Un recente studio condotto da Immobiliare.it Insights ha fotografato i tempi medi di vendita degli immobili residenziali in 20 città italiane, rivelando un quadro complessivamente stabile a livello nazionale, ma con dinamiche locali significative.
Il panorama nazionale e le città più veloci
Il tempo medio di vendita di un immobile residenziale si attesta, a livello nazionale, a 5,2 mesi. Un dato che mostra una notevole stabilità, registrando un decremento quasi nullo (-0,6%) rispetto a un anno fa. Tuttavia, le differenze tra le città rimangono marcate.
Milano si conferma, come lo scorso anno, la città più rapida per vendere casa, con una media di 2,9 mesi. Nonostante mantenga il primato, il capoluogo lombardo ha visto un allungamento dei tempi di vendita del 7% circa negli ultimi 12 mesi, passando dai 2,7 mesi del 2024.
Roma ha guadagnato la seconda posizione, superando Bologna e Firenze, con un tempo medio di 3,4 mesi. La capitale emiliano-romagnola, pur salendo da 3,3 a 3,6 mesi in un anno, si mantiene al terzo posto, affiancata da Verona, che ha invece visto una diminuzione dei suoi tempi di vendita da 3,8 a 3,6 mesi.
Nella top ten delle città più veloci rientrano anche Firenze e Padova, entrambe con 3,7 mesi medi, seguite da Trieste (3,8 mesi), e da Bergamo e Napoli, che chiudono la lista sotto i 4 mesi con 3,9 mesi ciascuna. È interessante notare che Bergamo è l’unica città ad aver mantenuto i suoi tempi di vendita invariati, sia nel 2024 che nel 2025.
Le aree con tempi di vendita più lunghi
Il Sud Italia ospita le tre città con i tempi medi di vendita più estesi: Catania si posiziona al terzultimo posto con 5 mesi esatti, mentre Taranto e Messina si trovano in ultima posizione, entrambe con 5,6 mesi medi. Tra i 4 e i 5 mesi si collocano otto città: Torino (4,1 mesi), Brescia, Parma e Cagliari (4,4 mesi), Genova (4,5 mesi), Palermo (4,6 mesi), e infine Venezia e Bari (4,7 mesi).
Confronto a breve termine…
Analizzando le variazioni rispetto al 2024, Bari spicca per la maggiore riduzione del tempo di vendita, passando da 5,5 a 4,7 mesi. Messina ha anch’essa registrato un decremento sostanzioso, scendendo da 6 a 5,6 mesi, pur rimanendo tra le città con i tempi più elevati. Dall’altro lato, Catania ha sperimentato l’incremento più significativo, da 4,3 a 5 mesi medi. Aumenti rilevanti si sono verificati anche a Parma (da 3,9 a 4,4 mesi) e Napoli (da 3,6 a 3,9 mesi), oltre a quelli già citati per Bologna e Firenze.
…e prospettive a lungo
Allargando il periodo di analisi al 2021, emerge un quadro di forte contrazione dei tempi di vendita quasi ovunque in Italia, in alcuni casi con riduzioni superiori al 20%. Padova ha visto i tempi di vendita ridursi del 27% (da 5,1 a 3,7 mesi), Brescia del 24% (da 5,8 a 4,4 mesi) e Verona di quasi il 22% (da 4,6 a 3,6 mesi). Anche i grandi capoluoghi di regione hanno mostrato cali significativi: Roma con un -19% (da 4,2 a 3,4 mesi), Bari con un -17,5% (da 5,7 a 4,7 mesi), Palermo con un -15% (da 5,4 a 4,6 mesi) e Genova con un -13,5% (da 5,2 a 4,5 mesi). Milano ha registrato un decremento del 9%, passando da 3,2 a 2,9 mesi. Il trend generale per la Penisola è di un calo del 4% circa, da 5,4 a 5,2 mesi medi.
Nonostante questa tendenza generale alla discesa, alcune città hanno fatto eccezione. Firenze e Napoli non hanno mostrato variazioni dal 2021, mantenendo i loro valori attuali (3,7 e 3,9 mesi rispettivamente). I tempi di vendita sono addirittura aumentati a Taranto (+4%, da 5,4 a 5,6 mesi) e, più sorprendentemente, a Bologna (+9%, da 3,3 a 3,6 mesi).
L’importanza del time to sell
Luke Brucato, chief strategy officer di Immobiliare.it Insights, sottolinea come il time to sell sia “uno degli indicatori più strategici per valutare il dinamismo e la liquidità del mercato immobiliare. La sua costante riduzione negli ultimi anni in Italia ha evidenziato un sistema in cui domanda e offerta si incontrano con maggiore efficienza, un dato di particolare interesse per chi valuta operazioni di investimento nel real estate”.
Tuttavia, anche in mercati maturi come quelli di alcune grandi città, gli ultimi 12 mesi hanno visto aumenti nei tempi di vendita degli immobili. Questo fenomeno è spesso attribuibile a un disallineamento tra il prodotto offerto e quello richiesto, con una crescente domanda per immobili ristrutturati, come evidenziato anche da un recente sondaggio realizzato con la consulenza di Google. Questo suggerisce che, pur in un mercato generalmente più liquido, la qualità e l’adeguatezza dell’offerta rispetto alle aspettative dei compratori giocano un ruolo sempre più cruciale.
