Boom della logistica nel primo trimestre del 2025, che ha raggiunto quota 642 milioni di euro di investimenti, +121% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. (Fonte: Colliers).
Il mercato beneficia dei tagli ai tassi di interesse e, alla luce della stabilizzazione dei rendimenti dei Btp decennali al 3,5% (febbraio 2025), offre rendimenti più elevati, oltre alla ‘classica’ opportunità di diversificazione dei portafogli, che hanno appetito di investimenti value-add e core+, anche se i capitali core stanno riacquistando fiducia verso il paese.
Per quanto riguarda il mercato leasing, il Q1 2025 si è concluso con un assorbimento di 505.000 metri quadrati e una parte significativa della domanda di spazi logistici proviene dagli operatori 3PL, che rappresentano circa il 60% della domanda totale del mercato.
Solidi i progetti Built-to-own (Bto), che rappresentano circa il 10% della domanda, in un contesto dove il tasso di vacancy rimane stabile e leggermente inferiore alla media europea, attestandosi intorno al 4,8% a livello nazionale.
I colossi credono nel mercato della logistica
Blackstone ha lanciato Proxity, nuova piattaforma di logistica che includerà inizialmente un portafoglio di circa 500 tra edifici ed aree di sviluppo logistico, compresi asset italiani, per un totale di oltre sette milioni di metri quadrati di superficie affittabile, di proprietà di fondi immobiliari gestiti dalla società.
E l’Italia è anche nel mirino di Kamco Invest, uno dei maggiori gestori patrimoniali nella regione del Medio Oriente e del Nord Africa (Mena), che sta realizzando una nuova società di investimento e sviluppo, European green logistics space (Egls). Egls realizzerà strutture logistiche urbane e big box moderne e sostenibili attraverso una duplice strategia: acquisterà beni esistenti che possono essere migliorati, riadattati e trasformati in strutture moderne e sostenibili, e realizzerà anche sviluppi a terra.
Roma alza la voce
I maggiori sviluppi in corso guardano innanzitutto alla capitale, con il Rome logistic park. Dekus, società che cura anche il patrimonio di Benetton, ha avviato un progetto su oltre 500mila metri quadrati di terreno, con immobili per circa 250mila mq di superficie, per un investimento che ammonterebbe a 250 milioni di euro.
Tra i protagonisti della logistica italiana, Prologis si sta muovendo nel paese con sviluppi e rigenerazioni. L’ultima, in ordine cronologico, è la riqualificazione di un immobile adibito in passato a carpenteria, sito in via di Tor Cervara a Roma e acquisito recentemente dall’azienda. L’edificio, denominato “Tor Cervara DC1”, rientra nella strategia a lungo termine dell’azienda per rafforzare la presenza nell’area di Roma, dove attualmente possiede 28 edifici all’avanguardia, per un totale di 290.000 mq, interamente locati a clienti di prim’ordine.
La capitale è quindi protagonista dei nuovi sviluppi logistici, lo conferma anche l’acquisizione da parte di Logicor e Kryalos di un’area di oltre 54.000 mq per un importante progetto di rigenerazione urbana e sviluppo logistico. Il progetto prevede la completa demolizione e la costruzione di nuove strutture moderne e sostenibili, posizionate in un’area strategica vicino a Rommentre.
Emilia strategica
Il centro-nord conferma comunque l’attrattività per il comparto logistico, con Prologis che sta rinforzando il Park di Piacenza (nove edifici per un totale di 225.637 mq, interamente locati a clienti di prim’ordine) con altri due edifici sostenibili.
L’Emilia Romagna si conferma polo di punta anche con il park di Garbe di Castel San Pietro, uno sviluppo da 83.595 mq e il Fidenza logistics park di Weerts, comodo all’interporto di Parma e a quello di Bologna.
Per quanto riguarda le altre regioni del nord, i progetti più rilevanti guardano all’asse Milano-Genova, con il park Tortona di Garbe e il Venice logistic park di Weerts, parco di circa 400.000 mq, in arrivo a Dese, provincia di Venezia.
Roma e l’Emilia sono quindi i due poli della logistica 2025, che si conferma votata alla sostenibilità, con immobili che mirano alle certificazioni più autorevoli e alla ricerca di posizioni strategiche non solo rispetto alle principali arterie stradali, ma anche degli sbocchi marini.
Il tema della logistica nei porti è, infatti, sotto i riflettori, vista anche la recente sigla del protocollo di intesa a Venezia tra Freight Leaders Council, associazione che riunisce i principali attori della filiera logistica e Iut – Unione interporti riuniti, per costruire una logistica di filiera che metta a sistema competenze, infrastrutture e innovazione.
