambiamenti strutturali. La forte domanda di asset di qualità in posizioni centrali sottolinea l’importanza crescente della selettività nelle strategie d’investimento.
Virginie Wallut, director of real estate research and sustainable investment, La Française real estate managers
