I metri quadri sembrano passare in secondo piano quando si parla di investimenti in uffici, perché i riflettori sono puntati sulla qualità della location in termini di dislocazione, modernità, comfort e sostenibilità. Questo è il mondo dell’office prime che, secondo gli esperti, guadagnerà una bella fetta di mercato tra gli investimenti del 2025.
Viceversa, il nonprime è destinato a soffrire, in Italia così come nel resto del mondo e Cbre lo aveva già evidenziato nell’analisi del mercato statunitense 2024, introducendo la cosiddetta ‘flight to quality’, ovvero la tendenza delle aziende di favorire nuovi edifici di alta qualità, anche nel tentativo di supportare e aumentare la presenza in ufficio.
In Europa e in Italia sta succedendo lo stesso: al di fuori delle soluzioni prime, ovvero situate nel centro o nei Cbd di grandi agglomerati urbani, il settore degli uffici secondari sta attraversando una profonda crisi strutturale.
Secondo Bnp Paribas Reim, l’affermazione del lavoro da remoto ha ridotto la domanda anche in uno scenario in cui l’occupazione è cresciuta e questo calo ha portato a una maggiore competizione tra locatari, che a sua volta ha generato una riduzione dei prezzi nel settore nel 2023 e nel 2024, pronta probabilmente a ripetersi anche nel 2025.
Eppure gli uffici prime sono una piccola porzione dell’office, perché gli spazi nei Cbd dei maggiori mercati europei sono appena il 25% di tutti gli uffici esistenti.
Compravendite di uffici in calo
Secondo i dati Omi relativi allo scambio di uffici nel 2023, le compravendite di uffici sono scese dell’1% rispetto al 2022, con il nord Italia che ha assorbito circa il 58% delle transazioni realizzate, a scapito di sud e isole che, insieme, hanno raggiunto una quota appena sopra il 21%.
Sempre nel 2023, la quotazione media nazionale di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia uffici è stata di 1.311 €/m2 (2.400 €/m2/mq solo in Lombardia e Lazio) in calo dell’1,3% rispetto al 2022.
Che si tratti di prime o nonprime, fino a non molto tempo fa, la domanda degli uffici andava di pari passo con l’andamento dell’occupazione, ma questa correlazione secondo Bnp Paribas Reim sta scomparendo e si affievolirà sempre di più nei prossimi anni, almeno fino a che la transizione verso i nuovi modi di lavorare non sarà ultimata.
La situazione attuale si ripercuote anche sul prezzo degli asset. Nonostante il ciclo di tagli dei tassi d’interesse appaia ben avviato, è improbabile che i sottomercati office possano conoscere una significativa ripresa dei rendimenti prima del 2026.
Questo può portare a meno lavori di ammodernamento, ma anche alla conversione di parte dello stock di uffici disponibile ad altri usi, strategia comune quando il vacancy rate raggiunge livelli elevati.
