Il 2025 si prospetta come un anno di consolidamento del mercato immobiliare, sostenuto da un calo dei tassi d’interesse dei mutui e dalle nuove tendenze abitative. Secondo le ultime analisi condotte dagli esperti del settore e dagli osservatori immobiliari operanti in Italia il settore continuerà ancora a crescere, anche se con dinamiche differenziate in base sia alla localizzazione sia alla tipologia di immobile.
Confrontandosi con esperti del settore otteniamo una lettura più attenta delle ultime analisi, l’agente immobiliare Maria Luisa Rotondo di Tailor Made Real Estate conferma come “i dati raccolti dai principali osservatori immobiliari – da Euromq.it a Gabetti, passando per Tecnocasa e S&P – delineano un 2025 orientato al consolidamento per il mercato immobiliare, grazie principalmente al calo dei tassi d’interesse e all’interesse dei più giovani, che sembrano privilegiare la casa di proprietà in alternativa al caro affitti”.
Il 2024 si conclude con segnali di recupero
Dopo un 2023 caratterizzato da un andamento negativo, il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2024 con segnali di recupero, seppur tra molte incertezze. Infatti, il calo dell’inflazione e la riduzione del costo del denaro hanno sicuramente fornito sollievo al settore dei mutui e hanno incentivato l’interesse di acquirenti e investitori. Secondo un’indagine condotta dal Centro Studi di Euromq.it, nel 2024 il 58% delle transazioni immobiliari ha riguardato l’acquisto della prima casa, segnalando il permanere di un forte fabbisogno abitativo. Mentre i giovani sono sempre più portati alla ricerca e acquisto della prima casa, l’andamento del mercato a livello nazionale mostra come il 42% delle compravendite ha riguardato anche l’acquisto di seconde case, testimoniando come il settore continui ad essere un punto di riferimento per investimenti, soprattutto in un contesto economico in ripresa.
Dal lato dei venditori, invece, il 17,3% ha ceduto la propria prima casa, mentre ben l’82,8% ha venduto una seconda abitazione, evidenziando l’importanza della liquidità e della razionalizzazione del patrimonio immobiliare.
Un altro fattore importante da considerare nella valutazione dello scenario immobiliare italiano nel 2024 è quello della pressione fiscale sugli immobili non abitati e sui relativi costi di gestione, che hanno portato, proprio per questo motivo, diversi proprietari di seconde case a vendere per l’insostenibilità del mantenimento di una o più case, oltre quella principale.
Compravendita: sempre più under 40 vogliono comprare casa
Hanno 38 anni in media gli acquirenti che hanno scelto di comprare una casa nel corso del 2024. Questo conferma che la platea degli acquirenti tende verso quella fascia della popolazione che vuole in qualche modo “sistemarsi” in un luogo ben preciso, ma soprattutto sfuggire dal caro affitti che riguarda principalmente città come: Milano, Roma e Firenze.
Guardando invece alle fasce d’età degli acquirenti si nota comunque che sono proprio i giovani ad essere tra i più interessati all’acquisto di una casa: il 31% dei compratori ha un’età compresa tra i 18 e i 25 anni, mentre il 24% ha un’età tra i 36 e i 45 anni.
Sul fronte dei venditori, invece, l’età si innalza: è infatti intorno ai 55 anni e principalmente vede una forte incidenza nella fascia tra i 50 e i 60 anni. Dati che confermano una tendenza ormai consolidata, ossia: i giovani acquistano mentre le generazioni più anziane tendono a vendere.
Il declino demografico in Italia però influenza e influenzerà soprattutto negli anni a venire lo scenario immobiliare italiano. Una riduzione della popolazione giovane si traduce in una platea ristretta di potenziali acquirenti e di una contestuale crescita, invece, di coloro che vorranno vendere la propria eredità immobiliare.
Sempre più attenzione a sostenibilità ed efficienza energetica
La maggior parte degli acquirenti sono giovani e questo in parte sta portando a un cambio di paradigma sia nella ricerca degli immobili sia nella tipologia di abitazioni più ricercate. Sicuramente il patrimonio edilizio italiano su tutto il territorio, attualmente, è determinato per lo più da una forte obsolescenza sia dal punto di vista delle strutture sia e soprattutto nel campo dell’efficienza energetica. Inoltre, c’è un cambiamento demografico in atto, un aumento del remote working oltre che una maggiore attenzione alla sostenibilità e alla gestione ottimizzata dello spazio. Insomma, si prediligono sempre più case che permettano la creazione di open space, e che possano essere poste a una riqualificazione energetica che porti alla riduzione dei consumi e al risparmio.
Guardando al mercato immobiliare del 2024 questa tendenza si è confermata con un aumento di richiesta per i trilocali che hanno coperto il 28,2% delle transazioni. I trilocali, infatti, si confermano come una delle soluzioni abitative migliori, sia per le metrature confortevoli ma non eccessive, sia per le conformazioni che permettono spesso di creare in fase di ristrutturazione ampi open space che danno una sensazione di maggior comfort soprattutto ai giovani acquirenti.
Al secondo posto, invece, ci sono i quadrilocali che rimangono tra i preferiti delle famiglie con uno o più figli, per la ripartizione delle stanze. Infine, i bilocali che hanno mantenuto anche per il 2024 la stessa quota di mercato dell’anno precedente, pari al 19,7%.
Per il 2025 sono previsti aumenti delle compravendite, ma non solo
L’ultimo report di S&P rivela come nel 2024 i prezzi nominali delle case hanno registrato una crescita significativa, spingendo gli analisti a rivedere al rialzo le previsioni per il periodo 2025-2027, con un aumento medio annuo dei prezzi immobiliari stimato intorno al 3%.
Invece, con un focus sulla realtà immobiliare italiana, l’analisi di Tecnocasa prospetta nel 2025 un numero di compravendite immobiliari che dovrebbe oscillare tra 710 e 720 mila transazioni, confermando i volumi registrati nel 2024. Per quanto riguarda i prezzi, si prevede invece una crescita moderata compresa tra 0% e +2%, con una differenziazione marcata tra immobili di pregio, destinati a mantenere o incrementare il loro valore, e immobili che necessitano di ristrutturazioni, il cui valore potrebbe restare stabile o subire leggere flessioni.
Oltre al settore della compravendita immobiliare, in crescita anche il mercato degli affitti. Nel dettaglio il mercato delle locazioni continuerà a registrare un incremento dei canoni compreso tra +4% e +6%, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle principali località turistiche. La crescente domanda, unita alla scarsità di offerta, contribuirà a sostenere i prezzi, con un’attenzione crescente alla qualità degli immobili e ai servizi offerti.
Infine, anche il settore del real estate di lusso si conferma in crescita, con andamenti differenti a livello globale. Milano si posiziona in testa al mercato italiano con un incremento atteso del 3,5%, mentre in Europa la città con la crescita maggiore sarà Stoccolma, con un aumento stimato del 6%. A livello internazionale, Dubai continua a rappresentare una delle destinazioni più attrattive per gli investitori nel segmento di lusso, con una crescita prevista del 5%.
Il calo degli interessi fattore primario dell’aumento delle compravendite
Uno dei principali motivi di ripresa del mercato immobiliare nel 2025 è dettato da un taglio dei tassi della Bce. I tassi d’interesse più bassi facilitano l’accesso al mercato delle compravendite e permettono a una platea più ampia di potenziali acquirenti di valutare l’acquisto di un’immobile. Secondo le ultime analisi dei dati finanziari, infatti, la Banca Centrale Europea durante il 2025 potrebbe arrivare a una riduzione dei tassi d’interesse di 50 punti base.
Questo scenario, inoltre, non è positivo solo per la compravendita di immobili per gli italiani, ma anche per gli stranieri che vogliono acquistare una seconda casa in Italia, dato che anche la Banca d’Inghilterra potrebbe operare un taglio di 100 punti base, mentre la Riskbank svedese potrebbe ridurre i tassi d’interesse di 50 punti base, come la Bce. La riduzione dei mutui in ogni caso tende dunque a favorire l’incremento delle richieste di finanziamento e supporta la solidità delle condizioni macroeconomiche che in genere determinato un miglioramento del mercato immobiliare su tutto il suolo nazionale.
Prevista anche una lieve impennata nei prezzi, male chi non si adeguerà ai nuovi standard di riqualificazione
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, nel 2025 è previsto un leggero aumento che rimane in linea con le tendenze viste nel corso del 2024. In Italia, su base nazionale i prezzi immobiliari vedranno una leggera crescita con una variazione dei prezzi che va dallo 0% al 2% circa. Le abitazioni che non soddisferanno i criteri di qualità richiesti dagli acquirenti, specie quelle che hanno bisogno di interventi per la riqualificazione sia strutturale sia energetica, continueranno a perdere valore nel corso del 2025.
Invece, ci sarà un aumento dei prezzi che sarà legato principalmente agli immobili signorili, di nuova costruzione che sono in ottimo stato o comunque in uno stato “buono”, che quindi non necessitano di grandi interventi. In aumento anche i prezzi per le abitazioni che si trovano in posizioni vantaggiose, ad esempio vicino a scuole, fermate dei mezzi pubblici, stazioni o metro. Ma anche i prezzi di tutte quelle abitazioni che non solo offrono vantaggi strutturali e logistici, ma che hanno già uno stato energetico efficiente risultando, dunque, più sostenibili.
Lombardia e Milano al centro delle nuove tendenze
A conferma dei dati del 2024 e delle previsioni per il 2025 la Lombardia, e soprattutto Milano, sembrerebbero tra le zone più interessate dalle tendenze evidenziate. Maria Luisa Rotondo, esperta del settore immobiliare operante a Milano e Lombardia: «La domanda di soluzioni abitative di qualità, ben posizionate e con standard energetici elevati, continuerà a rappresentare un driver determinante per il mercato nel 2025. Un contesto di tassi più favorevoli favorirà ancora di più un clima di fiducia, sia per chi cerca la prima casa sia per chi desidera investire. Ritengo, infine, che Milano saprà mantenere il suo ruolo di vetrina di riferimento, grazie a un’offerta immobiliare variegata e in grado di rispondere alle esigenze di un pubblico sempre più ampio ed eterogeneo».
Ponendo uno sguardo più approfondito sulla situazione del mercato immobiliare lombardo e analizzando i dati attualmente disponibili, lo scenario regionale vede un incremento dei prezzi di vendita al metro quadro del 7,28% se poniamo in paragone il mese di gennaio del 2024 a quello di gennaio del 2025. Per quanto riguarda invece, tutta la Lombardia il valore medio al metro quadro delle abitazioni si attesta intorno ai 2.519 euro contro i 2.348 euro del 2024. Aumentano anche i prezzi dell’affitto con una media di 18,35 euro al metro quadro nel mese di gennaio 2025 contro i 17,50 euro al metro quadro dello stesso mese nel 2024.
Invece, guardando alle diverse città possiamo determinare come ci siano delle differenze sostanziali tra Milano e altre città della Lombardia. Milano è sicuramente la città più cara, con un picco del costo medio a metro quadro che ha raggiunto i 3.856 euro, ma rimane comunque la più ambita sia da acquirenti nazionali sia internazionali. Maria Luisa Rotondo: «Milano resta un polo d’attrazione sia per acquirenti italiani sia per investitori esteri, sostenuta da un contesto economico dinamico e da un’offerta immobiliare sempre più attenta alla sostenibilità e all’efficienza energetica».
Infine, a Milano, proprio per la crescente gentrificazione si vedrà molto probabilmente una crescita dei prezzi non solo nelle zone tendenzialmente già tra le più apprezzate, ma anche in alcuni quartieri che una volta periferici stanno diventando sempre più centrali come Cimiano, zona per la quale è previsto un aumento dei costi degli immobili del 12,7% e Bovisa, con un aumento potenziale nel corso del 2025 pari al’11,2%. Maria Luisa Rotondo: «Milano beneficia, inoltre, di una forte spinta alla riqualificazione urbana che interessa sia le zone consolidate sia i quartieri in crescita come Cimiano, Bovisa, Certosa e Loreto. Proprio in queste ultime due aree, ormai al centro di numerosi progetti di rigenerazione, i valori immobiliari potrebbero registrare incrementi significativi, grazie al miglioramento delle infrastrutture e all’attenzione crescente verso immobili con caratteristiche moderne ed efficienti».
