10.000 nuovi alloggi a prezzi accessibili, di cui 6.500 in città e 3.500 nell’hinterland, il tutto entro il 2034. È questo l’obiettivo del Piano casa Milano, creatura straordinaria realizzata dal comune, che si concentra sulle abitazioni in locazione permanente con canoni che non vadano a superare gli 80 euro al metro quadro all’anno, e un target principalmente composto da famiglie con redditi compresi tra 1.500 e 2.500 euro al mese.
L’idea di fondo è rispondere ai costi troppo elevati delle abitazioni nel capoluogo meneghino, esasperati in centro città, non così distanti neanche nelle zone più periferiche e nemmeno nell’hinterland. Ma, soprattutto, costi che non sono affrontabili da buona parte della popolazione che abita la città e che vuole comprare o affittare casa.
I conti non tornano
Analizzando l’ultimo triennio di dati disponibili, nel 2021 l’Osservatorio casa affordable (Oca) aveva rilevato che i canoni medi dei nuovi contratti a Milano avevano raggiunto i 148,5 euro al metro quadro sul mercato transitorio e i 165 euro al metro quadro su quelli di lungo periodo.
Inoltre, sempre nello stesso anno, la media dei valori di compravendita effettiva nel comune di Milano era stata, per metro quadro commerciale, di 5.268 euro sul mercato del nuovo (classe energetica elevata, quindi A–B), di 4.122 euro sul mercato dell’usato in buone condizioni e di 3.086 euro sul mercato dell’usato da ristrutturare.
Nel 2022, secondo una ricerca di Ccl e Polimi, a Milano con 1.500 euro di stipendio si potevano comprare 23 metri quadri. Il 34% dei contribuenti era costituito da lavoratori con redditi inferiori a 15.000 euro, ma i prezzi medi di case e affitti erano cresciuti: +41% e +22% rispettivamente dal 2015 al 2021. Gli affitti medi erano aumentati del +22%, mentre la retribuzione media di operai e impiegati era cresciuta rispettivamente solo del 3% e del 7%.
Arrivando al rapporto 2024 Oca su dati 2023, un operaio poteva acquistare a Milano solo 19 metri quadri, e un impiegato 25. Leggermente meglio l’hinterland, ma con costi che comunque avrebbero richiesto importanti sacrifici alle persone.
Perché il 55,4% dei contribuenti dichiarava un reddito da affitto inferiore a 26.000 euro all’anno, e il 32,3% inferiore a 15.000 euro all’anno.
In sostanza, tra il 2005 e il 2023 i prezzi di compravendita degli immobili residenziali sono cresciuti del 58%, i canoni di locazione del 45%, mentre i salari di operai e impiegati solo del 9% e del 10%.
Leggermente meglio, ma non abbastanza per comprarsi casa a Milano e nemmeno per prenderla in affitto.
300.000 mq a disposizione dal comune
Con il Piano casa il comune di Milano mette a disposizione circa 300.000 m² di aree comunali. Giuseppe Sala, sindaco di Milano, ha dichiarato che la casa è un diritto che va garantito e tutelato. E visto che manca una strategia a livello nazionale per la realizzazione di abitazioni così accessibili, il Comune si è mosso da solo per rispondere ai bisogni delle famiglie e dei lavoratori che non riescono a sostenere i costi dell’abitare.
Ecco quindi i due fronti del piano: il primo è la riqualificazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che si muoverà attraverso il reperimento di risorse utili alla manutenzione di quelli sfitti, per andare ad aumentare la disponibilità. Il secondo è lo sviluppo prioritario di abitazioni in regime di Edilizia residenziale e sociale calmierata (Ersc), ovvero gli alloggi in locazione permanente con canone che, come visto, non devono superare il valore di 80 euro al metro quadro, meno della metà del valore corrente.
Il comune ha definito 21 siti: via Giolli, via Trevi, via Pitagora, via Bovisasca, via Esterle, via Quinto Romano, via De Notaris, via de Lemene, via Zama/via Salomone, viale Certosa, piazza Abbiategrasso, piazzale Martesana, via Demostene, Pompeo Leoni, via Betti/Cechov, Porto di Mare, via Sant’Elia (ex Palasharp), via San Romanello, via Medici del Vascello, via Gatto/via Cavriana e via Balsamo Crivelli.
Le prime quattro aree per cui il comune ha raccolto le manifestazioni di interesse sono: via San Romanello (7.000 m²), via Sant’Elia (18.000 m²), via Demostene (4.500 m²) e Porto di Mare (circa 144.000 m²), a coprire più del 50% della superficie complessiva messa a disposizione della prima fase, con l’idea di costruire 3.000 appartamenti a prezzi calmierati.
Il 28 maggio si è chiusa la fase di raccolta sette manifestazioni di interesse per l’area di via Sant’Elia 33 (ex Palasharp), cinque per Porto di Mare, quattro per via Demostene, tre per via San Romanello.
Per quanto riguarda i compendi proposti nel secondo avviso, aperto il 27 febbraio, sono giunte: due manifestazioni d’interesse per l’area di via Bovisasca, altrettante per Pompeo Leoni e una per via Pitagora. L’area di via Medici del Vascello non ha ricevuto proposte.
Coima l’unico nome emerso finora
I nomi di chi ha fatto le proposte non sono ancora stati resi noti. C’è però chi si è fatto avanti, come Coima, che ha dichiarato di essere tra i 14 operatori in gara, affermando di aver analizzato le varie proposte e di aver presentato manifestazioni di interesse su alcune aree, con l’intento principale di aprire un confronto con il comune.
Ora che le prime manifestazioni di interesse da parte degli operatori sono state presentate il comune procederà all’analisi e alla valutazione delle manifestazioni ricevute.
L’obiettivo dichiarato è quello di arrivare all’aggiudicazione dei progetti entro la fine del 2025, selezionando le proposte idonee secondo criteri coerenti con l’abitare quotidiano moderno, la sostenibilità, l’impatto sociale e la coerenza con gli obiettivi del piano. Una volta giudicate le aree e selezionati i progetti, si passerà alla fase di progettazione esecutiva e all’avvio dei cantieri.
