Nel primo semestre 2025 sono stati investiti 670 milioni di euro nel settore living, in crescita del +118% rispetto al 2024. Milano, Roma, Firenze, Bologna e Torino si confermano poli di attrazione, con domanda in aumento e canoni competitivi rispetto alle principali capitali europee.
Questo è quanto emerge dal report Italian living overview: “Evolving markets and emerging opportunities” di Savills.
Resilienza italiana nel contesto europeo
Le pressioni demografiche – invecchiamento della popolazione, bassa natalità e urbanizzazione crescente – stanno ridisegnando il fabbisogno abitativo a livello globale. In Europa, l’accessibilità rimane una sfida cruciale in un contesto di prezzi e canoni in continua crescita e un potere d’acquisto che non tiene il passo.
In questo scenario, l’Italia si distingue per una maggiore competitività rispetto ad altri Paesi, anche nelle grandi città come Milano, Roma, Firenze, Bologna e Torino, che competono a livello globale per attrarre studenti, giovani professionisti e imprese innovative.
Prezzi e canoni in Italia sono cresciuti a livelli inferiori rispetto alle principali capitali europee, garantendo un vantaggio competitivo, ma la pressione della domanda continua a spingere verso l’alto i canoni di locazione. Per mantenere un equilibrio positivo sarà cruciale rafforzare l’offerta e accompagnare la crescita con soluzioni abitative innovative.
Investimenti: l’impatto della direttiva Epbd e la diversificazione degli asset
Con l’imminente entrata in vigore della direttiva Epbd (2026), che introduce standard minimi di efficienza energetica per gli edifici, il settore residenziale è chiamato ad accelerare la realizzazione di nuovi progetti, la riqualificazione dello stock esistente e l’introduzione di nuovi format abitativi.
Nel lungo termine, i trend demografici e la crescente attenzione ai criteri ESG sosterranno l’attività di investimento, con il living che continuerà ad attrarre capitali istituzionali alla ricerca di opportunità di diversificazione dei portafogli di investimento e di rendimenti stabili.
Pbsa: la punta di diamante del living
Il segmento dello student housing si conferma il più dinamico del living e quello con le maggiori prospettive di crescita. L’Italia continua ad attrarre un numero crescente di studenti, sia nazionali che internazionali (+3% YoY, per un totale di oltre 1,9 milioni di iscritti), ma l’offerta disponibile resta fortemente insufficiente, con appena 85.000 posti letto oggi sul mercato. Per colmare almeno in parte questo gap, la pipeline prevede oltre 32.000 nuovi posti entro il 2028, concentrati soprattutto a Milano, Roma, Torino, Bologna e Firenze. In questo scenario, la principale sfida sarà garantire l’accessibilità economica, in un contesto che si fa sempre più competitivo anche a livello internazionale.
Build-to-Rent: il prossimo segmento in crescita
In linea con quanto già avvenuto in altri mercati europei, anche in Italia il Build-to-Rent sta guadagnando terreno, sostenuto dall’interesse crescente degli investitori istituzionali e dalla necessità di ampliare l’offerta di abitazioni in locazione. La domanda per questa tipologia di prodotto è infatti alimentata da una carenza strutturale di stock e da dinamiche demografiche che spingono verso soluzioni abitative più flessibili. Pur essendo ancora in una fase embrionale rispetto ad altri Paesi, il capitale destinato al settore è atteso in forte crescita nei prossimi 24 mesi.
Queste condizioni delineano un forte potenziale di sviluppo, con prospettive di rendimenti interessanti nel medio termine e un contributo decisivo al riequilibrio del mercato.
Build-to-Sell: ritorno all’equilibrio
Dopo un 2024 caratterizzato da un rallentamento dovuto all’aumento dei tassi, il comparto Build-to-Sell ha ritrovato equilibrio e slancio nel 2025. L’attività di sviluppo rimane sostenuta, con una pipeline solida e nuovi sviluppi che rispondono alle nascenti dinamiche di domanda e localizzazione. Una parte significativa degli investimenti riguarda progetti di riconversione di asset in residenziale o in sviluppi mixed-use, che rispondono in modo più puntuale alle esigenze del mercato e contribuiscono a diversificare l’offerta disponibile.
Giacomo De Feo – director, investment di Savills afferma: “Nel corso del 2025 il Living in Italia ha registrato un trend di consolidamento come asset class istituzionale, non più come nicchia, ma come elemento chiave delle strategie di investimento immobiliari. Milano e Roma restano i mercati più dinamici, sostenuti da una domanda costante e una maggior competitività rispetto ad altre città europee. Con l’espansione del Build-to-Rent e PBSA, il settore rafforza le proprie basi strutturali e conferma il suo ruolo strategico per gli investimenti di lungo periodo.”
