La rigenerazione urbana in Italia è chiamata a cambiare paradigma, riposizionando il real estate verso un’economia reale oltre che finanziaria. È quanto emerge dal lavoro della Community Valore Rigenerazione Urbana promossa da Teha (The European House – Ambrosetti), che il prossimo 5 novembre presenterà a Roma il proprio rapporto strategico.
La piattaforma multistakeholder ha strutturato un modello di sviluppo economico che calcola l’impatto sociale e che si sposta dalla logica meramente finanziaria. L’obiettivo è rimettere in moto i territori e “industrializzare” la filiera, stimando il potenziale del settore come un vero e proprio comparto industriale in grado di generare impatti positivi e misurabili.
I numeri del mercato potenziale e gli ostacoli
Secondo le stime elaborate da Thea, il mercato potenziale della rigenerazione urbana può sbloccare 1.360 miliardi di euro. L’impatto complessivo sul Pil (diretto, indiretto e indotto) è stimato in quasi 1.600 miliardi di euro nel periodo tra il 2025 e il 2050. Nei prossimi 25 anni, la filiera sarà impegnata a rigenerare circa 320 milioni di metri quadrati di superficie lorda distribuiti sul territorio.
Nonostante questo ampio potenziale, il comparto fatica a generare investimenti diffusi nel Paese. I principali vincoli individuati dalla community includono logiche di investimento ancora limitate alla dimensione economico-finanziaria, un impianto normativo considerato inadeguato, e una interazione non ottimale tra settore privato e Pubblica amministrazione. La bassa redditività riscontrata nella maggior parte dei territori costituisce un ulteriore limite.
Il nuovo strumento di misurazione: Ursii
La “ricetta” proposta dalla community ruota attorno a forme di partenariato pubblico-privato che integrino la dimensione del valore per i territori, anche tramite la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Emiliano Briante (Partner e responsabile dell’Area Business&Policy Impact, TEHA Group) e Jacopo Palermo (Associate Partner, Principal Expert, Real Estate, TEHA Group) avevano già illustrato, in un incontro di gennaio 2025, le stime di mercato e i principali ostacoli agli investimenti.
Palermo ha sottolineato che ogni intervento di rigenerazione urbana rappresenta di fatto una forma di partenariato pubblico-privato, che richiede uno strumento di misurazione integrata del valore generato (sociale, economico, ambientale e culturale) espresso in termini monetari equivalenti e monitorabile nel tempo.
Per allineare gli interessi tra tutti gli attori, il 5 novembre verrà presentato l’Urban regeneration social impact index (Ursii). Questo strumento innovativo di misurazione è stato pensato per facilitare il dialogo tra sviluppatori, settore privato, mercato dei capitali e Pa. L’indice mira a promuovere scelte orientate ai dati (data-driven) e all’impatto (impact-driven), valorizzando la creazione di valore oltre le sole logiche economico-finanziarie. Il metodo, tuttavia, si basa sulla monetizzazione dei Key Performance Indicators (KPI) che compongono l’indice.
Obiettivi e attori coinvolti
Gli strumenti e le proposte concrete saranno articolate in cinque ambiti di intervento, focalizzati su tre direttrici sinergiche: sbloccare il potenziale-Paese attraverso l’attivazione di investimenti; assicurare la sostenibilità tramite la misurazione di impatto; e rendere gli interventi a prova di futuro mediante l’integrazione di soluzioni e modelli digitali.
La community riunisce un ecosistema interdisciplinare di operatori e sviluppatori (Ardian, Generali Real Estate, Nhood, Stirling Bridge), studi di progettazione e ingegneria (Mario Cucinella Architects, Park Associati, Chorus, Deerns, UC, Net Engineering). È presente anche la finanza pubblica con Cassa Depositi e Prestiti, consulenti legali (Advant Nctm, Dla Piper) e società tecnologiche (Evogy).
Per il settore pubblico, gli interessi principali includono l’attrazione degli investimenti, la domanda abitativa, l’erogazione di servizi, l’agenda ambientale e la competitività dei territori. Per i privati, restano prioritari l’allocazione del capitale, la diversificazione dei profili di rischio, i ricavi economici, la redditività in termini di flussi periodali, la compliance e il valore in ambito ESG
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Nel corso del 2025, la piattaforma ha promosso tre riunioni dell’Advisory Board, due workshop tematici e due incontri con la Pubblica Amministrazione, tra cui le città di Napoli e Piacenza. Hanno partecipato ai lavori anche docenti universitari, inclusi Marina Brambilla (rettrice dell’Università degli Studi di Milano), Patrizia Lombardi (Politecnico di Torino, Advisor sui KPI sociali) e Sara Valaguzza (Università Statale di Milano).
